Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2016 г. N 16АП-4223/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2017 г. N Ф08-830/17 настоящее постановление отменено

г. Ессентуки

21 ноября 2016 г.

Дело N А63-7444/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом г. Георгиевска

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2016 по делу N А63-7444/2015 (под председательством судьи Керимовой М.А.)

по заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (ОГРН 1022601166488, ИНН 2625022330)

к индивидуальному предпринимателю Шмакову Александру Владимировичу (ОГРН 304262535200241, ИНН 262505171559),

о взыскании основного долга,

при участии в судебном заседании:

от комитета по управлению муниципальным имуществом г. Георгиевска: представитель Кудреватых Е.С. по доверенности 17.02.2016;

от индивидуального предпринимателя Шмакова Александра Владимировича: представитель Капшук А.П. по доверенности от 01.11.2016,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шмакову Александру Владимировичу (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании основного долга по арендной плате по договору аренды имущества N 186 от 31.12.2001 за период с 01.01.2012 по 18.02.2016 в размере 3 039 948,76 рубля и неустойки (пени) за период с 15.01.2012 по 18.02.2016 в размере 1 307 092,07 рубля (с учетом уточнения исковых требований).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что взыскание с арендатора арендной платы, начисление которой явилось следствием незаконного уклонения арендодателя от заключения с арендатором договора купли-продажи муниципального имущества, включая пеню на данную арендную плату, неправомерно.

Не согласившись с вынесенным решением, комитет обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда от 19.07.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал, что судом первой инстанции не обосновано принято во внимание решение суда по делу N А63-6213/2014, поскольку наличие преддоговорного спора между сторонами не свидетельствует о незаконности действий комитета. Кроме того, предприниматель, реализовав свое право на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, должен был знать о том, что это приведет к изменению даты заключения договора купли-продажи и необходимости внесения за этот период арендных платежей.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель предпринимателя с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 30.09.2016 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и дополнения к апелляционной жалобе, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2016 по делу N А63-7444/2015 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 31.12.2001 администрация города Георгиевска (далее - администрация, арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды имущества N 186, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилые помещения литеры Б, Б1, М общей площадью 275,20 кв. м, расположенные по адресу: г. Георгиевск, ул. Пушкина - Ленина 35/123.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.03.2005 стороны изменили пункт 1.1. договора аренды в части нумерации и площади помещений, площадь увеличена до 433,70 кв.м. В 2003 году предприниматель неоднократно обращался с заявлениями в администрацию и комитет с просьбой разрешить провести капитальный ремонт помещений.

В 2009 году в связи с пристройкой за счет средств предпринимателя к нежилым помещениям литера Б новых помещений и частичной реконструкцией (перенос внутренних перегородок) проведена техническая инвентаризация переданных в аренду объектов недвижимости, в результате которой уточнены площади помещений (здания) литеры Б и Б1 объединены в литера Б и помещениям в новом (измененном) литере Б присвоены новые номера. Пристройка помещений и частичная реконструкция произведены с разрешения администрации и с получением разрешения на строительство. По результатам технической инвентаризации стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 19.03.2009, которым изменили площади передаваемого имущества: нежилые помещения N 20-30, 36, 37 общей площадью 441,20 кв. м, а именно помещение литера Б площадью 183,4 кв. м, нежилое здание склад литера К площадью 157 кв.м, нежилое здание основное строение литера М площадью 100,8 кв. м.

25.09.2009 администрации выданы свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности (с уточненными техническими характеристиками) на указанные нежилые помещения.

12.09.2011 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выкупе (приобретении) арендуемых им помещений с зачетом в счет выкупной стоимости объектов стоимости проведенных неотделимых улучшений в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Администрация в письме N 01-10/3018 от 14.09.2011 отказала в выкупе арендованного имущества, указав, что она не имеет правовых оснований для предоставления предпринимателю преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2012 по делу N А63-10897/2011 удовлетворены требования предпринимателя о признании незаконным отказа администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На администрацию и комитет возложена обязанность предоставить предпринимателю преимущественное право на приобретение указанного имущества в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Во исполнение указанного судебного акта, а также заключенного 18.06.2012 комитетом и ООО "Корпус" договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости земельного участка со зданиями по состоянию на дату оценки составила 5 609 000 рублей.

07.06.2012 Думой г. Георгиевска принято решение N 64-6 об условиях приватизации арендуемого имущества, которым разрешена приватизация недвижимого имущества (нежилых помещений и нежилых зданий), расположенного по адресу: г. Георгиевск, 6 ул. Ленина, 123/8, путем предоставления предпринимателю преимущественного права на его приобретение по рыночной цене 5 609 000 рублей с одновременным отчуждением занятого имуществом земельного участка площадью 1171 кв. м. Одновременно комитету поручено осуществить мероприятия, связанные с приватизацией недвижимого имущества.

