Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2016 г. N 10АП-14441/16

Требование: о взыскании денежных средств, о взыскании долга и пени, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

18 ноября 2016 г.

Дело N А41-38854/16

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.

при ведении протокола судебного заседания: Селезневым М.И.,

при участии в заседании:

от истца Администрации Сергиево-Посадского муниципального района (ИНН 5042022397, ОГРН 1035008354193) - представитель не явился, извещен надлежащим образом

от ответчика ООО "Квартирный вопрос" (ИНН 5042091136, ОГРН 1075038001917- представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055, ИНН 7725131814- представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" (ИНН: 5042091136, ОГРН: 1075038001917) на решение Арбитражного суда Московской области от 23 августа 2016 года по делу N А41-38854/16, принятое судьей Р.Ш. Бирюковым,

по иску Администрации Сергиево-Посадского муниципального района к ООО "Квартирный вопрос" о расторжении договора, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского муниципального района (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Квартирный вопрос" (далее - ООО "Квартирный вопрос") с требованиями; взыскать задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 15.07.2013 года N ДЗ-537 в размере 132 026 руб. 38 коп., пени в размере 31 719 руб. 78 коп.; - расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.07.2013 года N ДЗ-537, заключенный между истцом и ответчиком; - обязать ответчика передать истцу земельный участок площадью 364 кв.м с кадастровым номером 50:05:0050301:193 по акту (л.д. 4-6).

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 августа 2016 года по делу N А41-38854/16 исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 52-54).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Квартирный вопрос" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца, ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 15 июля 2013 года между Администрацией Сергиево-Посадского района и ООО "Агентство недвижимости "Квартирный вопрос" был заключен Договор аренды земельного участка N ДЗ-537, в соответствии с которым в аренду ответчику предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:193, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадского муниципальный район, городское поселение Хотьково, г. Хотьково, Художественный проезд, общей площадью 364 кв.м, для размещения павильона.

Земельный участок был передан от арендодателя арендатору на основании Акта приема-передачи от 15.07.2013 года.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена соответствующая регистрационная запись.

Согласно п. 2.1 Договора аренды земельного участка, земельный участок предоставлялся в аренду сроком на 10 лет с 11.09.2012 года.

Согласно пункту 3.2. Договора аренды арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.

Из пункта 3.1. Договора аренды и приложения N 3 к нему следует, что размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Пункт 3.4. Договора аренды земельного участка устанавливает, что размер арендной платы изменяется в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы, без внесения соответствующих изменений и дополнений в Договор. Размер арендной платы считается измененным со дня введения в действие соответствующего нормативного правового акта. Если законодательством не установлено иное.

В силу пункта 5.2 Договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему Договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Как указывает истец, ООО "Квартирный вопрос" свои обязательства по внесению арендных платежей исполнял с нарушением порядка и срока внесения денежных средств, вследствие чего у ответчика образовалась задолженность за период с 3-го квартала 2013 года по 2-ой квартал 2016 года в размере 132 026 руб. 38 коп., на которую истцом были начислены пени в размере 31 719 руб. 78 коп.

Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ответчик указывает, что Администрацией не соблюден предусмотренный законом порядок расторжения договора.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку погашения ответчиком задолженности в полном объеме не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Таким образом, материалами дела (расчетами истца, претензией, подтверждается факт систематического невнесения ООО "Квартирный вопрос" арендной платы по договору.

Суд первой инстанции, признав нарушение договора аренды земельного участка существенным, обоснованно удовлетворил заявленные требования о расторжении договора аренды.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

26.04.2016 Администрацией по адресу ответчика, согласно сведениям содержащимся в ЕГРЮЛ, было направлено уведомление и претензия, в которых предлагалось в разумный срок устранить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора, при невозможности устранений нарушений, расторгнуть договор аренды.

Факт направления претензии с предложением расторгнуть договор аренды подтверждается представленной претензией, квитанцией почты о направлении корреспонденции в адрес ответчика, уведомлением о вручении претензии и уведомлением о расторжении договора ответчику (л.д. 31-38).

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 августа 2016 года по делу N А41-38854/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

В.Ю. Бархатов С.А. Коновалов