Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2016 г. N 02АП-9219/16

Требование: о внесении изменений в договор аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

24 ноября 2016 г.

Дело N А82-500/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Гуреевой О.А., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Целищевой А.Г.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Молчанова С.В., действующего на основании доверенности N 448 от 28.07.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Вознесенский" города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.08.2016 по делу N А82-500/2016, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Колосовой Анны Сергеевны (ИНН: 760600360210; ОГРН: 304760632800088)

к муниципальному унитарному предприятию "Вознесенский" города Ярославля (ИНН: 7604007643, ОГРН: 1027600684100),

третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Ярославского филиала

о внесении изменений в договор аренды,

установил:

индивидуальный предприниматель Колосова Анна Сергеевна (далее - истец, ИП Колосова А.С.) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к муниципальному унитарному предприятию "Центральный рынок" города Ярославля (далее - ответчик, МУП "Центральный рынок", в связи со сменой названия - МУП "Вознесенский") о внесении изменений в договор аренды N 7116-Б от 05.10,99, заключенный между МУП "Центральный рынок" и ИП Колосовой А.С., изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- "п.1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (часть здания - благоустроенные нежилые помещения N N 64-70,100-105, 186,187), общей площадью 182,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д.46, литер А1, цокольный этаж, для использования под кафе.

- п. 3.1. За аренду помещения, указанного в п.1.1. договора, Арендатор перечисляет Арендодателю на расчетный счет N 40602810142000379501 в Ярославской филиале ПАО "Промсвязьбанк" БИК 047888760, к/с 30101810300000000760 арендную плату в размере 570497 (пятьсот семьдесят тысяч четыреста девяносто семь) рублей 56 коп. плюс НДС в размере, предусмотренном законодательством РФ, в год или 47541 (сорок семь тысяч пятьсот сорок один) рубль 46 коп. плюс НДС в размере, предусмотренном законодательством РФ, в месяц.

Расчет арендной платы произведен по формуле:

Аn = S х (Сб х Кзона х Кн х КнжР х КнжТ (без учета НДС),

где S=182,7 кв.м.- площадь помещений по договору,

Кзона - N 3 - 1,1 - зональный коэффициент территориально-экономической зоны расположения объекта,

Сб -2957 руб. - ставка годовой арендной платы (без учета НДС) за сдаваемое в аренду недвижимое муниципальное имущество за 1 кв.м. (устанавливается постановлением мэра г. Ярославля)

Кн - 1,6 - коэффициент назначения имущества,

КнжР - 0,6 - коэффициент качества нежилых помещений,

КнжТ - 1,0 - степень технического обустройства здания".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее - Комитет), Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Ярославского филиала (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация").

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.08.2016 исковые требования удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с принятым решением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

По мнению заявителя, суд при вынесении решения не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, имеется недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными. Ответчик полагает, что исходя из действующих строительных норм и правил (пункты Б 30, Б 33 приложения "Б" (обязательное) СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения", пункт 5 приложения "В" СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения"), изменять этажность отдельного помещения невозможно без изменения этажности всего здания. Ответчик указывает, что суд не дал правовой оценки представленным в суд отзывам ФГУП "Ростехинвентаризация", Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области о том, что здание, в котором находится арендованное истцом помещение, относится к объекту культурного наследия и в нем нет цокольных этажей (согласно охранному обязательству). Заявитель полагает, что для полного выяснения обстоятельств определения этажности арендованного помещения необходимо было назначать экспертизу всего здания, а не отдельного помещения, чего не сделал суд. МУП "Вознесенский" также ссылается, что им представлены доказательства того, что именно продолжение договорных отношений с арендатором на измененных условиях, а не расторжение договора аренды, противоречит общественным интересам, для арендатора изменение договора аренды повлечет ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истец, третьи лица отзыв на жалобу не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 05.10.1999. между Комитетом (арендодатель) и ИП Тернопол Н.А. (арендатор) заключен договор аренды N 7116-Б на срок с 01.10.1999 по 31.12.2000, согласно которому арендодатель передал во временное пользование, а арендатор принял нежилые помещения, площадью 207 кв.м., расположенные по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, 46.

Дополнительными протоколами от 01.04.2000. и 10.11.2000. произведена замена арендодателя с Комитета на МУП "Старый город" и уточнены сдаваемые в аренду помещения: N 64-70, 100-105 первого этажа, площадью 191,5 кв.м. литер А1 по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, 46.

24.12.2007 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым с согласия арендодателя произведена замена арендатора на ИП Колосову А.С.

22.07.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды об уточнении арендуемых нежилых помещений 1 этажа: N 64-70, 100-105, 186, 187, общей площадью 182,7 кв.м. по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д.46, литер А1.

11.10.2012 уведомлением N 01-15/2096 внесены изменения в размер ежемесячной арендной платы до 79235,77 руб.

МУП "Старый город" реорганизован в форме присоединения к МУП "Центральный рынок".

В августе 2015 года истец обратился к ответчику с заявлением о рассмотрении вопроса о внесении изменений в договор аренды в части внесения изменений по сдаче в аренду помещений не первого этажа, а цокольного этажа.

Ответчик письмом от 17.09.2015 N 1120 отказал истцу во внесении изменений в договор, не согласившись с представленным техническим исследованием ООО "РСУ-20".

18.01.2016 истец повторно обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды и произведении перерасчета арендной платы на основании технического обследования, установившего, что сданные в аренду помещения относятся к помещениям цокольного этажа, с приложением технического заключения ООО "РСУ-20".

