Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2016 г. N 17АП-15311/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Пермь

22 ноября 2016 г.

Дело N А60-61812/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И. В.

судей Гуляковой Г.Н., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Котеговой Л.А.,

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Надежное Управление" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Уральская недвижимость 1" (ИНН 7723625776, ОГРН 1077759414281) - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Инкар-Трейд" (ИНН 6679032236, ОГРН 1136679005870) - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица ПАО "МТС-Банк" - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика общества с ограниченной ответственностью "Инкар-Трейд"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 августа 2016 года

по делу N А60-61812/2015, принятое судьей Е. А. Куклевой

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Надежное Управление" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Уральская недвижимость 1"

к обществу с ограниченной ответственностью "Инкар-Трейд" третье лицо: ПАО "МТС-Банк",

о взыскании 4380011 руб. 78 коп.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Надежное Управление" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Уральская недвижимость 1" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инкар-Трейд" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 036 877 руб. 22 коп., неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 06.01.2015 по 31.03.2015 в размере 343134 руб. 56 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 августа 2016 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы ответчик ссылается на соглашение к договору аренды нежилого помещения от 01.06.2013 г., согласно которому в качестве арендной платы стороны предусмотрели возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, а именно: произвести своими силами либо с привлечением третьих лиц ремонт мягкой кровли здания, площадью 3885, 4 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Монтажников, д. 24, по цене 3 613, 6 руб. за 1 кв.м. Общая стоимость работ составляет 14 040357 руб. 00 коп. Указанное Дополнительное оглашение от 01.08.2013 к Договору аренду б/н от 01.06.2013 г. указано в тексте соглашения о передаче прав и обязанностей от 15.01.2014 г. Выполнение работ по капремонту подтверждается договором подряда на выполнение работ по ремонту мягкой кровли здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Монтажников, 24, от 02.08.2013 г., заключенным между ООО "Маршал" и ООО "Компания "Гамма-Инвест". Согласно гл. 4 Отчета (определение рыночной стоимости объекта оценки), таблице 4.2. (расчёт стоимости работ и материалов по капитальному ремонту здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Монтажников, 24 оценщиком определена итоговая величина стоимости: рыночная стоимость работ и материалов составляет 16 000 000 руб.

Также ответчик ссылается на соглашение о зачете встречных взаимных требований от 15.01.2015 г., согласно которому между ООО "Компания "Гамма-Инвест" и ООО "Инкар-Трейд" произведен зачет по договору субаренды от 12.01.14 за 2014 г в сумме 5 186 554, 84 руб. и по договору подряда N 1 от 02.08.2013 г. в сумме 5 186 554, 84 руб., при сумме задолженности 14 040 357 руб.

По мнению ответчика, вывод об отсутствии в Акте приема-передачи имущества от 13.08.2015 г. указаний на непригодное состояние объекта недвижимости является несостоятельным, поскольку ООО "Инкар-трейд" не участвовало в подписании указанного акта. Акт является приложением к Соглашению об отступном N 2 от 13.08.2013 г.

Истцом письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в судебное заседании суда апелляционной инстанции не направили, что на основании п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Надежное управление" осуществляет доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Уральская недвижимость 1" (далее - фонд).

С 20.06.2014 в состав Фонда на основании акта приема-передачи объектов недвижимого имущества от 26.05.2014 включены следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Монтажников, д. 24:

-часть здания (литер А), общей площадью 4 239,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N N 18-25, 65-71, 81-94, кадастровый (или условный) номер: 66:41:0204008:1171;

-склад АБК, общей площадью 5 001,5 кв.м., инвентарный номер: 1\8555\П\21, литер: П, этажность : 1-4, подземная этажность:0-1, кадастровый (или условный) номер: 66:41:0204008:199;

-часть здания (литер А), общей площадью 1 597,4 кв.м., номер на плане: 1 этаж -помещения N N 9а, 14-17, 17а, кадастровый (или условный) номер: 66:41:0204008:1188;

-часть здания (литер А), общей площадью 1 934,1 кв.м., номер на плане: 1 этаж -помещения N N 9, 96, 10, 11, Па, 12, 13, кадастровый (или условный) номер: 66:41:0204008:1186;

-сооружение - подъездной железнодорожный путь-тупик N 3, протяженность 157,2 пог.м., кадастровый (или условный) номер: 66:41:0204008:93

