Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2016 г. N 14АП-6977/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 февраля 2017 г. N Ф07-14057/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Вологда

16 ноября 2016 г.

Дело N А05-13287/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 16 ноября 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К.-Северодвинск" представителя Валуйского И.А. по доверенности от 26.11.2015, от Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска представителя Кожанова Е.А. по доверенности от 11.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 июня 2016 года по делу N А05-13287/2015 (судья Шашков А.Х.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К.-Северодвинск" (место нахождения: 163035, Архангельская обл., Приморский р-н, д. Большая Корзиха; ОГРН 1092930000085, ИНН 2921011240; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска (место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; ОГРН 1032901000307, ИНН 2902026995; далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения площадью 459,2 кв.м, кадастровый (или условный) номер 29:28:104154:2641, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Лебедева, д. 15, номер на поэтажном плане 4-Н:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 11 091 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем "Сумма основного долга"".

- пункты 3.2.10 (подпункты 3.2.10.1, 3.2.10.2., 3.2.10.3, 3.2.10.4) исключить;

- пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции: "За просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества, от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки";

- пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции: "Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Продавца в соответствии с правилами статьи 489 Гражданского Кодекса Российской Федерации до уплаты Покупателем 50 % стоимости подлежащего оплате имущества с обязательным предупреждением Покупателя в письменной форме не менее, чем за 1 месяц до подачи заявления в арбитражный суд, в случае существенного нарушения Покупателем условий настоящего Договора. Существенным нарушением условий договора со стороны Покупателя следует считать нарушение Покупателем сроков оплаты, предусмотренных графиком платежей (приложение N 1 к договору) более чем 3 раза в календарном году, на срок более, чем 15 дней за один раз.

В случае существенного нарушения покупателем условий Договора после оплаты им более половины стоимости подлежащего оплате имущества на имущество указанное в пункте 1.1 настоящего договора, обращается взыскание в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом "Об ипотеке (залоге) недвижимости" от 16.07.1998 N 102-ФЗ";

- подпункты 5.3.1, 5.3.2 договора исключить;

- пункт 5.4.1 договора изложить в следующей редакции: "Покупатель возвращает Продавцу Имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, уплачивает Продавцу плату за фактическое пользование занимаемого объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора, рассчитанную по методике, утвержденной органом местного самоуправления, за период с даты подписания настоящего Договора, по дату расторжения настоящего Договора и возврата Продавцу Имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора включительно" (с учетом уточнения требований, принятого судом).

Решением от 21 июня 2016 года суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества и изложил спорные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: "Имущество продано Покупателю в соответствии с федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 11 091 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем "Сумма основного долга".

Суд также исключил в пункте 3.2.10 договора подпункты 3.2.10.1, 3.2.10.2., 3.2.10.3, 3.2.10.4, а также подпункты 5.3.1 и 5.3.2 договора.

Пункт 5.2 договора изложен судом в редакции, предложенной ответчиком: "За просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу пеню на несвоевременно уплаченную сумму в соответствии с правилами, установленными статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае неуплаты пени они могут быть взысканы в судебном порядке.

При обнаружении нарушения со стороны Покупателя исполнения Графика платежей (Приложение N 1) Продавец направляет Покупателю требование об уплате пени. Перечисление суммы пеней должно быть произведено Покупателем в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения им такого требования. В случае неполучения указанного требования, Покупатель обязан самостоятельно рассчитать сумму пени, в соответствии с абзацем 1 настоящего пункта и уплатить ее.

Уплата суммы пеней осуществляется Покупателем в безналичном порядке по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего Договора, путем оформления отдельного платежного поручения, с указанием в поле "назначения платежа" текста: "Пени по Договору от (дата) N (номер) купли-продажи муниципального имущества (Лебедева, 15)".

Пункты 5.3 и 5.4.1 договора приняты судом в редакции Общества.

