Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 г. N 09АП-52732/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2017 г. N Ф05-463/17 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о понуждении заключить договор, об обязании заключить договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества, в отношении нежилых помещений, по уплате налогов

г. Москва

30 ноября 2016 г.

Дело N А40-189133/15

Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.11.2016.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лящевского И.С.,

судей Веклича Б.С., Солоповой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы

от 30.08.2016 по делу N А40-189133/15,

принятое судьей Скачковой Ю.А. (шифр судьи 37-179)

по иску ООО "1 ТИС"

к Департаменту городского имущества г. Москвы, Правительству Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Гончарова И.А. (по доверенности от 17.02.2016)

от ответчиков: от ДГИ: не явился, извещен;

от Правительства Москвы: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Арбитражным судом города Москвы рассмотрены заявленные истцом требования к ответчику об обязании заключить с ООО "1 ТИС" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 101000, город Москва, ул. Мясницкая, д. 17, стр. 1, общей площадью 1 104, 9 кв.м., (этаж 2, помещение I, комнаты 1-36, 42-48 кадастровый номер 77:01:0001037:3082, этаж 2, помещение I, комнаты 37, 41 кадастровый номер 77:01:0001037:3088, этаж 2, помещение I комната 38 кадастровый номер 77:01:0001037:3085, этаж 2, помещение I комнаты 39, 40 кадастровый номер 77:01:0001037:3083, этаж 5, помещение I, комнаты 1-10, 10а, 11, помещение II комнаты 44, 44а, 44б, 44в, кадастровый номер 77:01:0001037:3087) на условиях прилагаемого проекта договора по цене 92 460 235 (девяносто два миллиона четыреста шестьдесят тысяч двести тридцать пять) руб. без учета НДС с условием рассрочки на 5 лет, из них: - этаж 2, помещение I, комнаты 1-36, 42-48 кадастровый номер 2 77:01:0001037:3082 по цене 60 861 914 (шестьдесят миллионов восемьсот шестьдесят одна тысяча девятьсот четырнадцать) рублей без учета НДС; - этаж 2, помещение I, комнаты 37, 41 кадастровый номер 77:01:0001037:3088 по цене 2 602 510 (два миллиона шестьсот две тысячи пятьсот десять) рублей без учета НДС; - этаж 2, помещение I комната 38 кадастровый номер 77:01:0001037:3085 по цене 1 598 326 (один миллион пятьсот девяносто восемь тысяч триста двадцать шесть) рублей без учета НДС; - этаж 2, помещение I комнаты 39, 40 кадастровый номер 77:01:0001037:3083 по цене 443 514 (четыреста сорок три тысячи пятьсот четырнадцать) рублей без учета НДС; - этаж 5, помещение I, комнаты 1-10, 10а, 11, помещение II комнаты 44, 44а, 44б, 44в, кадастровый номер 77:01:0001037:3087 по цене 26 953 970 (двадцать шесть миллионов пятьдесят три тысячи девятьсот семьдесят) рублей без учета НДС., с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований.

Решением суда иск удовлетворен с учетом результатов судебной экспертизы.

На указанный судебный акт стороной подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель процессуального оппонента против доводов жалобы возражал, представил правовую позицию по апелляционной жалобе.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п.п.4-16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п.5 ст.156, ст.266 АПК РФ в их отсутствие.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Согласно материалам дела между Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы), ГУП ДЕЗ района "Красносельское" и ООО "1 ТИС" был заключен договор на аренду (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 0-910 от 27.12.2002 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (ст. 651 ГК РФ).

Согласно п.1.1. договора на основании договора аренды N 01-537 от 28.04.1998 г., соглашения о переуступке от 27.12.202г., арендодатель (ответчик) сдает, а арендатор (истец) принимает в аренду нежилой объект общей площадью 1 104,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 17, стр. 1, квартал 101 для использования в служебных целях.

Дополнительным соглашением от 01.06.2012 г., зарегистрированным в установленном порядке, стороны уточнили перечень помещений, переданных в аренду: этаж 2 пом. I ком. 1-48; этаж 5 пом. I ком. 1-11, 10а; пом. II ком. 44, 44а, 44б, 44в (всего 1 104,9 кв.м.). Срок действия договора аренды установлен п. 2.1. и составляет, с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2012 г., период с 18.12.2002 г. по 30.06.2015 г.

Истец, как субъект малого и среднего предпринимательства, 25.05.2015 г. обратился к ответчику с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (N 33-5-15573/15-(0)-0).

Письмом N 33-5-15573/15-(1)-0 от 16.06.2015 Департамент сообщил заявителю, что в соответствии с пунктом 2.9.1.2.1 Административного регламента предоставление государственной услуги приостановлено сроком на 23 рабочих дня для обеспечения внесения сведений об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости (в случае необходимости постановки недвижимого имущества на государственный кадастровый учет).

