Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2016 г. N 20АП-6299/16

г. Тула

17 ноября 2016 г.

Дело N А23-2656/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16.11.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.11.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - администрации муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" (г. Людиново, Калужская область, ОГРН 1024000914970, ИНН 4024003760) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" (г. Людиново, Калужская область, ОГРН 1073250002319, ИНН 3250073511), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" на решение Арбитражного суда Калужской области от 18.08.2016 по делу N А23-2656/2016 (судья Акимова М.М.), установил следующее.

Администрация муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности в сумме 2 416 339 рублей 45 копеек и пени в сумме 360 156 рублей 04 копеек по договору от 21.04.2014 N 5775.

Определением суда от 20.06.2016 у производству приято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" к администрации муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" о признании договора аренды от 21.04.2014 N 5775 прекратившим (расторгнутым) с 07.12.2015, признании прекращенным с 07.12.2015 права истца по взысканию арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 40:28:010709:282 по договору аренды от 21.04.2014 N 5775.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 18.08.2016 первоначально заявленные исковые требования удовлетворены.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 21.04.2014 между истцом и ответчиком был заключен договор N 5775 аренды земельного участка с кадастровым номером 40:28:010709:282, площадью 1170 кв. м, расположенный по адресу: Калужская область, г. Людиново, ул. Фокина, район общежития N 12, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, для строительства многоквартирного жилого дома (пункт 1.1 договора).

Срок аренды установлен с 21.04.2014 по 21.05.2015 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора в соответствии с протоколом от 02.04.2014 N 2 об итогах проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, участок общей площадью 1170 кв. м с кадастровым номером 40:28:010709:282, расположенный по адресу: Калужская обл., г. Людиново, ул. Фокина, район общежития N 12, арендная плата в год составляет 2 015 176 рублей 30 копеек, на момент заключения договора за весь участок.

По условиям пункта 3.3 договора арендная плата начисляется с 21.04.2014.

В тоже время в силу положений пункта 3.5 договора в случае, если правовыми актами РФ, Калужской области, решениями Районного Собрания муниципального района будет изменена ставка арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значение поправочного коэффициента и индекса потребительских цен, либо любого из перечисленных показателей или установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренный договором, арендатор обязан принять новый порядок к исполнению. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется с момента вступления данного решения в законную силу. При этом заключение дополнительного соглашения не требуется.

По акту приема-передачи от 21.04.2014 земельный участок передан ответчику.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы за период с 30.06.2014 по 30.03.2016 ответчиком надлежащим образом исполнены не были, истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначально заявленных исковых требований.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Факт передачи истцом арендованного имущества ответчику и факт пользования арендованным имуществом подтверждаются материалами дела и ответчиком не оспорены.

На момент рассмотрения спора доказательств уплаты ответчиком арендной платы за период с 30.06.2014 по 30.03.2016 в материалы дела не представлено.

В свою очередь ответчик, возражая против требований истца, ссылается на прекращение действия договора аренды от 21.04.2014 N 5775 с 07.12.2015.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях: когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 6.2 договора стороны предусмотрели, может быть расторгнут по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 (арендатор имеет право досрочного расторжения договора, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев после сроков, установленных пунктом 3.2 договора, в случае перечисления арендной платы без учета ее изменения в соответствии с пунктом 3.4 договора, нарушения других условий договора, а также в случаях, предусмотренных земельным законодательством).

Согласно пункту 6.1 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменном виде.

Как следует из условий договора, земельный участок передан ответчику в аренду с видом разрешенного использования для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, для строительства многоквартирного жилого дома.

Постановлением от 07.12.2015 N 1165 законченному строительством многоквартирному жилому дому, расположенному в границах земельного участка с кадастровым номером 40:28:010709:282, присвоен следующий адрес: Российская Федерация, Калужская область, Людиновский район, г. Людиново, ул. Фокина, д. 12 Б.

Письмом от 04.04.2016 ответчик обратился к истцу с требованием о расторжении договора.

В ответ на обращение ответчика истец письмом от 18.05.2016 N 719-16 отказал в расторжении договора от 21.04.2014 N 5775.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельною участка, а также проектной документации.

Согласно части 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения па ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации oт 17.12.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, следует учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве обшей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дом объекты недвижимою имущества. В силу указанных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находится переданный в аренду земельный участок.

Между тем согласно сведениям кадастрового паспорта объект недвижимости по адресу: Калужская область, Людиновский район, г. Людиново, ул. Фокина, д. 12Б, зарегистрирован с видом - объект незавершенного строительства.

При этом доказательства завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, а также регистрации права собственности ответчиком в материалы дела не представлены.

В связи с изложенным оснований для прекращения договора аренды от 21.04.2014 N 5775 с 07.12.2015 не имелось.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по внесению арендной платы за период с 30.06.2014 по 30.03.2016 в размере 2 416 339 рублей 45 копеек, при этом отказав в удовлетворении встречного искового заявления.

Ссылка апелляционной жалобы на постановление администрации муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" от 07.12.2015 N 1165 о присвоении законченному строительством многоквартирному жилому дому, расположенному в границах земельного участка с кадастровым номером 40:28:010709:282, почтового адреса, отклоняется судом, поскольку данное постановление не является правоустанавливающим документом, а документы, подтверждающие факт выполнения работ по строительству спорного объекта, совершение действий на ввод спорного объекта в эксплуатацию, обществом не представлены.

Также не может быть принят во внимание судом довод жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с отсутствием юридической возможности использования имущества.

В обоснование своей позиции ответчик ссылается на рассмотрение Арбитражным судом Калужской области дела N А23-81/2015 о признании недействительными результатов аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:28:010709:282, негативный результат которого мог привести в демонтажу части объекта капитального строительства.

Между тем с учетом положений статьи 620 ГК РФ данное обстоятельство само по себе не является основанием для расторжения договора аренды.

Кроме того, в рамках дела N А23-81/2015 судом рассматривался вопрос о признании недействительными результатов аукциона в связи с нарушением процедуры его проведения в части соблюдения порядка извещения о проведении торгов.

Доказательств того, что арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, ответчиком не представлено.

Таким образом, обстоятельств, препятствующих ответчику в пользовании арендованным земельным участком, судом не установлено.

Согласно части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Статьей 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае

просрочки исполнения.

По условиям пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеня из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы истцом ответчику начислена неустойка в сумме 360 156 рублей 04 копеек за период с 30.06.2014 по 13.04.2016.

Арифметически произведенный истцом расчет пени ответчиком не оспорен.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом изложенного требования истца о взыскании неустойки в размере 360 156 рублей 04 копеек подлежат удовлетворению.

Аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта в указанной части, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 18.08.2016 по делу N А23-2656/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина