Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2016 г. N 21АП-1482/16

18 ноября 2016 г.

Дело N А84-352/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2016 года.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Приваловой А.В., судей Градовой О.Г., Омельченко В.А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем Ждера А.Р., при участии представителей от общества с ограниченной ответственностью "Омега-НВ" - Бородкина О.А., по доверенности от 21.12.2015 N 31; от индивидуального предпринимателя Ляшковой Натальи Васильевны - Бородкина О.А., по доверенности от 17.11.2015 N 1-1354; от индивидуального предпринимателя Кулаковой Натальи Васильевны - Бородкина О.А., по доверенности от 17.02.2016 N 1-249; от Управления земельного контроля города Севастополя - Карпухина А.Л., по доверенности от 11.01.2016 N 5/2016; в отсутствие Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управления земельного контроля города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 08 июля 2016 года по делу N А84-352/2016 (судья Минько О.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Омега-НВ" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, заинтересованные лица: индивидуальный предприниматель Ляшкова Наталья Васильевна, индивидуальный предприниматель Кулакова Наталья Васильевна, Управление земельного контроля города Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя о признании незаконным отказа и обязательстве совершить определенные действия,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Омега-НВ" (далее - ООО "Омега-НВ", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент) о признании незаконным отказа в утверждении схемы расположения земельного участка площадью 1587 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, пляж Омега, 27, выраженного в письме от 04.02.2016 N 0316-2851; отказа в утверждении схемы расположения земельного участка площадью 1936 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, пляж Омега, 24, выраженного в письме от 04.02.2016 N 0316-2852, и возложении обязанности утвердить схему расположения указанных земельных участков на кадастровом плане территории.

В качестве заинтересованных лиц к участию в деле судом привлечены индивидуальный предприниматель Ляшкова Наталья Васильевна, индивидуальный предприниматель Кулакова Наталья Васильевна (далее - предприниматели), Управление земельного контроля города Севастополя (далее - Управление) и Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя (далее - Департамент архитектуры).

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 08.06.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неверную оценку судом представленных доказательств и не полное выяснение судом обстоятельств дела, имеющих существенное значение для рассмотрения дела, неправильное применение норм материального права. Указывает, что судом не учтено, что общество просит сформировать новые земельные участки, которые частично накладываются на земельные участки, права на которые закреплены за третьими лицами, а также фактически земельные участки формируются под частью целостного восьмиэтажного капитального объекта незавершенного строительства, имеющего признаки самовольного строительства, что является нарушением ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Также не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление земельного контроля города Севастополя подало апелляционную жалобу, в которой ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать. В частности, указывает, что схема земельных участков не может быть утверждена, поскольку разрешенное использование земельных участков не допускает строительства целостного восьмиэтажного капитального объекта, что, по мнению Управления, указывает на признаки самовольного строительства. Кроме того, общество просит сформировать новые земельные участки, которые частично накладываются на земельные участки третьих лиц. Судом при принятии решения не учтено, что соответствующая процедура прекращения существования части земельных участков, предоставленных ранее в аренду третьим лицам, не осуществлена, государственная регистрация не произведена. По мнению Управления, образование новых земельных участков, частично находящихся в аренде у третьих лиц, возможно только в случае изменения заключенных ранее соответствующих договоров аренды земельных участков путем заключения дополнительного соглашения к договору, в части изменения предмета договора.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе и поддержаны представителем Управления в судебном заседании, который, считая действия Департамента по отказу в утверждении обществу схем расположения земельных участков законными и обоснованными.

Представитель общества и предпринимателей в судебном заседании возражал против доводов апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзывах. Просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения в связи с необоснованностью их доводов.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционные жалобы рассмотрены судом в соответствии с частью 5 статьи 156 и частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя по имеющимся в деле доказательствам.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Омега-НВ" является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Севастополь, пляж Омега, 27, торговый комплекс с гостиничными номерами, степень готовности объекта 75%, согласно свидетельству о праве собственности N 91-91/001-91/001/050/2015-158/1 от 07.09.2015, а также собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Севастополь, пляж Омега, 24, степень готовности объекта 70%, согласно свидетельству о праве собственности N 91-91/001-91/001/050/2015-164/1 от 16.09.2015.

