Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2016 г. N 20АП-5912/16

Требование: о взыскании долга и пени, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Тула

16 ноября 2016 г.

Дело N А68-1043/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09.11.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.11.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М. судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промтэк" (г. Щекино, Тульская область, ОГРН 1067151016481, ИНН 7118818001) на решение Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2016 по делу N А68-1043/2016, установил следующее.

Министерство экономического развития Тульской области (г. Тула, ОГРН 1147154011730, ИНН 7107548681, далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промтэк" (далее - общество) о взыскании 775 131 рублей 07 копеек (в том числе задолженность по договору аренды земельного участка от 26.04.2011 N 11В2579 за период с января 2014 года по январь 2016 года в сумме 698 895, 38 руб. и пени за период с января 2014 года по январь 2016 года 76 235,69 руб.), расторжении договора аренды от 26.04.2011 N 11В2579 земельного участка с кадастровым номером 71:30:070220:16, площадью 7 610 кв. метров, расположенного по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ш. Щекинское, д. 6, и обязании передать данный участок по акту приема-передачи.

Решением арбитражного суда от 05.08.2016 (т. 1, л. д. 90) иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается то, что суд не учел взаимосвязь договора аренды и инвестиционного контракта, по смыслу которых за выделение земельного участка в аренду ответчик был обязан предоставить в муниципальную собственность уборочную технику и транспортные средства. Заявитель указывает на то, что арендодатель изменил вид разрешенного пользования земельного участка, что привело к невозможности использовать его для указанной в договоре цели строительства. Ответчик полагает, что судом не дана оценка недостаткам арендованного имущества и возможность уменьшения арендной платы в связи с несоответствием объекта аренды и условий его пользования договору аренды, а также не дана оценка возможности расторжения договора по требованию арендатора.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной не находит оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.

26.04.2011 между истцом (арендодатель) и ООО "Мега Лидер" (прежний арендатор) заключен договор аренды N 11В2579 земельного участка с кадастровым номером 71:30:070220:16, площадью 7 610 кв.м, расположенного по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ш. Щекинское, д. 6.

Участок предоставлен для строительства здания станции технического обслуживания автомобилей (пункт 2.1 договора). Договор заключен сроком на 3 года (пункт 3.1), является актом приема-передачи участка (пункт 5.1), зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 28.07.2011, номер регистрации 71-71-01/015/11-719. Арендные платежи исчисляются ежемесячно и уплачиваются за текущий месяц до 10 числа текущего месяца (п. 4.1 договора). Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке (пункт 4.5 договора).

Согласно пунктам 7.1, 7.1.3, 7.2.2 договор расторгается судом в случае нарушения сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

В соответствии с п. 7.7-7.8 договора при расторжении договора либо отказе одной из сторон от исполнения договора арендатор в срок до дня прекращения действия договора обязан за свой счет привести участок в состояние, позволяющее использовать его в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 2.1 договора, в том числе арендатор обязан снести (демонтировать) незавершенный строительством объект, если арендатору не выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или если не произведена государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект; снести самовольные постройки; устранить разрытия, захламление, загрязнение и другие виды порчи участка. По требованию одной из сторон при расторжении договора или отказе от договора стороны обязаны подписать акт приема-передачи участка. Если ни одна из сторон не потребовала подписать акт приема-передачи участка, то участок считается возвращенным арендодателю в день расторжения договора либо в день истечения срока, указанного в пункте 7.5 договора и исчисленного со дня исполнения предупреждения. Расторжение договора или отказ от исполнения договора не прекращает обязанностей арендатора по уплате задолженности по арендной плате, по уплате пени, а также обязанностей, указанных в пункте 7.7 договора (пункт 7.9 договора).

Согласно п. 8.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одного процента от общей суммы задолженности, имеющейся на это число. Пени начисляются ежемесячно одиннадцатого числа каждого месяца от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, и прибавляются к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пени.

15.11.2013 между арендодателем и ООО "Мега Лидер" (прежний арендатор) и ООО "Промтэк" (новый арендатор) заключено соглашение, по которому новый арендатор принял на себя в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 26.04.2011 N 11В2579 земельного участка с кадастровым номером 71:30:070220:16, площадью 7 610 кв.м., расположенного по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ш. Щекинское, д. 6.

Соглашение является актом передаточным актом земельного участка (пункт 3), зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 19.12.2013, номер регистрации 71-71- 01/178/2013-210.

