Требование: о расторжении договора купли-продажи в отношении земельного участка
Вывод суда: производство по делу прекращено, решение суда первой инстанции отменено
|
20 ноября 2016 г.
|
дело N А53-7764/2016
|
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Невретдитновым А.А.,
при участии:
от истца - директор Хадисов Р.М., представитель Книшевская Н.А. по доверенности от 07.06.2016, представитель Аразумян А.А. по доверенности от 01.11.2016;
от ответчиков: от ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" - представитель Слиньков В.А. по доверенности от 07.11.2016, представитель Вершина Э.П. по доверенности от 01.08.2016
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дон-Стройзащита"
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Андрианова Ю.Ю)
от 24 августа 2016 года по делу N А53-7764/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дон-Стройзащита" (ИНН 6164320794, ОГРН 1146196005757)
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" (ИНН 6161070176, ОГРН 1146193000601),
обществу с ограниченной ответственностью "Западная строительная компания" (ИНН 6165195708),
при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин" (ИНН 2320156184),
о расторжении договора,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Дон-Стройзащита" (далее - истец, ООО "Дон-Стройзащита") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" (далее - ответчик, ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ") о расторжении договора купли-продажи строения и земельного участка от 11.08.2015.
По ходатайству истца к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Западная строительная компания", в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью "Аквамарин".
Исковые требования мотивированы тем, что, передав по договору купли-продажи земельный участок и объект недвижимого имущества, истец не получив от ответчика обещанного встречного удовлетворения.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2016 в удовлетворении иска отказано. Также общество с ограниченной ответственностью "Аквамарин" исключено из числа третьих лиц.
Судебный акт мотивирован тем, что оснований для расторжения договора купли-продажи ( в редакции дополнительных соглашений) не имеется. Ссылки истца на недействительность дополнительных соглашений отклонена судом с указанием на их оспоримый характер и отсутствие вступившего в законную силу решения суда по указанным сделкам.
Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Дон-Стройзащита" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить обжалуемое решение. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что, передав в собственность ответчику имущество, никакого встречного удовлетворения истец не получил. Ответчик поступил недобросовестно, не собирался исполнять свои обязательства, осуществив отчуждение земельного участка иному лицу. Оснований для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора не имелось. Также апеллянт указывает на нарушение норм процессуального права, связанное с тем, что суд отказался принять уточнение исковых требований истца, просит также отменить определение от 26 июля 2016 года, которым отказано в принятии уточненных требований.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, также заявили ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения в арбитражном суде дел об оспаривании дополнительных соглашений к договору от 11.12.2015 и 11.01.2016.
Представитель ответчика - ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Остальные лица, участвующие в деле, извещены или считаются в силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещенными о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.
Как усматривается из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Дон-Стройзащита" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" (покупатель) заключен договор купли-продажи строений и земельного участка от 11.08.2015 (далее - договор от 11.08.2015), согласно которому продавец продал, а покупатель купил строение, общей площадью 437,9 кв.м., Литер А, адрес местоположение: г. Ростов-на-Дону, ул. 8-го Марта, 1; строение, общей площадью 449,1 кв.м., Литер Б, адрес местоположение: г. Ростов-на-Дону, ул. 8-го Марта, 1; строение, общей площадью 239,3 кв.м., Литер В, адрес местоположение: г. Ростов-на-Дону, ул. 8-го Марта, 1; земельный участок, общей площадью 1891 кв.м., кадастровый номер 61:44:0050220:10, назначение: земли населенных пунктов - многоквартирный жилой дом, адрес местоположение: г. Ростов-на-Дону, ул. 8-го Марта, участок N 1.
Стоимость недвижимого имущества составляет 75 000 000 рублей (пункт 3 договора от 11.08.2015). На дату заключения договора от 11.08.2015 истец обладал строениями и земельным участком на праве собственности.