Право собственности на данные объекты незавершенного строительства возникло у заявителя на основании решений Хозяйственного суда города Севастополя от 23.06.2008 по делу N 5020-12/237 и по делу N 5020-12/238, вступивших в законную силу 08.07.2008.

В целях формирования земельных участков под указанными двумя объектами незавершенного строительства общество 22.09.2015 обратилось с заявлениями об утверждении схем расположения двух земельных участков на кадастровом плане территории в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, уполномоченный в силу утвержденного Правительством Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП Положения о Департаменте, осуществлять от имени города Севастополя управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя.

В частности, общество просило утвердить схему расположения земельного участка по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, пляж Омега, 24, площадью 1936 кв. м., кадастровый квартал земельного участка 91:02:001002, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание (код 4.7), а также схему расположения земельного участка площадью 1578 кв. м., кадастровый квартал земельного участка 91:02:001002, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание (код 4.7), расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, пляж Омега, 27.

По результатам рассмотрения указанных обращений Департамент письмами от 04.02.2016 N 0316/2852 и N 0316/2851 сообщил заявителю об отказе в утверждении схем расположения земельных участков, указав в качестве основания на то, что земельные участки формируются под частью целостного восьмиэтажного капитального объекта незавершенного строительства, площадью 2787 кв. м., имеющего признаки самовольного строительства, что является нарушением требований ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. А также указав, что земельный участок пл. 1936 кв. м., расположенный по адресу: Гагаринский район, пляж Омега, 24, частично (474 кв. м.) формируется из земельного участка, ранее переданного в аренду ИП Ляшковой Н.В. (договор аренды от 14.04.2006 N 04066590006), а земельный участок пл. 1578 кв. м., расположенный по адресу: Гагаринский район, пляж Омега, 27, частично (600 кв. м.) формируется из земельного участка, ранее переданного в аренду ИП Кулаковой Н.В. (договор аренды от 31.03.2006 N040665900051). При этом отсутствует письменное согласие землепользователей на формирование земельного участка, что является нарушением п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основанием для отказа Департамента послужили заключения Управления земельного контроля города Севастополя от 27.01.2016 N 79/03-06/РЗУ/16 и N 80/03-06/РЗУ/16 к схемам расположения испрашиваемых заявителем земельных участков, подготовленные Управлением в порядке исполнения административного регламента предоставления государственной услуги "Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории", утвержденного распоряжением Департамента от 27.07.2015 N 74.

Полагая, что отказ государственного органа утвердить подготовленные схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, ООО "Омега-НВ" обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, оценив доводы участвующих в деле лиц, дал им надлежащую правовую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований заявителя.

Оспариваемые решения Департамента об отказе в утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории затрагивают права и законные интересы ООО "Омега-НВ", так как последнему принадлежат на праве собственности объекты незавершенного строительства, расположенные на указанных земельных участках. Оспариваемые акты органа государственной власти порождают юридические последствия также только в отношении заявителя, как собственника объектов недвижимого имущества, расположенных на испрашиваемых земельных участках.

Судебная коллегия, проверяя доводы апелляционных жалоб, пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В силу пункта 3 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 части 1 статьи 11.3 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом (пункт 4 ст. 11. 10 ЗК РФ).

Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (пункт 13 ст. 11.10 ЗК РФ).

Пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка:

1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи;

2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;

3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам;

4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Департамент в оспариваемых отказах сослался на то, что схемы расположения испрашиваемых земельных участков разработаны с нарушением требований ст. 11.9 и п. 4 ст.11.2 ЗК РФ.

Статьей 11.9 ЗК РФ, установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам, а именно:

- предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;

- предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении

которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами;

- границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

- не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

- не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не

позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;

- образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами;

- не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки

месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Департамент счел, что образование испрашиваемых обществом земельных участков в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, принадлежащих обществу на праве собственности, и дальнейшей эксплуатации построенных объектов, приведет к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, поскольку имеются признаки самовольного строительства.

Однако факт самовольного строительства обществом указанных объектов незавершенного строительства не подтвержден надлежащими доказательствами. Оспариваемые отказы Департамента и заключения Управления, на которых отказы основаны, не содержат документальных ссылок в подтверждение данного обстоятельства. Суду также не представлено доказательств, подтверждающих установленный надлежащим образом в административном порядке факт самовольного строительства указанных объектов. Таким образом, выводы Департамента носят характер предположения и не подтверждены документально, в связи с чем не могут быть основанием для отказа заявителю в утверждении схем земельных участков.