Заявление оставлено без ответа и удовлетворения.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В силу части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Частью 2 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилых помещений : N 64-70, 100-105, 186, 187, общей площадью 182,7 кв.м., литер А1 по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, 46.

Спорное здание, где расположены арендуемые помещения, является памятником истории и культуры "Комплекс Вознесенских казарм", 19 века, год постройки - 1817, последняя реконструкция комплекса осуществлена в 1955 г. с надстройкой из силикатного кирпича до трех этажей и объединением отдельно стоящих корпусов в единый комплекс с устройством башни. Данные сведения подтверждаются охранным обязательством от 04.06.14. N 200-371, заключенным между МУП "Старый город" и Департаментом культуры Ярославской области, а также представленными Департаментом охраны объектов культурного наследия Ярославской области материалом государственной историко-культурной экспертизы.

ООО "РСУ-20" по заданию истца произведено техническое исследование сданных в аренду помещений и в соответствии с техническим заключением от 18.08.2015 установлено, что помещения кафе "Пельменная", являющееся предметом договора аренды недвижимого имущества от 05.10.1999, расположены на цокольном этаже здания по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, 46.

Ответчик дважды отказал истцу в изменении условий договора аренды, не приняв техническое заключение ООО "РСУ-20".

Учитывая, что указание на этаж, на котором расположены арендуемые помещения, используется для расчета арендной платы в виде коэффициента, отказ ответчика является существенным нарушением договора, в связи с чем у истца возникло право на обращение в суд.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 31.05.2016 по ходатайству истца судом назначена судебная экспертиза, с поручением проведения экспертизы - ООО "МАН" эксперту Маслову А.Н. На разрешение эксперта поставлен вопрос: "Относятся ли арендуемые истцом нежилые помещения N 64-70, 100-105, 186, 187, общей площадью 182,7 кв.м, расположенные на первом этаже по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, 46.(литер А1) к цокольному этажу здания?"

Согласно представленному заключению ООО "МАН" N ЗО-24/6-16 от 28.06.2016 спорные арендуемые помещения отнесены к цокольному этажу здания 46 по ул. Свободы г. Ярославля.

В экспертом заключении также указано, что в соответствии со СНиПами для определения относятся ли спорные нежилые помещения к цокольному этажу взята отметка "ноль" - пешеходный тротуар шириной 3 метра с плиточным покрытием от границы тротуара до входа в "Пельменную" с наружной стороны здания согласно СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения". Схема замера отражена на схеме помещения, приложенной к заключению. Отметка "ноль" взята не от входа в спорные помещения "Пельменной", а на расстоянии 3 метров от входа в данные помещения. В результате замеров установлено, что планировочная отметка земли выше отметки пола заведения на 215 мм. Планировка помещений не соответствует планам Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 2000 г. и 2007 г., имеются изменения в легких, ограждающих конструкциях, т.е. перегородок, вписываемые в общие габариты в рамках несущих конструкций по материалам БТИ. Объектом исследования были только спорные нежилые помещения. Реконструкции в спорных помещениях не проводилось, производился только ремонт помещений с установлением легкой подвесной системы потолка типа "Амстронг" и составляет 2-м. 91 см, что не соответствует материалам БТИ. Спорное здание построено в 1817 г. В 1955 г. выполнена реконструкция комплекса с надстройкой из силикатного кирпича до трех этажей и объединением отдельно стоящих корпусов в единый комплекс с устройством башни. С момента постройки и реконструкции комплекса, уровень культурного слоя вокруг комплекса и в целом по центральной части города повысился, в среднем на 1 метр, тем самым уровень чистого пола, являющийся историческим, опустился и стал ниже планировочной отметки пешеходного тротуара, что привело к тому, что помещения первого этажа, стали цокольными.

Аналогичные сведения сообщены экспертом Масловым Андреем Николаевичем в судебном заседании.

Возражения ответчика относительно данного заключения не принимаются судом первой инстанции в силу следующего.

Отметка "ноль" взята экспертом на расстоянии 3 м от внешней стены здания. Однако из схемы замеров следует, что уровень тротуара повышается к стене здания на 140 мм, таким образом, помещения арендатора в любом случае находятся ниже планировочной отметки (нулевой отметки). Доказательств того, что в разных участках тротуара толщина асфальтового покрытия и материалов под ним значительно отличается от отметки "ноль", определенной экспертом, в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что экспертиза проводилась только в отношении помещений арендатора, определение этажа здания в целом как цокольного или наземного перед экспертом не ставилось.

Ответчик в ходе рассмотрения дела вопрос о назначении экспертизы с целью установления этажности всего здания, а не отдельного помещения, не ставил. В суде апелляционной инстанции подобное ходатайство также не заявлено. Кроме того, в заседании суда первой инстанции 28.07.2016 был объявлен перерыв с целью предоставления ответчику возможности разрешить вопрос о назначении повторной экспертизы, однако ходатайство заявлено не было, дополнительных доводов в отношении аргументов о недостоверности экспертного заключения не представлено. Основания для непринятия заключения эксперта в качестве доказательства у суда отсутствовали.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая, что судебной экспертизой доказано, что помещения истца расположены ниже планировочной отметки, то есть относятся к цокольному этажу, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Недополучение ответчиком прибыли в случае изменения условий договора не может являться основанием для отказа в изменении условий договора.

Иные возражения заявителя также не опровергают выводов суда первой инстанции.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.08.2016 по делу N А82-500/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Вознесенский" города Ярославля - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

О.П. Кобелева

Судьи

О.А. Гуреева В.Г. Сандалов