Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2016 г. N 12АП-10796/16

Требование: о признании права собственности в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

г. Саратов

22 ноября 2016 г.

Дело N А57-9146/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи А.Ю. Никитина,

судей Т.В. Волковой, О.И. Антоновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Лукиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "ДЕКО" А.И. Ракитина на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 сентября 2016 года по делу N А57-9146/2016 (судья И.Н. Ванина),

по исковому заявлению Закрытого акционерного общества "ДЕКО" (ОГРН 1026403668565, ИНН 6455001270), город Саратов

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, (ОГРН 1106454003028, ИНН 6454101145), город Саратов

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, город Саратов, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Всероссийский научно-исследовательский институт охраны и экономики труда" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации в лице Поволжского межрегионального филиала, г. Саратов, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, г. Москва, Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов,

о признании права собственности, о признании отсутствующим права оперативного управления,

при участии в заседании:

Конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "ДЕКО" А.И. Ракитин, паспорт обозревался,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1 статьи 122, части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Саратовской области обратилось закрытое акционерное общество "ДЕКО" с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области:

о признании за закрытым акционерным обществом "ДЕКО" права собственности на объект недвижимости - нежилое двухэтажное здание общей площадью 1178,6 кв.м., литер А, расположенное по адресу г.Саратов, ул. Панфилова, д. N 17 "б",

о признании отсутствующим права оперативного управления за Государственным учреждением "Поволжский межрегиональный учебный центр Министерства труда и социального развития Российской Федерации".

Решением от 12 сентября 2016 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-9146/2016 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что владеет спорным имуществом добросовестно, поскольку, получая владение, не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности ввиду того, что при купле-продаже здания отсутствовала информация об имеющихся обременениях на указанный объект недвижимости, а обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество на момент совершения сделки отсутствовала.

Кроме того, заявитель указывает, что владеет указанным имуществом открыто и непрерывно, поскольку с момента ее приобретения и по настоящее время не скрывает факта нахождения имущества во владении и несет беря расходов по его содержанию, включая уплату налогов. ЗАО "ДЕКО" владеет указанным имуществом непрерывно в течение всего срока, начиная с 22 января 1998 г., то есть более 18 лет.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.02.2014 г. по делу N А57-12026/2013 ЗАО "ДЕКО" признано банкротом, и в отношении него открыто конкурсное производство.

В процессе инвентаризации имущества Должника установлено отсутствие оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов на объект недвижимости - производственные мастерские общей площадью 1178,6 кв.м. по адресу: г. Саратов, 6-я дачная, ул. Панфилова, 17 б.

Данное имущество было приобретено Должником у ЗАО "Джи Ай Ди" по договору купли-продажи от 22 января 1998 г., то есть до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В свою очередь, ЗАО "Джи Ай Ди" приобрело это имущество у Поволжского межрегионального учебного центра по договору купли-продажи от 04 декабря 1997 г.

Пункты 1, 2. ст. 6 федерального Закона N 122-ФЗ устанавливают, что права на объекты недвижимости, приобретенные до вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными без их государственной регистрации.

Государственная регистрация требуется при переходе этого права другим лицам после вступления в силу указанного Закона, т.е. с февраля 1998 года.

Таким образом, сделка между ЗАО "Деко" и ЗАО "Джи Ай Ди" не подлежала обязательной регистрации в Регистрационной палате и могла быть зарегистрирована по желанию сторон в любое время.

Однако в процессе предпродажной подготовки данного объекта в ходе конкурсного производства было выявлено обременение в виде зарегистрированного права оперативного управления за правообладателем в лице ГУ "Поволжский межрегиональный учебный центр Министерства труда и социального развития Российской федерации" (ПМУЦ).

На дату совершения сделки купли-продажи между ЗАО "Джи Ай Ди" и ЗАО "ДЕКО" данное обременение отсутствовало, и Покупатель не мог о нем знать.

Данное обременение датировано 12 января 1998 г.. т.е. после совершения сделки между Поволжским межрегиональным учебным центром и ЗАО "Джи Ай Ди".

Иных обременении и правопритязаний в отношении данного объекта, как следует из Выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2015 г., не установлено.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ЗАО "ДЕКО" в обоснование заявленных исковых требований ссылалось на положения статьи 234 ГК РФ (статья 234 "Приобретательная давность").

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В настоящее время практика применения статьи 234 ГК РФ разъясняется в разделе "Споры, связанные с применением правил о приобретательной давности": пункты 15 - 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22).

Принимая во внимание содержание статьи 234 ГК РФ, а также разъяснения, содержащиеся в пунктах 15 - 21 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, можно прийти к выводу о том, что в предмет доказывания по делу по основанию приобретательной давности входит факт добросовестного, открытого и непрерывного владения истцом спорным имуществом как своим собственным в течение срока, установленного действующим законодательством.

Кроме того, следует отметить, что добросовестность владения в соответствии с абзацем третьим пункта 15 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Также следует обратить внимание на то, что исходя из системного толкования положений действующего законодательства по рассматриваемому вопросу (о признании права собственности в силу приобретательной давности), а также учитывая обязательные к применению разъяснения, содержащиеся в абзаце 6 пункта 15 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 можно прийти к выводу о том, что статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.

Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств:

фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет;

владение имуществом как своим собственным не по договору из обязательственных отношений;

добросовестность, открытость и непрерывность владения.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соблюдения условий, указанных в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, несет истец.

Как следует из материалов дела с момента передачи здания производственных мастерских по акту приема-передачи от 22 января 1998 г. и по настоящее время ЗАО "ДЕКО" добросовестно, открыто и непрерывно пользуется указанным зданием в качестве производственной базы, несет бремя расходов по его содержанию, включая оплату налога на имущество и земельного налога.

Права на это имущество никем не предъявлялись.

В связи с выявлением обременения на указанный объект недвижимости конкурсным управляющим должника были предприняты меры, направленные на установление правомерности обременения на спорный объект недвижимости.

ГУ "Поволжский межрегиональный учебный центр" прекратил свою деятельность в качестве юридического лица 07.11.2007 г. путем реорганизации в форме присоединения к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Всероссийский научно-исследовательский институт охраны и экономики труда".

Из ответа первого заместителя директора данного учреждения СВ. Истомина на запрос конкурсного управляющего ЗАО "ДЕКО" следует, что данное здание на балансе учреждения не состоит, в передаточном акте и разделительном балансе, составленном в ходе реорганизации Поволжского межрегионального учебного центра, не числится.

Из ответа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 08.04.2015 г. на запрос конкурсного управляющего ЗАО "ДЕКО" следует, что данного имущества в реестре федерального имущества по Саратовской области не имеется.

Права на указанное имущество органами, уполномоченными на управление государственным имуществом, не предъявлялись.

Более того, Министерство труда и социального развития РФ распоряжением от 18.12.1997 г. разрешило ПМУЦ осуществить продажу объекта, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Панфилова, д. 176, в связи с тем, что указанное здание не включено в перечень основных фондов, переданных в оперативное управление ПМУЦ.

Также в материалах дела имеется копия распоряжения Комитета по управлению имуществом области от 02.04.98 г. N 215р. разрешающего Поволжскому межрегиональному учебному центру реализацию нежилого двухэтажного здания общей площадью 1178,6 кв.м., расположенное по адресу: Саратов, ул. Панфилова, 17 "б", что в силу п.9 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. N 10/22 исключает возможность удовлетворения иска о признании данной сделки недействительной в случае его подачи предыдущим собственником.

Сроки для виндикации имущества истекли.

Данное распоряжение послужило основанием для совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости между данной организацией и ЗАО "Джи Ай Ди".

ЗАО "ДЕКО" приобрело указанное имущество у ЗАО "Джи Ай Ди", однако ЗАО "Джи Ай Ди" прекратило свою деятельность в качестве юридического лица 22.01.2004 г. путем ликвидации по решению суда.

В то же время, как следует из материалов дела, за ЕУ "Поволжский межрегиональный учебный центр Министерства труда и социального развития РФ" в ЕГРП по настоящее время зарегистрировано право оперативного управления на указанный объект: нежилое двухэтажное здание площадью 1178,6 кв. м, Литер А по адресу г Саратов, ул. Панфилова, д. 176, о чем в реестре сделана запись.

На момент заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости между ЗАО "Джи Ай Ди" и ЗАО "ДЕКО" от 2.01.1998 г. покупатель не знал и не мог знать об отсутствии прав на продаваемое существо у продавца, т.к. это право никто, включая предыдущего собственника, не оспаривал договор купли-продажи от 04.12.1997 г. в силу п.1 ст.6 Ф3N 122 признается юридически действительным при отсутствии его госрегистрации.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.12.2015 г. по делу N А57-16008/2015 ЗАО "ДЕКО" было отказано в признании права собственности на этот же объект недвижимости по приобретательной давности в связи с тем, что на тот момент 18 летний срок для установления владения имуществом в силу приобретательской давности не наступил.

В поданном иске в рамках дела настоящего дела данное препятствие отсутствует, поскольку на дату подачи иска 18-летний срок для признания права собственности в силу приобретательной давности владения наступил.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства с соблюдением требований, установленных статьями 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии в деле не опровергнутых сведений о совокупности обстоятельств давностного владения истцом с 22 января 1998 года спорным имуществом, данных о государственной регистрации права оперативного управления на это имущество за Государственным учреждением "Поволжский межрегиональный учебный центр Министерства труда и социального развития Российской Федерации" и фактическом не владении Государственным учреждением "Поволжский межрегиональный учебный центр Министерства труда и социального развития Российской Федерации" этим имуществом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 сентября 2016 года по делу N А57-9146/2016 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим право оперативного управления за Государственным учреждением "Поволжский межрегиональный учебный центр Министерства труда и социального развития Российской Федерации" на объект недвижимости - нежилое двухэтажное здание общей площадью 1178,6 кв.м., литер А, расположенное по адресу г.Саратов, ул. Панфилова, д. N 17 "б".

Признать за Закрытым акционерным обществом "ДЕКО" право собственности на объект недвижимости - нежилое двухэтажное здание общей площадью 1178,6 кв.м., литер А, расположенное по адресу г.Саратов, ул. Панфилова, д. N 17 "б".

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Ю. Никитин

Судьи

О.И. Антонова Т.В. Волкова