Акт обследования земельного участка от 23.12.2015 N ОБ-0275/12-15, на который ссылается Управление в апелляционной жалобе, не является допустимым доказательством установления факта самовольного строительства, более того, этот акт не был положен в основу заключений Управления и отказов Департамента, поэтому обоснованно не принят во внимание судом первой инстанции при оценке законности оспариваемых решений.

Между тем, как усматривается из материалов дела, обществу в установленном на тот период законодательством Украины порядке были выданы разрешения на выполнение строительных работ по строительству торгового комплекса с гостиничными номерами в бухте Омега, 27 и строительству спортивно-развлекательного комплекса с офисом и апартаментами в бухте Омега, 24, дано положительное комплексное заключение государственной экспертизы (л.д. 66-70, т.2).

Из письма Управления государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя Согласно от 28.07.2015 N 92-02-03-2589-2396, адресованного Управлению земельного контроля, следует, что при проведении в отношении общества внеплановой документальной проверки нарушений не выявлено, рекомендуется дальнейшее продолжение производства строительных работ (л.д. 62, т.2).

Согласно письменным пояснениям Департамента архитектуры и представленного заключения, схемы расположения испрашиваемых заявителем земельных участков с видом разрешенного использования гостиничное обслуживание согласованы Департаментом архитектуры, о чем сопроводительным письмом от 06.11.2015 N 06-01/6578-Д-2 сообщено Департаменту по имущественным и земельным отношениям (л.д. 78-82, т.3).

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ссылка Департамента в обжалуемых отказах на нарушение ст. 11.9 ЗК РФ не обоснована и не могла служить основанием для отказа в утверждении схем расположения испрашиваемых обществом земельных участков.

Касательно второго основания для отказа в утверждении схем расположения земельных участков ввиду нарушения п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ (отсутствие письменного согласия арендаторов исходных земельных участков), судом первой инстанции правильно установлено, что такое согласие предпринимателей на образование земельных участков имелось, а, следовательно, отсутствовали законные основания для отказа (л.д. 16, 17, т.1).

При этом факт получения письменного согласия от предпринимателей заявителями апелляционных жалоб не отрицается. По мнению Управления сначала предпринимателям необходимо было внести изменения в договор аренды земельного участка в части изменения предмета договора путем заключения дополнительного соглашения, чего арендаторами исходных земельных участков сделано не было.

Судебная коллегия находит такие доводы ошибочными, поскольку указанных требований п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ не содержит. Для возможности образования земельного участка достаточно наличия согласия в письменной форме арендаторов исходных земельных участков.

Содержание и форма такого письменного согласия законодательно не установлены. Земельным кодексом Российской Федерации на первоначальном этапе образования земельного участка не предусмотрен в качестве обязательного предшествующего условия для возможности образования земельного участка отказ арендатора от права аренды земельного участка или внесение изменений в договор аренды земельного участка.

Более того, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого участка, на сохранение права аренды арендатора, а не на прекращение арендных отношений в силу данного обстоятельства.

Также следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Следовательно, утверждение схемы расположения земельного участка представляет собой первоначальный этап приобретения прав на земельный участок и не предрешает вопроса о предоставлении такого участка.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно признал незаконными оспариваемые отказы и обязал Департамент в порядке статьи 201 АПК РФ, в качестве устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, утвердить схемы расположения испрашиваемых заявителем земельных участков.

Ссылка подателей апелляционных жалоб на то, что распоряжение земельными участками относится к исключительной компетенции Департамента и суд не вправе обязывать уполномоченный орган утвердить схемы расположения земельных участков, отклоняется, поскольку в данном случае идет речь об утверждении схемы его расположения, что не означает предоставления участка обществу на каком-либо праве. По сути, участка еще не существует, его только предстоит сформировать, для чего требуется утверждение Департаментом схемы его расположения.

Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводы суда первой инстанции, иное толкование подателями жалоб положений действующего законодательства и иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Поскольку суд правильно применил нормы материального права, выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб нет. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 08 июля 2016 года по делу N А84-352/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управления земельного контроля города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Привалова

Судьи

О.Г. Градова