Право собственности владельцев инвестиционных паев фонда на указанные объекты недвижимости принадлежит Публичному акционерному обществу "МТС-Банк" (прежнее наименование - Открытое акционерное общество "МТС-Банк"), что соответственно подтверждается:

-свидетельством о государственной регистрации права, бланк 66 АЖ номер 501699, выданным 20.06.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области;

-свидетельством о государственной регистрации права, бланк 66 АЖ номер 501733, выданным 20.06.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области;

-свидетельством о государственной регистрации права, бланк 66 АЖ номер 501668, выданным 20.06.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области;

-свидетельством о государственной регистрации права, бланк 66 АЖ номер 501669, выданным 20.06.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области;

-свидетельством о государственной регистрации права, бланк 66 АЖ номер 501672, выданным 20.06.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Публичное акционерное общество "МТС-Банк" является правопреемником ООО "Фирма "Центр" на основании соглашения об отступном N 2 от 13.08.2013, акта приема-передачи имущества от 29.08.2013.

ООО "Фирма центр" (арендодатель), пока оно являлось собственником вышеуказанных объектов недвижимого имущества (далее - объекты), на основании договора аренды нежилого помещения N б/н от 01.06.2013 предоставило объекты во временное владение и пользование Обществу с ограниченной ответственностью "Маршал" (арендатор), сроком на 11 месяцев (п. 4.1. договора).

В порядке ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды.

Имущество использовалось для сдачи в субаренду.

В соответствии с п. 1.2 договора, имущество передано арендодателем обществу "Маршал" без составления акта приема-передачи как отдельного документа.

Согласно п. 3.1. договора, арендатор своевременно производит арендные платежи в размере 100 руб. (в т. ч. НДС 18%) за 1 кв. м.

Оплата производится путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее пятого числа первого месяца каждого квартала, начиная с первого квартала аренды.

15.04.2014 ООО "Маршал" (арендатор) на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения передало Обществу с ограниченной ответственностью "Инкар-Трейд" (новый арендатор) все права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого помещения б/н от 01.06.2013 в отношении вышеуказанных объектов.

Таким образом, с 20 июня 2014 года, когда объекты перешли в фонд, сторонами договора аренды являлись:

арендодателем - ООО УК "Надежное управление" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Уральская недвижимость 1",

арендатором - ООО "Инкар-Трейд" на основании вышеуказанного соглашения от 15.01.2014.

15.12.2014 истец направил ответчику уведомление исх. N 758/14, в котором указал, что с 20.06.2014 объекты перешли в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "Уральская недвижимость 1", доверительное управление которым осуществляет ООО УК "Надежное управление", в связи с чем, с 20.06.2014 всю арендную плату необходимо перечислять по реквизитам фонда.

В уведомлении истец также потребовал от ответчика предоставить ему документы, на основании которых ответчик арендует объекты.

Однако, ответчик указанное уведомление оставил без ответа.

Как указывает истец, ответчик заключил с ООО "ТЛК ТРАНССИБУРАЛ", ОАО "Ставропольмебель" договоры субаренды.

Таким образом, в период с 20.06.2014 по 31.03.2015 Общество с ограниченной ответственностью "Инкар-Трейд" являлось арендатором по договору аренды нежилого помещения N б/н от 01.06.2013, сдавало объекты в субаренду, в результате чего извлекало прибыль, однако, несмотря на письмо истца исх. N 758/14 от 15.12.2014 уклонилось от перечисления истцу арендных платежей по договору аренды за указанный период.

Указанные обстоятельства послужили общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Надежное Управление" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Уральская недвижимость 1" основанием для обращения в суд с требованием о взыскании долга и неустойки.

Отклоняя доводы ответчика и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что содержание представленных обществом письменных доказательств не свидетельствует о проведении работ по ремонту кровли, что заключение сторонами договора аренды 01.08.2013 (за 13 дней до подписания соглашения об отступном) дополнительного соглашения к нему с условием об освобождении арендатора от внесения арендной платы свидетельствует о злоупотреблении правами, поскольку фактически направлено на лишение нового собственника возможности извлекать выгоду от пользования объектами коммерческой недвижимости.