04.07.2012 комитет направил предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, копию решения об условиях приватизации имущества от 27.06.2012 N 64-6, который предпринимателем не подписан ввиду несогласия с его условиями. Предприниматель просил включить в договор условие о зачете в счет выкупной стоимости объектов недвижимости стоимость 5 600 000 рублей произведенных им неотделимых улучшений имущества.

В письме комитета от 17.08.2012 предложение предпринимателя о внесении изменений в договор отклонено.

31.10.2012 Дума города Георгиевска приняла решение N 103-10, которым признала утратившим силу решение от 27.06.2012 N 64-6.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.04.2014 по делу N А63-1390/2013 решение Думы города Георгиевска N 103-10 от 31.10.2012 о признании утратившим силу решения от 27.06.2012 N 64-6 признано незаконным.

В письме от 21.07.2014 N 527/01-41 комитет направил предпринимателю проект договора купли-продажи, копии отчета об оценке и письма комитета от 17.08.2012 N 457/1-03-36 (об отказе в зачете стоимости неотделимых улучшений).

Предприниматель, указывая на то, что комитет, в том числе необоснованно отказал в зачете стоимости неотделимых улучшений, обратился в суд с иском к комитету о возложении обязанности заключить договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого с зачетом в стоимость договора купли-продажи указанных помещений стоимость неотделимых улучшений; признании недействительным отчета N 2/06.12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений

Решением суда от 30.10.2015 по делу N А63-9213/2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.01.2016 и постановлением суда кассационной инстанции от 17.05.2016, исковые требования удовлетворены. На комитет возложена обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества по стоимости равной 1 077 707 руб. 42 коп. с рассрочкой на пять лет. В части исковых требований о признании недействительным отчета оценщика N 2/06.12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений производство по делу прекращено, в связи с отказом от требований.

Комитет, указывая на то, что предприниматель свои обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2012 по 18.02.2016 не выполнил, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 3 039 948,76 рубля, обратился в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент обращения в суд), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент обращения в суд) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент обращения в суд) установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно части 1 которой, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям на приобретение арендуемого имущества.

Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцом ответчику отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды муниципального имущества. Отказ признан незаконным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2012 по делу N А63-10897/2011.

В результате незаконных действий комитета, договор купли-продажи нежилого помещения заключен 19.01.2016, то есть по истечении 4 лет с момента обращения предпринимателя.

Учитывая, что между сторонами формально сохранялись арендные отношения, истцом начислено за период с 01.01.2012 по 18.02.2016 арендная плата в размере 3 039 948,76 рубля и неустойка (пени) за период с 15.01.2012 по 18.02.2016 в размере 1 307 092,07 рубля.

Между тем, порядок и сроки рассмотрения заявления на приватизацию имущества, оценка имущества, принятие решения об условиях приватизации и направление проекта договора купли-продажи имущества предусмотрены частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ), в которой указано, что при получении заявления, уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Обязанность органа местного самоуправления по заключению договора купли-продажи исполняется путем направления проекта договора купли-продажи.

Вступившими в законную силу судебными актами (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) установлено, что 12.09.2011 предприниматель обращался в администрацию с заявлением о приватизации арендуемого помещения.

В установленный пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ двухмесячный срок с даты получения заявления договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества не заключен; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке решение об условиях приватизации арендуемого имущества не принято; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого, проект договора купли-продажи арендуемого имущества не направлен.

Таким образом, суд первой инстанции обосновано установил, что с учетом поданного истцом 12.09.2011 заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, договор с оценщиком должен быть заключен в срок не позднее 12.11.2011 (двухмесячный срок исчисляется в порядке, предусмотренном статьей 191, пунктом 3 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации); отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком не позднее 12.12.2011 (с учетом положений пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации - предоставляется 30 дней). Следовательно, решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок, не позднее 26.12.2011 (двухнедельный срок исчислен в порядке статьи 191, пунктом 4 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации), а проект договора купли-продажи - направлен истцу не позднее 06.01.2012 (в десятидневный срок, согласно пункту 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Незаконное уклонение комитета от заключения договора выкупа, привело к ситуации, когда предприниматель был лишен возможности заключить договор купли-продажи в срок, предусмотренный статьей 9 Закона N 159-ФЗ.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя арендной платы и пени за спорные периоды.

Довод апеллянта о том, что наличие преддоговорного спора между сторонами не свидетельствует о незаконности действий комитета, подлежит отклонению. Так противоправность действий (бездействий) комитета и причинно-следственная связь между противоправными действиями (бездействиями) и наступлением вредных последствий установлены вступившими в законную силу решениями судов по делам N А63-10897/2011, А63-1390/2013, А63-9213/2014.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В связи с тем, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2012 N 12035/2011) действия комитета по взысканию с предпринимателя арендной платы и неустойки за период незаконного уклонения от реализации преимущественного права предпринимателя на выкуп арендуемого имущества, способствовавшего продлению срока аренды и увеличению размера арендной платы, квалифицируется судом как злоупотребление истцом своим правом.

Принимая во внимание изложенное, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя, но взысканию не подлежат, поскольку заявитель в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2016 по делу N А63-7444/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов