Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2016 г. N 17АП-15536/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2017 г. N Ф09-12462/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

24 ноября 2016 г.

Дело N А60-5811/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 ноября 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Васильевой Е.В.,

судей Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шляковой А.А.

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью "НОВОКОМ" (ИНН 6658365160, ОГРН 1106658011877) - не явились;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "РЕНДЕР" (ИНН 6658091463, ОГРН 1026602967104) - Рыскин М.А., паспорт, доверенность от 05.05.2015;

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "АНТЪ" - не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "РЕНДЕР"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 августа 2016 года

по делу N А60-5811/2016,

принятое судьей Маловым А.А.

по иску общества с ограниченной ответственностью "НОВОКОМ" к обществу с ограниченной ответственностью "РЕНДЕР" о возврате обеспечительного взноса в сумме 323 546 руб. 51 коп.,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "РЕНДЕР"

к обществу с ограниченной ответственностью "НОВОКОМ" о взыскании убытков в сумме 362 000 руб.,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "АНТЪ"

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "НОВОКОМ" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РЕНДЕР" (далее - ответчик) о взыскании долга по обеспечительному взносу по договору аренды от 25.05.2012 N А15-Ов сумме 323 546 руб. 51 коп.

ООО "РЕНДЕР" заявило встречный иск о взыскании с ООО "НОВОКОМ" убытков в сумме 362 000 руб., принятый определением суда от 05.05.2016 (с учетом ходатайства об уменьшении размера исковых требований - л.д.47.1 том 2).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2016 требования истца удовлетворены частично. С ООО "РЕНДЕР" в пользу ООО "НОВОКОМ" взыскан основной долг в сумме 245 814 руб., 7196 руб. в возмещение государственной пошлины. В остальной части отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом в части отказа в удовлетворении встречного иска, ответчик обжаловал решение суда в порядке апелляционного производства. В апелляционной жалобе просит решение изменить, встречный иск удовлетворить.

Заявитель жалобы ссылается на то, что первоначальное состояние спорного помещения должно быть определено на 06.06.2008, поскольку оно получено ответчиком (арендатором) по соглашению о перенайме. Однако судом не дана оценка доказательствам, подтверждающим состояние помещения на указанную дату, а именно: согласованному сторонами плану помещения (приложение N 1 к договору), на котором отсутствуют какие-либо перегородки внутри помещения; акту приема-передачи от 06.06.2008; описанию объекта аренды от 09.10.2008, составленному ЕМУП "Бюро технической инвентаризации". Также суд не исследовал и не дал оценку отчету ООО "Мичкова Групп" от 15.04.2016, который содержит информацию о состоянии спорного помещения при возврате его арендодателю.

В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Истец, третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, отзыв на апелляционную жалобу не представили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.266, 268 АПК РФ.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 25.05.2012 N А15-О, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 104 (согласно поэтажному плану БТИ) на первом этаже площадью 255 кв.м в здании торгово-развлекательного центра "Карнавал", расположенном по адресу: г.Екатеринбург, ул. Халтурина, д.55.

Договор аренды и подписанные к нему дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Материалами дела подтверждается и признается сторонами фактическая передача арендатору указанного объекта недвижимости арендатору (ответчику) во владение и пользование.

Из дополнительного соглашения от 01.02.2015 следует, что договор действует до 01.01.2016.

Согласно пункту 3.1 арендная плата состоит из основной (фиксированной) и переменной части.

Основная часть арендной платы составляет 450 условных единиц за один кв.м в год; с 01.02.2015 - 200 условных единиц за один кв.м в год (дополнительное соглашение от 01.02.2015).

Переменная часть арендной платы состоит из фактических расходов арендодателя по электроэнергии (пункт 3.3).

Основная часть арендной платы вносится арендатором ежемесячно авансом не позднее третьего календарного числа оплачиваемого месяца (пункт 3.6.2 договора); переменная - не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Договором предусмотрена обязанность арендатора уплатить обеспечительный взнос, которая фактически исполнена арендатором путем перечисления денежных средств в сумме 378 711 руб. 63 коп. платежными поручениями от 04.06.2012, 07.06.2012 и 08.06.2012.

Согласно пунктам 3.8.3 и 3.8.4 обеспечительный взнос засчитывается в счет основной части арендной платы за последний месяц аренды, при условии выполнения арендатором всех обязательств, предусмотренных договором.

22.01.2016 между представителями сторон подписан акт о передаче ключей.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что обязанность арендатора по возврату имущества из аренды следует признать выполненной 22.01.2016, следовательно, до указанной даты он обязан уплатить за аренду 110 330 руб. За вычетом указанной суммы, а также подлежащей уплате неустойки сумма подлежащего возврату арендодателем обеспечительного взноса составит 245 814 руб.

На основании изложенного первоначальные исковые требования судом удовлетворены в части взыскания 245 814 руб.

Ответчик (арендодатель) не согласен с решением суда в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании убытков в сумме 362 000 руб., составляющих расходы на приведение арендованного имущества в первоначальное состояние.

Отказывая ответчику в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств изменения истцом и предыдущим арендатором внутреннего состояния помещения в материалы дела не представлено; акт приемки-передачи помещения с описанием его состояния между сторонами не подписан; нет также сведений о состоянии помещения при его возврате арендодателю.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика и обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит выводы суда в указанной части не соответствующими обстоятельствам дела.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст.622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п.5.2.10 договора аренды от 25.05.2012 N А15-О арендатор обязуется в течение 7 календарных дней после окончания договора освободить и передать помещение арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение, с учетом нормального износа; вывести все свое имущество из торгового центра.

Пунктом 5.2.11 договора предусмотрено, что в отношении любых товаров и иного имущества арендатора и/или любых отделимых улучшений, которые оставлены в помещении и не вывозятся арендатором по истечении 7 дней от даты окончания договора, арендодатель вправе удалить имущество из помещения. Все расходы, понесенные арендодателем в ходе такого удаления, подлежат возмещению арендатором.

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для удовлетворения требований о взыскании убытков в соответствии со статьей 15 ГК РФ истец должен представить доказательства факта их причинения и размера, а также наличия причинной связи между понесенными убытками и неправомерными действиями ответчика.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как указано ответчиком, арендатор установил в арендованном помещении перегородки и не демонтировал их после прекращения договора, как этого требует пункт 1 статьи 622 ГК РФ и пункт 5.2.10 договора аренды, кроме того, в нарушение пунктов 5.2.10-5.2.11 не восстановил напольное покрытие (плитка местами отсутствует), не демонтировал вывески "OGGI", не убрал самоклеящуюся пленку со стеклянных витражей.

Таким образом, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на установку перегородок, ухудшали или не ухудшали эти перегородки свойства помещения, арендатор обязан возместить арендодателю расходы, связанные с необходимостью приведения имущества в первоначальное состояние, в котором оно находилось до передачи в аренду.

Поддержанные судом первой инстанции доводы истца (арендатора) о принятии им нежилого помещения N 104 вместе с перегородками и об отсутствии, таким образом, у арендатора обязанности по демонтажу этих перегородок не соответствуют обстоятельствам дела.

Как следует из представленных в дело документов, рассматриваемое нежилое помещение до 01.11.2010 находилось в аренде у ООО "Трамп" в соответствии с договором от 06.06.2008 N А15-О, что подтверждается также приложением N1 к договору, подписанным с обеих сторон (л.д.9-20 том 2).

В соответствии с актом приема-передачи помещения от 06.06.2008 ООО "РЕНДЕР" (арендодатель) передало, а ООО "Трамп" приняло в аренду нежилое помещение N 104 (согласно поэтажному плану БТИ) площадью 255 кв.м, расположенное на первом этаже здания торгово-развлекательного центра "Карнавал" по адресу: г.Екатеринбург, ул. Халтурина, д.55, для использования под магазин "ОGGI" согласно договору NА15-О. Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволят использовать его в целях, предусмотренных договором (л.д.21 том 2).

01.11.2010 между ООО "Трамп", ООО "НОВОКОМ" и ООО "РЕНДЕР" заключено соглашение о перемене стороны в договоре аренды нежилого помещения от 06.06.2008 N А15-О (л.д.23-26 том 2).

Согласно пункту 2 этого соглашения новый арендатор ООО "НОВОКОМ" приняло на себя в полном объеме все права и обязанности, предусмотренные договором от 06.06.2008 N А16-О. Согласно п.3 соглашения от 01.11.2010 помещение передано новому арендатору - ООО "НОВОКОМ".

В связи с истечением срока действия договора аренды от 06.06.2008 между ООО "РЕНДЕР" и ООО "НОВОКОМ" заключен договор аренды нежилого помещения от 25.05.2012 N А15-О, согласно пункту 1.2 которого помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 06.06.2008.