Переход права собственности к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" зарегистрирован 08.09.2015. Стороны договорились, что оплата по договору от 11.08.2015 будет осуществлена следующим недвижимым имуществом. Имущество подлежащие передачи: нежилые помещения и антресоли площадью 994,3 кв.м. (согласно проектной документации), расположенные на первом этаже вновь возводимого 10-ти этажного многоквартирного жилого дома (весь первый этаж), адрес местоположение: г. Ростов-на-Дону, ул. 8- го Марта N 1, приложение N 1,2 к настоящему договору; помещения расположенные на плане технического пространства площадью 544,5 кв.м. Помещения общественного назначения (включая антресоли) площадью 449,8 кв.м.; жилые помещения (квартиры), общей площадью 775,5 кв.м. (согласно проектной документации), расположенные на втором этаже вновь возводимого 10-ти этажного многоквартирного жилого дома (весь второй этаж), адрес местоположение: г. Ростов-на-Дону, ул. 8-го Марта N 1, приложение N 3 к настоящему договору; трех комнатная квартира в количестве 3 шт, общей площадью 245,3 кв.м. (согласно проектной документации), расположенные на 3, 4 (третье, четвертом) этаже вновь возводимого 10-ти этажного многоквартирного жилого дома, адрес местоположение: г. Ростов-на-Дону, ул. 8-го Марта N1, приложение N 4, 5 к настоящему договору; двух комнатная квартира в количестве 1 шт, общей площадью 62,8 кв.м. (согласно проектной документации), расположенная на 3 (третьем) этаже вновь возводимого 10-ти этажного многоквартирного жилого дома, адрес местоположение: г. Ростов-на-Дону, ул. 8-го Марта N 1, приложение N 6 к настоящему договору; парковочные места в количестве 11 шт., общей площадью 154,05 кв.м. (согласно проектной документации), расположенные подвальном этаже вновь возводимого 10-ти этажного многоквартирного жилого дома, адрес местоположение: г. Ростов-на-Дону, ул. 8-го Марта N 1, приложение N 7 к настоящему договору; 4 (четыре) парковочных места ограниченные осями 6-7, Г-Ж, площадью 66,34 кв.м.; 1 (одно) парковочное место ограниченные осями 9-10, Г-Д, площадью 14 кв.м.; 2 (два) парковочных места расположенные одно за другим, параллельно оси 14, в границах осей 13-14, ограниченные осями Б-Д, площадью 24,57 кв.м.; 4 (четыре) парковочных места ограниченные осями 14- 15, Б-Д, площадью 49,14 кв.м. (пункты 4.1-4.5 договора от 11.08.2015).
Согласно пункту 4.6 договора от 11.08.2015 стоимость одного квадратного метра имущества подлежащего передачи составляет: один квадратный метр площади нежилого помещения и антресоли, расположенного на первом этаже вновь возводимого 10-ти этажного многоквартирного жилого дома составляет 41 000 рублей; один квадратный метр площади жилого помещения (квартиры), расположенные на втором этаже вновь возводимого 10-ти этажного многоквартирного жилого дома составляет 41 000 рублей; один квадратный метр площади трех комнатной квартиры расположенные на 3, 4 этаже вновь возводимого 10-ти этажного многоквартирного жилого дома, составляет 41000 рублей.; один квадратный метр площади двух комнатной квартиры расположенной на 3 этаже вновь возводимого 10-ти этажного многоквартирного жилого дома, составляет 41 000 рублей; один квадратный метр площади парковочного места, расположенного в подвальном этаже вновь возводимого 10-ти этажного многоквартирного жилого дома, составляет 41 000 рублей.
Из буквального толкования пункта 4.8 договора от 11.08.2015 следует, что право требования имущества, указанного в п.п. 4.1-4.5, возникает после получения ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" разрешения на строительство 10-ти этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 8-го Марта N 1, а также подписания с продавцом договора долевого участия в строительстве на каждый объект указанный в настоящем договоре, до 01 декабря 2015 г. Покупатель обязуется получить разрешение на строительство в срок до 01 сентября 2015 года.
Однако представители ООО "Дон-Стройзащита" и ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" пояснили в суде первой инстанции, что в пункте 4.8 договора от 11.08.2015 стороны согласовали срок (до 01.12.2015), до которого ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" должен был представить истцу проекты договоров долевого участия в строительстве.
Разрешение на строительство N 61-310-871601-2015 многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной стоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул.8-го Марта, 1 общество с ограниченной ответственностью "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" получило 05.11.2015.
Из информации, содержащейся в письме Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 29.06.2016 N 59-34-2/14656, следует, что разрешение на строительство выдано в том числе, на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050220:10 от 26.06.2015, заключенного между ООО "Дон-Стройзащита" и ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ".
Договор аренды с кадастровым номером 61:44:0050220:10 от 26.06.2015 в материалы дела не представлен. Стороны не отрицают факт его подписания, однако не смогли пояснить, законность его заключения при наличии строений, находящихся на указанном земельном участке.
11.12.2015 между обществом с ограниченной ответственностью "Дон- Стройзащита" и обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" подписано дополнительное соглашение к договору от 11.08.2015, согласно которому стороны изменили условия о стоимости имущества и перечень имущества, подлежащий передачи после строительства жилых домов. Так в редакции дополнительного соглашения от 11.12.2015 пункт 3 договора от 11.08.2015 предусматривает следующее: стоимость недвижимого имущества подлежащего передачи во вновь возводимом 10-ти этажном, многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону ну, ул. 8 Марта, 1 составляет 15 040 000 рублей; стоимость недвижимого имущества подлежащего передачи во вновь возводимом 17-и этажном многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного на значения адрес (местоположение): г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пер. Зональный 11 составляет 4 974 750 рублей (пункт 1 дополнительного соглашения от 11.12.2015) Имущество, подлежащее передачи после строительства многоквартирных жилых домов: жилые помещения (квартиры) площадью 601,6 кв.м. расположенные во вновь возводимом 10-ти этажном, многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 8 Марта, 1; жилые помещения (квартиры) площадью 198,99 кв.м. расположенные во вновь возводимом 17-и этажном многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения адрес (местоположение): г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пер. Зональный 11. Стоимость одного квадратного метра площади жилого помещения расположенного на втором этаже вновь возводимого 10-ти этажного, многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону ну, ул. 8 Марта, 1 составляет 25 000 рублей. Стоимость одного квадратного метра площади жилого помещения расположенного на втором этаже вновь возводимого 17-и этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения адрес (местоположение): г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пер. Зональный 11 составляет 25 000 рублей.
11.01.2016 между обществом с ограниченной ответственностью "Дон- Стройзащита" и обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" подписано второе дополнительное соглашение, согласно которому условия договора дополнительного соглашения от 11 декабря 2015 года к договору от 11.08.201, приложения к договору от 11.08.2015 утрачивают силу; пункт 3 договора от 11.08.2015 изложен в следующей редакции. "3. Стоимость недвижимого имущества составляет 35 054 180 рублей" Пункт 4 договора от 11.08.2015 изложен в следующей редакции:"4. Стороны подтверждают, расчеты между ними произведены полностью".
Истец полагает, что дополнительные соглашения от 11.12.2015, от 11.01.2016 являются недействительными сделками в силу пункта 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенные под влиянием насилия или угрозы, в связи с чем, общество с ограниченной ответственностью "Дон-Стройзащита" обратилось в суд с иском об оспаривании указанных сделок.
После подписания второго дополнительного соглашения к договору от 11.08.2015 земельный участок общей площадью 1891 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0050220:10 реализован обществу с ограниченной ответственностью "Западная строительная компания". В разрешение на строительство N 61-310-871601-2015 внесены изменения в указании организации застройщика вместо ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" указано ООО "Западная строительная компания".
Согласно выписке из единого государственного реестра прав титульным собственником земельного участка значится общество с ограниченной ответственностью "Западная строительная компания", арендатором - общество с ограниченной ответственностью "Аквамарин".
Однако договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050220:10 между ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" и ООО "Западная строительная компания", договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050220:10 между ООО "Западная строительная компания" и ООО "Аквамарин" в материалы дела не представлены.
Из актов осмотра земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050220:10 и фотоматериалов следует, что строения, приобретенные по договору от 11.08.2015 снесены, однако запись о праве собственности на них за ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" сохранена, что следует из выписок из единого государственного реестра прав.
Представители ООО "Дон-Стройзащита" и ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" не отрицали при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции, что заключая договор от 11.08.2015 стороны предполагали, что строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050220:10 ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ", как застройщиком, будут снесены, а на их месте будет возведен многоквартирный жилой дом.
Полагая, что ответчик - ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" не исполнил условия договора от 11.08.2015 (разрешение на строительство получено позднее установленного срока, договоры долевого участия между ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" ООО "Дон-Стройзащита" не заключены, наличие нового застройщика ООО "Западная строительная компания") свидетельствует о невозможности исполнения условий договора от 11.08.2015 со стороны ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ", истец обратился в суд с настоящим иском.
Арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что Арбитражный суд Ростовской области правильно установил фактические обстоятельства дела.
Также правильно Арбитражный суд Ростовской области дал правовую квалификацию договору от 11.08.2015, заключенному между ООО "Дон-Стройзащита" и ООО "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ", названному сторонами договором купли-продажи. Поскольку согласно условиям договора общество "Дон-Стройзащита" передает в собственность обществу "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" свое имущество ( земельный участок со строением), а в качестве встречного удовлетворения должно получить не денежные средства, а иное имущество - квартиры и нежилые помещения, указанный договор является не договором купли-продажи, а договором мены.
Согласно пункту 1 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Согласно пункту 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
По условиям договора от 11.08.2015 общество "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" обязано в качестве встречного предоставления предоставить истцу в собственность квартиры и нежилые помещения.
Вместе с тем из фактических обстоятельств дела следует, что исполнить указанные обязательство общество "ЭЛИТЖИЛСТРОЙ" не сможет, поскольку оно не осуществило строительство дома, а продало земельный участок в собственность иному юридическому лицу, в связи с чем не имеет ни юридической, ни фактической возможности исполнить свое обязательство по договору от 11.08.2015.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Существенность нарушения договора должна оцениваться судом с учетом всех обстоятельств дела. В данном случае апелляционный суд находит, что ответчик, считающийся в силу 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации покупателем переданного ему в собственность имущества, указанное имущество не оплатил и не имеет возможности оплатить, в том, числе, путем встречного имущественного предоставления.
Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22: " Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ".
Неоплата приобретаемого имущества и невозможность такой оплаты является существенным нарушением, дающим право требовать расторжения договора ( постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.07.1998 N 7176/97, от 23.06.2009 N 4651/09, от 10.06.2014 N 1999/14).
Апелляционный суд принимает во внимание, что в настоящее время заключенные к договору от 11.08.2015 дополнительные соглашения от 11.12.2015 и от 11.01.2016 находятся в судебном споре как сделки по мотиву порока воли.
Арбитражный суд Ростовской области правильно отметил, что в настоящее время оценивать действительность указанных дополнительных соглашений по мотиву поро
