Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2016 г. N 02АП-9474/16

Требование: о взыскании неосновательного обогащения в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

23 ноября 2016 г.

Дело N А82-1488/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Хоровой Т.В., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Боковой У.Ю.,

без участия в судебном заседании представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.08.2016 по делу N А82-1488/2016, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Регион" (ИНН: 7606096769, ОГРН: 1147606007020)

к муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884),

Департаменту финансов мэрии города Ярославля (ИНН: 7601000463, ОГРН: 1027600689907),

Департаменту архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля (ИНН: 7604058662, ОГРН: 1027600681580),

третье лицо: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата"

о взыскании 1 356 788 рублей 40 копеек неосновательного обогащения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ООО "Регион", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - Агентство, ответчик) о взыскании 1 356 788 рублей 40 копеек неосновательного обогащения.

В качестве соответчиков судом были привлечены Департамент финансов мэрии города Ярославля, Департамент архитектуры и развития территорий города, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" в лице филиала по Ярославской области.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.08.2016 Обществу в удовлетворении иска отказано.

ООО "Регион" с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.08.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что им был изменен вид разрешенного использования земельного участка, указанные изменения внесены на основания заявления Общества в единый реестр прав на недвижимое имущество. В свою очередь, изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет применение в расчете арендной платы меньшего коэффициента функционального использования. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец считает, что у него возникла переплата по арендной плате за землю в размере 1 356 788 рублей 40 копеек, которая является неосновательным обогащением арендодателя.

В отзывах на апелляционную жалобу Агентство и Департамент архитектуры и земельных отношений указали на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просят отказать.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, Агентство и Департамент архитектуры и земельных отношений заявили ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей, Общество, Департамент финансов мэрии города Ярославля и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренде" от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что по договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Следовательно, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, ввиду чего арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

Как следует из материалов дела, 16.06.2010 между Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области (арендодатель) и ЗАО "Регион" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 337-яс, государственная собственность на который не разграничена. Согласно договору арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3871 кв.м с кадастровым номером 76:23:050301:21 по адресу: г.Ярославль, проспект Октября у д.63; категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 39-44).

Поскольку договор аренды между спорящими сторонами заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Пунктом 1.1 договора определен вид функционального использования земельного участка: для строительства 7-этажного делового центра с подземной автостоянкой и инженерными коммуникациями.

Разделом 3 договора установлены размер и условия внесения арендной платы. Приложение N 3 к договору содержит расчет размера арендной платы.

Срок действия договора с 21.05.2010 по 20.05.2013.

Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, согласно которому участок используется арендатором с 21.05.2010 (л.д. 48).

Дополнительным соглашением N 1 от 27.03.2013 к договору были внесены изменения в условия договора аренды N 337-яс от 16.06.2010, в т.ч. продлен срок действия договора по 20.05.2016 (л.д. 50-51).

Дополнительным соглашением N 2 от 13.11.2014 в связи с принятием Закона Ярославской области N 77-з от 23.12.2013 изменен арендодатель земельного участка с Департамента на Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", также уточнено наименование арендатора - ООО "Регион" (л.д. 52).

Ранее в отношении рассматриваемого земельного участка действовал договор от 22.06.2007 N 16643/2-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (л.д. 28-31).

Земельный участок площадью 3871 кв.м с кадастровым номером 76:23:050301:0021, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Ярославль, проспект Октября, у дома N 63, был поставлен на кадастровый учет 05.04.2007 с разрешенным использованием "для строительства 7-этажного делового центра с подземной автостоянкой и инженерными коммуникациями" (л.д. 45).

17.06.2008 года заявителю выдано разрешение на строительство Делового центра с подземной автостоянкой и инженерными коммуникациями на срок до 17.06.2011.

В дальнейшем общество получило разрешение на строительство от 15.08.2014 N RU 76301000-421-2014, сроком действия до 08.03.2016, выданное Департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля, на строительство объекта - подземная гараж-стоянка и здание пункта охраны с инженерными коммуникациями в границах принадлежащего застройщику земельного участка площадью 3871 кв.м. Действие указанного разрешения было продлено Департаментом до 20.05.2016, что подтверждается разрешением от 24.03.2015 N RU 76301000-131-2015 (л.д. 53-54).

Согласно данным кадастрового паспорта земельного участка от 26.01.2010 на момент заключения договора аренды N 337-яс от 16.06.2010 в Государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 76:23:050301:0021, следующего содержания: "для строительства 7-этажного делового центра с подземной автостоянкой и инженерными коммуникациями". Кадастровая стоимость земельного участка установлена размере 44 560 435 рублей 85 копеек. Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) - 11511,35 рублей. В расчете арендной платы применен коэффициент функционального использования (КФИ) - 6,430% (л.д. 45, 49).

Получив разрешение на строительство от 15.08.2014 на объект "подземная гараж-стоянка и здание пункта охраны с инженерными коммуникациями" арендатор обратился в орган кадастрового учета с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 76:23:050301:0021 в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка и изменением его кадастровой стоимости (л.д. 178).

По заявлению Общества от 29.12.2014 Кадастровая палата изменила в ГКН данные о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 76:23:050301:0021.

Согласно данным кадастрового паспорта указанного земельного участка от 21.01.2015, разрешенное использование: многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи-стоянки для хранения автотранспорта вместимостью не более 300 машино-мест". Кадастровая стоимость земельного участка 5 620 575 рублей 87 копеек (л.д. 55).

Общество полагает, что в расчете арендной платы необходимо применить показатели 3-й группы видов разрешенного использования, соответственно коэффициент функционального использования в период с 15.08.2014 по 31.03.2015 по расчету Общества составляет 3,545%, а с 01.04.2015 по дату обращения в суд - 3,740%, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (по измененному виду использования) - 1451,97 рублей.

В целом по расчету арендатора за период с 15.08.2014 по 10.02.2016 арендная плата должна была составить 299 437 рублей 72 копейки. Обществом внесена арендная плата в сумме 1 656 226 рублей 12 копеек.

Разницу в размере 1 356 788 рублей 40 копеек арендатор считает неосновательным обогащением арендодателя.

Довод Общества о том, что размер арендной платы должен быть исчислен с учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, от 29.05.2012 N 13016/11).

Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду Обществу для строительства 7-этажного делового центра с подземной автостоянкой и инженерными коммуникациями.

Довод Общества о том, что ООО "Регион" как арендатор земельного участка имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, отклоняется апелляционным судом как основанный на неправильном применении норм действующего законодательства.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Агентство, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора от 16.06.2010 является земельный участок с видом разрешенного использования для строительства 7-этажного делового центра с подземной автостоянкой и инженерными коммуникациями. Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае у Агентства как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.

При таких обстоятельствах, суд правомерно отказал в удовлетворении требований ООО "Регион" о взыскании с ответчика 1 356 788 рублей 40 копеек неосновательного обогащения.

Учитывая изложенное Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Оснований для удовлетворения жалобы заявителя по доводам, изложенным в ней, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.08.2016 по делу N А82-1488/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

Т.В. Хорова Л.И. Черных