Таким образом, являются обоснованными доводы ответчика о том, что нежилое помещение считается переданным истцу 06.06.2008, следовательно, первоначальное состояние этого помещения должно быть определено на эту дату.

Согласно плану сданного в аренду помещения (приложение N 1 к договору от 06.06.2008 N А15-О) какие-либо перегородки внутри помещения отсутствуют (л.д.20 том 2), что подтверждается также выпиской из технического паспорта ЕМУП "Бюро технической инвентаризации" (л.д.148-150 том 1).

В акте приема-передачи от 06.06.2008 отсутствуют отметки о несоответствии спорного помещения условиям договора аренды, а также техническому паспорту БТИ. Следовательно, объект считается переданным в том состоянии, в каком он отражен в документах БТИ и приложении к договору.

В отчете ООО "Мичкова Групп" N 31 (о)/2016 от 15.04.2016 отражено состояние объекта аренды (нежилого помещения N 104) по результатам обследования, проведенного 15.03.2016 в присутствии в том числе представителей арендаторов (л.д.123 том 1). Согласно этому описанию и имеющимся в отчете фотографиям, в помещении не демонтированы перегородки из ГКЛ, ниши и короба из ГКЛ, рекламные конструкции, баннеры, разводка сетей; потолок навесной поврежден от светильников (л.д.124-132 том 1).

Таким образом, вопреки выводам суда, сведения о состоянии помещения при его возврате арендодателю в деле также имеются. Кроме того, факт возврата помещения из аренды вместе с недемонтированными перегородками, а также рекламными конструкциями, баннерами, разводкой сетей истец и не оспаривал, что следует из отзыва на встречное исковое заявление и протокола судебного заседания от 20.07.2016 (л.д.6-7,96 том 2).

Поскольку в нарушение пункта 1 статьи 622 ГК РФ и условий договора (пункты 5.2.10-5.2.11) истец не исполнил обязанность по возврату помещения в том состоянии, в котором он его получил, он обязан возместить арендодателю расходы на приведение помещения в первоначальное состояние.

Согласно представленному в дело отчету ООО "Мичкова Групп" N 31 (о)/2016 от 15.04.2016, стоимость работ, подлежащих выполнению для приведения помещения в первоначальное состояние, составляет 362 000 руб. (л.д.119 том 1).

Иных доказательств в подтверждение размера расходов истец суду первой инстанции не представил, о проведении судебной экспертизы по данному вопросу не заявил, в силу части 2 статьи 9 АПК РФ несет риск наступления последствий совершения или не совершения им процессуальных действий.

На основании изложенного встречные исковые требования в сумме 362 000 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме. Решение суда в этой части следует отменить в соответствии с ч.1 ст.270 АПК РФ.

В силу части 1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, судебные расходы ответчика на уплату госпошлины по встречному иску в сумме 10240 руб. и апелляционной жалобе в сумме 3000 руб. подлежат отнесению на истца.

В результате зачета взаимных требований следует взыскать с ООО "НОВОКОМ" в пользу ООО "РЕНДЕР" 116 186 руб. (362 000 - 245 814), судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6044 руб. (10240 + 3000 - 7196).

Руководствуясь статьями 104, 110, 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 августа 2016 года по делу N А60-5811/2016 отменить в части, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"1. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "НОВОКОМ" удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РЕНДЕР" (ИНН 6658091463, ОГРН 1026602967104) в пользу общества с ограниченной ответственностью "НОВОКОМ" (ИНН 6658365160, ОГРН 1106658011877) 245 814 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7196 руб.

В остальной части в исковых требованиях отказать.

2. Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "РЕНДЕР" удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НОВОКОМ" (ИНН 6658365160, ОГРН 1106658011877) в пользу общества с ограниченной ответственностью "РЕНДЕР" (ИНН 6658091463, ОГРН 1026602967104) убытки в сумме 362 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13240 руб.

3. Произвести зачет взаимных требований. В результате зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НОВОКОМ" (ИНН 6658365160, ОГРН 1106658011877) в пользу общества с ограниченной ответственностью "РЕНДЕР" (ИНН 6658091463, ОГРН 1026602967104) 116 186 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6044 руб.

4. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "РЕНДЕР" (ИНН 6658091463, ОГРН 1026602967104) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 400 руб., уплаченную по платежному поручению от 28.04.2016 N 1017.".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.В. Васильева

Судьи

И.В. Борзенкова Г.Н. Гулякова