Срок предоставления государственной услуги истек 06 августа 2015 года.

Как указывает истец, в связи с истечением срока предоставления государственной услуги и отсутствием со стороны Департамента действий, направленных на заключение договора купли-продажи арендуемого ООО "1 ТИС" нежилого помещения, 12.08.2015 г. в адрес ответчика, через службу "одного окна", направлено предложение (оферта) о заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 101000, город Москва, ул. Мясницкая, д. 17, стр. 1 (этаж 2, помещение I комнаты 1-48; этаж 5, помещение I комнаты 1-11, 10а; помещение II комнаты 44, 44а, 446, 44в) общей площадью 1 104,9 кв.м. на условиях прилагаемого к претензии проекта договора, в частности:

"3.1. Цена Объекта составляет 82 867 500 (восемьдесят два миллиона восемьсот шестьдесят семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 27 июля 2015 года N 06383, выполненном ООО Юридическая Компания "ВАШ АДВОКАТ". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору производится Покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения, в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение 1).

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Сумма процентов подлежит уплате в соответствии с Графиком платежей (Приложение N 1).

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 381 125 (один миллион триста восемьдесят одна тысяча сто двадцать пять) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.". Цена нежилого помещения определена в соответствии с отчетом ООО Юридическая Компания "ВАШ АДВОКАТ" N 06383 от 27 июля 2015 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 25 мая 2015 года.

Обращение истца было оставлено Департаментом без ответа.

Определением Арбитражного суда города Москвы суда от 25.05.2016 г. было назначено проведение судебной оценочной экспертизы с целью установления рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений. Проведение экспертизы было поручено эксперту АНО Коллегия Независимых Экспертов (107061, г. Москва, ул. Хромова, д. 20, пом. 37) Гапонову Алексею Алексеевичу.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 1 104,9 кв.м. (этаж 2, помещение I комнаты 1- 36, 42-48 кадастровый номер 77:01:0001037:3082, этаж 2, помещение I комнаты 37,41 кадастровый номер 77:01:0001037:3088, этаж 2, помещение I комната 38 кадастровый номер 77:01:0001037:3085, этаж 2, помещение I комнаты 39, 40 кадастровый номер 77:01:0001037:3083; этаж 5, помещение I комнаты 1-10, 10а, 11; помещение II комнаты 44, 44а, 44б, 44в кадастровый номер 77:01:0001037:3087), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 17, стр. 1.

Согласно Заключению эксперта N 2016-1005-СЭ по арбитражному делу N А40- 189133/15 стоимость объекта по состоянию на 25.05.2015 г. составляет 92 460 235 руб. 00 коп. без учета НДС.

В судебное заседание был вызван эксперт АНО Коллегия Независимых Экспертов Гапонов А.А.

По замечанию ответчика эксперт пояснил, что по данным ведущего Российского агентства недвижимости Blackwood, структура спроса по покупке помещения зависит от его класса, так в первом квартале доминировали сделки на покупку помещений класса "А" (69%>), на помещения класса "В" пришлось 23% сделок, в классе "С" - 8%. На дату оценки, на рынке наблюдается низкая деловая активность и падение величин цен предложений и арендных ставок на офисную недвижимость. В то же время, отмечается, что сегмент продаж помещений класса "А" доминировал и составил 69%. При этом, класс помещения влияет на ставку капитализации. Объект оценки имеет класс "В", в котором арендная и рыночная стоимость снизилась до 20%. Как пояснил эксперт, ставка капитализации - это потенциальная прибыль, включающая в себя безрисковую прибыль (неснижаемый остаток). На стр. 55, 56 экспертного заключения имеется ссылка на аналитические материалы с указанием ставки капитализации в размере 9,5-10,6%. Данный показатель относится к объектам премиум класса.

У суда не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта по результатам судебной экспертизы, поскольку при расчете ставки капитализации экспертами были использованы разные методы ее определения: метод кумулятивного построения (АНО Коллегия Независимых Экспертов) и метод рыночной экстракции (ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка").

С учетом изложенного требования истца по заявленному основанию удовлетворено обоснованно с учетом результатов судебной экспертизы.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данному выводу, подробно изложены в судебном акте суда первой инстанции и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска подлежат отклонению, поскольку не нашли своего документального подтверждения.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Доводы стороны, изложенные в отзыве (пояснениях) на апелляционную жалобу, признаются апелляционным судом обоснованными.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов судебного акта суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьями 110, 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2016 г. по делу N А40-189133/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

И.С. Лящевский

Судьи

А.А. Солопова Б.С. Веклич