Ответчик, обжалуя решение суда первой инстанции, приводит доводы о том, что на основании п.п.5, п. 2 ст. 614 ГК РФ и заключенного договора аренды б/н от 01.06.2013 г. арендная плата установлена сторонами в виде затрат на улучшение арендованного имущества. Произведенные улучшения подтверждены договором подряда от 02.08.2013 г., стоимость ремонта - отчетом об оценке N 81 (оу)/2015.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата может устанавливаться в том числе виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подп. 5 п. 2 статьи 614).

На основании п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Свою позицию об отсутствии обязанности по внесению фиксированной арендной платы в связи с несением расходов на проведение ремонта кровли ответчик обосновывает дополнительным соглашением к договору аренды, подписанным между ООО "Фирма "Центр" и ООО "Маршал" 01.08.2013.

Однако судом первой инстанции справедливо учтено, что на момент заключения договора аренды от 01.06.2013 у арендатора каких-либо претензий к состоянию имущества не имелось, о чем свидетельствует пункт 1.2 договора. (л.д. 22 ).

При этом, доказательств, объясняющих необходимость проведения ремонтных работ спустя лишь 2 месяца после заключения договора, ответчик в материалы дела не представил, несмотря на то, что его собственником и руководителем является то же физическое лицо, что и собственник и руководитель ООО "Маршал".

Акт о приемке выполненных работ по ремонту кровли по установленной форме КС-2 в дело не представлен.

Имеющийся акт от 03.10.2013 не содержит перечень, объемы и стоимость конкретных работ, выполненных по договору подряда от 02.08.2013. Представленная в дело спецификация к договору (л.д. 134) не позволяет установить дату согласования сторонами конкретного вида и объемов работ (подписана без указания даты). Наконец, в дело не представлено доказательств оплаты спорных работ в сумме 14 040 357 руб. В подтверждение возмездности договора подряда (встречного исполнения в пользу подрядчика) ответчик представил лишь договор субаренды, акт приема-передачи помещений от 12.01.2014 и соглашение о зачете взаимных требований от 15.01.2015.(л.д 143).

Указанные документы в их совокупности и взаимосвязи говорят о формальном их составлении, в связи с чем апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у арендатора реальных затрат на проведение ремонта. Отчет оценщика от 15.12.2015 N 81 (оу)/2015 данные выводы не опровергает, поскольку не позволяет установить период проведения ремонта и лицо, которое несло соответствующие расходы.

При таких обстоятельствах подписание дополнительного соглашения от 01.08.2013 после возбуждения искового производства по делу N А60-21769/2013 и за 13 дней до заключения с банком соглашения об отступном, без извещения последнего (залогодержателя) об имеющихся обременениях имущества, действительно, не имело под собой реальной деловой необходимости, а преследовало цель причинение вреда банку.

Доводы апелляционной жалобы, отклоняются, поскольку им дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции, а также в рамках рассмотрения дела А60-47358/2015.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ),

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 7 Постановления N 25, пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015).

С учетом наличия в свободном доступе информации об обращении взыскания на имущество ООО "Фирма "Центр", сведений о залогодержателе объектов собственник ООО "Маршал", он же собственник ООО "Инкар-трейд", действуя разумно и добросовестно, не могли не знать о смене собственника объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Фирма "Центр".

Среди зарегистрированных в ЕГРЮЛ видов деятельности ООО "Гамма-Инвест" отсутствует проведение строительных либо ремонтных работ.

На основании изложенного действия указанных лиц правильно расценены судом как злоупотребление правом, поскольку фактически направлены на лишение нового собственника возможности извлекать выгоду от пользования объектами коммерческой недвижимости.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно отказал ответчику в зачете в счет арендных платежей стоимости произведенных улучшений арендованного имущества.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательств погашения задолженности по арендной плате за период с 20.06.2014 по 31.03.2015 составляет 4036877 руб. 22 коп. не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика указанной задолженности.

Также истцом завалено требование о взыскании неустойки в сумме 343134 руб. 56 коп., начисленной за период с 06.01.2015 по 31.03.2015.

В соответствии с пунктом 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что "за каждый день просрочки перечисления арендной платы арендодатель вправе начислять пени в размере 0,1% от суммы задолженности, но не более 10% от общей суммы арендной платы".

Поскольку факт нарушения ответчиком согласованных сроков внесения платежей установлен, требование о взыскании с ответчика договорной неустойки заявлено правомерно.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 августа 2016 года по делу N А60-61812/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

И.В.Борзенкова

Судьи

Г.Н.Гулякова Н.М.Савельева