Этим же решением суда с Комитета в пользу Общества взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а также 40 000 руб. в возмещение расходов за проведение судебной экспертизы; Обществу возвращено из федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Комитет с решением суда не согласился и обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что Общество утратило право на выкуп муниципального имущества, обратившись в суд с настоящим иском с нарушением тридцатидневного срока, предусмотренного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Считает, что суд неправомерно принял и рассмотрел уточнение истцом требований по пунктам договора, которые не были изложены в протоколе разногласий. Полагает, что принятым решением затрагиваются права и обязанности общества с ограниченной ответственностью "Проф-эксперт" (далее - ООО "Проф-эксперт"), не привлеченного к участию в деле. Указывает, что суд необоснованно отказа Комитету в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы. Поясняет, что три из четырех объектов-аналогов, которые эксперт сравнивает, фактически отсутствуют. Экспертом некорректно применены понижающие коэффициенты, повлекшие занижение стоимости имущества.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, а также ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу, дополнительных пояснениях к отзыву и его представитель в судебном заседании с доводами Комитета не согласились, считают решение суда законным и обоснованным.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, 29 июля 2003 года Комитетом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К" - правопредшественником Общества (Арендатор) заключен договор аренды N 03-07/200-03, по условиям которого Арендатору во временное владение и пользование предоставлена часть нежилого помещения, общей площадью 462,4 кв.м, условный номер 29:28:000000:0000:01102:1001, расположенного по адресу: г. Северодвинск, ул. Лебедева, д. 15.

В письмом от 30.06.2015 N 11-04-04/4600-1 (получено Обществом 13.07.2015) Комитет предложил Арендатору заключить в установленный действующим законодательством срок договор купли-продажи муниципального имущества - указанного нежилого помещения по цене 15 060 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 03.06.2015 N 104/13-15, выполненного ООО "Проф-эксперт".

Не согласившись с выкупной ценой объекта, Общество заключило договор от 04.08.2015 N 028 с обществом ограниченной ответственностью "ФинТраст" (далее - ООО "ФинТраст") на проведение оценки рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно отчету об оценке от 06.08.2015 N 028, подготовленному ООО "ФинТраст", рыночная стоимость спорного объекта составила 10 928 000 руб.

Общество 07.08.2015 подписало проект договора купли-продажи муниципального имущества, предложенный ответчиком, с протоколом разногласий, предложив заключить договор на условиях цены объекта в сумме 10 928 000 руб.

Поскольку соглашение по условиям договора сторонами не достигнуто, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Порядок заключения рассматриваемого договора купли-продажи предусмотрен Законом N 159-ФЗ, регулирующим отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Предпринимателем на рассмотрение суда.

При этом доводы ответчика о пропуске истцом месячного срока для обращения в суд с настоящим иском обоснованно отклонены судом первой инстанции. Пункт 2 статьи 445 ГК РФ не устанавливает срок для передачи разногласий, возникших при заключении договора со стороной, которая направила оферту и для которой заключение договора обязательно, другой стороной на рассмотрение суда. Такой срок предусмотрен пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, согласно которому сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" тридцатидневный срок, установленный пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции рассмотрел настоящий спор по существу правомерно.

В ходе рассмотрения дела стороны частично урегулировали разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, согласившись исключить из договора подпункты 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4 и подпункты 5.3.1 и 5.3.2, а также приняли условия пункта 5.2 договора в редакции Комитета, а пункта 5.4.1 - в редакции Общества.

При разрешении разногласий по пунктам 2.1 и 5.3 договора суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно представленному Комитетом проекту договора купли-продажи стоимость выкупаемого помещения определена на основании отчета от 03.06.2015 N 104/13-15, выполненного ООО "Проф-эксперт", в сумме 15 060 000 руб. (без НДС).

В представленном Обществом отчете от 06.08.2015 N 028, подготовленном оценщиком ООО "ФинТраст", рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 29.05.2015 определена в размере 10 928 000 руб. (без НДС).

В связи наличием между сторонами разногласий в отношении цены выкупаемого Обществом муниципального имущества, судом в процессе рассмотрения дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту-оценщику Стрижаковой В.Н.