В претензии от 12.08.2015 N 20-01-21/14982 истец сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате в размере 263 047 руб. 60 коп. и пени в размере 256 518 руб. 27 коп., просил в 10-дневный срок со дня получения претензии оплатить образовавшуюся задолженность. В случае отказа в удовлетворении требований или неполучения ответа в установленный в претензии срок предложил в 10-дневный срок со дня получения претензии расторгнуть договор аренды; указав, что в противном случае расторгнет договор в судебном порядке.

Претензия получена ответчиком 17.08.2015 и оставлена без удовлетворения.

В новой претензии от 02.02.2016 N 18-01-28/1331 истец сообщил ответчику о наличии за ним задолженности по арендной плате в размере 421 657 руб. 12 коп. и пени в размере 273 635 руб. 72 коп., просил в 10-дневный срок со дня получения претензии оплатить образовавшуюся задолженность. Уведомил, что при неисполнении обязательства по уплате арендной платы расторгнет договор в судебном порядке. Претензия получена ответчиком 05.02.2016 и оставлена без удовлетворения.

Оставление без удовлетворения изложенных в претензии требований послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды; арендодатель по договору вправе требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без внесения изменений в договор; новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Договор аренды от 26.04.2011 N 11В2579 заключен сроком на 3 года. Поскольку срок договора истек, то суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что после указанной даты договор, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку спорный земельный участок относится к категории участков, собственность на которые не разграничена, и расположен на территории г. Тулы, то суд пришел к правильному выводу о том, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

В соответствии с указанным законом, размер арендной платы с 01.01.2012 определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков с использованием коэффициентов вида разрешенного использования земельных участков Ки, установленных постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259 "Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы".

Судом обоснованно принят расчет истца, поскольку он произведен в установленном законом порядке с учетом коэффициента вида разрешенного использования (Ки) земельного участка - 0,015 (постановление правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259) и кадастровой стоимости спорного земельного участка - 31 721 907 руб. 14 коп. (постановление правительства Тульской области от 18.12.2012 N 715 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы").

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В силу п. 8.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одного процента от общей суммы задолженности, имеющейся на это число. Пени начисляются ежемесячно одиннадцатого числа каждого месяца от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, и прибавляются к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пени.

Истцом представлен расчет пени за просрочку внесения арендной платы за период с января 2014 года по январь 2016 года, которая составила 76 235 руб. 69 коп.

Поскольку расчет арифметически верен и ответчик не заявил ни возражений по сумме и методике расчета пени, и не ходатайствовал о ее снижении на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, то суд первой инстанции с учетом приведенных норм и условий договора обоснованно взыскал удовлетворил иск в указанной части.

Согласно статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08). Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В настоящем случае земельный участок предоставлялся в аренду для строительства здания станции технического обслуживания автомобилей.

Согласно п. 9.1.2 договора предусматривалась обязанность арендатора завершить строительство в течение срока действия договора, то есть в течение 3 лет.

Указанный срок аренды истек, доказательств выдачи разрешения на строительство в материалах дела нет.

Период просрочки арендных платежей на дату составления претензии о расторжении договора от 12.08.2015 N 20-01-21/14982 составил 14 месяцев, а на дату составления претензии о расторжении договора от 02.02.2016 N 18-01- 28/1331 - 16 месяцев.

Допущенные нарушения договорных обязательств ответчиком не устранены. Поскольку арендодатель на протяжении длительного времени был лишен того, на что рассчитывал при заключении договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что допущенные нарушения являются существенными и достаточными для расторжения договора.

Поскольку арендатор в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, то суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск в указанной части.

Доводы жалобы о том, что ему было отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с несоответствием разрешенного использования участка и размещаемого на нем объекта капитального строительства градостроительным регламентам, были предметом оценки суда и обоснованно отклонены, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют о передаче участка, непригодного для использования для целей аренды и не освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, указанные обстоятельства не являются препятствием для расторжения договора в связи с неоднократным уклонением арендатора от внесения арендной платы.

Доводы жалобы о том, что суд не учел возможности расторжения договора по инициативе арендатора, а так же право арендатора на уменьшение цены аренды, не имеют правового значения, поскольку арендатор с такими требованиями не обращался. Более того, из материалов дела следует, что в период пользования арендованным имуществом общество не выдвигало арендодателю возражений относительно состояния арендуемого имущества или размера цены аренды.

Поскольку установленных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2016 по делу N А68-1043/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина Е.Н. Тимашкова