В представленном в суд по результатам судебной экспертизы заключении от 30.03.2016 содержится вывод о том, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 459,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Северодвинск, ул. Лебедева, д. 15, по состоянию на 29.05.2015 составляет 11 091 000 руб. без учета НДС.

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд правомерно признал заключение эксперта допустимым доказательством и определил выкупную стоимость объекта недвижимости в размере 11 091 000 руб.

Доводы Комитета о недостоверности выводов эксперта правомерно отклонены судом первой инстанции как необоснованные.

Из пояснений эксперта, данных суду, следует, что сведения об объектах-аналогах получены им из Интернета, при этом несовпадение указанных на сайтах адресов объектов с их действительными адресами, не повлекло изменение рыночной стоимости полученной в результате расчетов. Фактически объекты-аналоги существуют и близко расположены к указанному местонахождению. Объекты-аналоги N 2, 3 расположены по адресам: г. Северодвинск, пр. Морской, д. 9, пр. Морской, д. 2, соответственно, объект-аналог N 3 фактически расположен по адресу: г. Северодвинск, пр. Морской, д. 40а.

Доводы Комитета о неверном применении экспертом понижающих коэффициентов также подлежат отклонению. Понижающие коэффициенты применены экспертом с учетом характеристики отчуждаемого объекта, его целевого назначения.

Следует также отметить, что под объектом-аналогом понимают объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки N 1 (далее - ФСО N 1)). Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный с объектом оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 10 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь нежилого помещения, адрес, расположение и т.п.

В свете изложенного, поскольку признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта от 30.03.2016 не установлено, суд первой инстанции правомерно отказал Комитету в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Ознакомившись с представленным заключением судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции не усматривает его несоответствия положениям статьи 86 АПК РФ и считает его допустимым доказательством, объективно подтверждающим рыночную стоимость объекта купли-продажи. В связи с этим заявленное ответчиком при рассмотрении жалобы в апелляционном суде ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы отклонено судебной коллегией.

Пункт 5.3 договора урегулирован судом в редакции истца, суд посчитал, что существенным для расторжения договора будет являться нарушение сроков внесения платежей более чем 3 раза в календарном году.

Мотивированных возражений относительно утвержденной судом редакции указанного пункта договора ответчиком в жалобе не приводится.

Доводы Комитета о том, что судом первой инстанции допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в непривлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Проф-эксперт", отклоняются апелляционной коллегией. С учетом принятого судом уточнения Обществом требований по иску требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете ООО "Проф-эксперт", истцом не предъявлено. Обжалуемое решение каких-либо выводов о правах и обязанностях указанного лица не содержит. Таким образом, рассматриваемый судебный акт не может считаться принятым о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

Аргументы ответчика о несоблюдении Обществом досудебного порядка урегулирования спора по отдельным пунктам договора оценивались судом первой инстанции и обоснованно отклонены по мотивам, изложенным в решении.

Таким образом, по результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. Иная правовая оценка подателем жалобы обстоятельств спора не свидетельствуют об ошибочности выводов суда и неправильном применении судом норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба Комитета удовлетворению не подлежит.

Поскольку в удовлетворении ходатайства Комитета о назначении повторной судебной экспертизы судом апелляционной инстанции отказано, денежные средства в размере 15 000 руб., перечисленные по платежному поручению от 17.08.2016 N 216658 в счет оплаты экспертизы, подлежат возврату ответчику с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 104, 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 июня 2016 года по делу N А05-13287/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска - без удовлетворения.

Возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска (место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; ОГРН 1032901000307, ИНН 2902026995) с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда 15 000 руб., перечисленных по платежному поручению от 17.08.2016 N 216658 в счет оплаты за экспертизу по делу N А05-13287/2015. Денежные средства перечислить на расчетный счет N 40204810300000000288, банк получатель - УФК по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (КУМИиЗО).

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина