Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2016 г. N 15АП-17196/16

Требование: о взыскании долга и пени

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

25 ноября 2016 г.

дело N А53-4651/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.,

при участии: от ответчика - Лапич В.Б. по доверенности от 10.10.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Файвер"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2016 по делу N А53-4651/2016

по иску комитета по управлению имуществом администрации города Новошахтинска к ООО "Файвер",

при участии третьих лиц: Салей Л.Д., Гончар А.В., Харко Е.В., Харко И.Н., Гончар З.А., о взыскании задолженности, пени,

принятое судьей Палий Ю.А.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Файвер" о взыскании 98 718,64 рублей, в том числе 89 406,98 рублей задолженности, 9311,66 рублей пени.

Решением суда от 12.09.2016 иск удовлетворен.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована тем, что в данном случае надлежало применить положения главы 34 ГК РФ касаемо условий договора аренды. Акт приема-передачи жилого дома подписан участниками долевого строительства 25.12.2013. С этого времени ответчик фактически прекратил использование земельного участка.

В отзыве истец возражал против удовлетворения жалобы.

Представитель ответчика в судебном заседании жалобу поддержал.

В судебное заседание не явились представители истца, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 07.05.2010 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Файвер" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2010/60, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:56:0100388:158, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Магаданская, 51, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 400 кв.м.

Срок аренды участка установлен с 05.05.2010 по 04.05.2012.

07.05.2010 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Файвер" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2010/51, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:56:0100388:155, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Пушкина, 115, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 499 кв.м.

Срок аренды участка установлен с 05.05.2010 по 04.05.2012.

В соответствии с пунктами 3.2. договоров арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями, не позднее 20-го числа отчетного месяца.

01.04.2013 между сторонами заключено соглашение о продлении срока действия договора от 07.05.2010 N 2010/60 до 31.12.2013.

Ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем, за ним образовалась задолженность, размер которой составил:

- по договору от 07.05.2010 N 2010/60 за период с 01.02.2014 по 01.02.2016 в сумме 89 126,31 рублей;

- по договору от 07.05.2010 N 2010/51 за период с 30.09.2014 по 01.02.2016 в сумме 280,67 рублей.

Ответчик до настоящего времени задолженность не погасил, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд верно квалифицировал спорные правоотношения и укал, что указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 ГК РФ.

Доводы жалобы о том, что в данном случае суду надлежало руководствоваться нормами главы 34 ГК РФ, с учетом того, что данные нормы судом и применены, бессодержателен.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Статья 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

По истечении срока действия договоров, арендатор продолжал пользоваться земельными участками, в результате чего договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Возражения ответчика сводятся к тому, что 10.05.2013 между ООО "Файвер" и Салей В.П., Салей Л.Д., Гончар А.В., Харко Е.В., Харко Е.В., Гончар А.В. были заключены договоры об участии в долевом строительстве. Жилой дом по ул. Магаданская 51, в г. Новошахтинске построен, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, и передан участникам долевого строительства, что подтверждается актом приема-передачи от 25.10.2013.

Согласно акту приема-передачи, участники долевого строительства обязаны в течение трех месяцев оформить право собственности на дом.

ООО "Файвер" полагает, что с момента передачи жилого дома участникам долевого строительства по акту приема-передачи от 25.10.2013 договор аренды N 2010/60 прекратился, обязанность по внесению платы за пользование участкам перешла к участникам долевого строительства.

Данные доводы отклонены судом первой инстанции правомерно, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу изложенного с момента первой регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме договор аренды соответствующего земельного участка является прекратившимся в силу закона.

Согласно абзацу второму пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ, ст. ст. 246, 247 ГК РФ земельный участок под жилым домом является неделимым и не может использоваться иначе, как под эксплуатацию жилого дома.

Согласно п.1 ст. 16 ЖК РФ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства.

Из изложенного следует вывод, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ. С момента регистрации любым из участников долевого строительства права собственности на объект долевого строительства договор аренды соответствующего земельного участка является прекратившимся в силу закона и оснований для взыскания арендной платы за последующие периоды у арендодателя не имеется.

В материалы дела не представлено доказательств регистрации права собственности участников долевого строительства на двухквартирный жилой дом по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Магаданская, 51.

Лица, заключившие договор долевого участия в строительстве, становятся собственниками помещений с момента государственной регистрации соответствующего права, а не с даты ввода жилого дома в эксплуатацию.

В данном случае указание суда первой инстанции на то, что передача обществом жилого дома участникам долевого строительства, по акту приема-передачи свидетельствует только об исполнении обязательств застройщика по конкретному договору, но не о прекращении отношений из договора аренды земельного участка, заключенного с Комитетом, является обоснованным.

Требования о взыскании задолженности за период с 01.02.2014 по 01.02.2016 заявлены истцом правомерно.

В части требований о взыскании задолженности по договору N 2010/51 за период с 30.09.2014 по 01.02.2016 в сумме 280,67 рублей копеек ответчиком возражений не заявлено.

Расчет арендной платы судом проверен и признан верным, ответчиком контррасчет не представлен, расчет не оспорен.

Требование о взыскании с ответчика неустойки по договору N 2010/60 за период с 20.02.2014 по 01.02.2016 в сумме 9 210,99 рублей, по договору аренды N 2010/51 за период с 20.10.2012 по 01.02.2016 в сумме 100,67 рублей также правомерно, основано на условиях спорных договоров и норм ст. 330 ГК РФ. Расчет неустойки ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

В жалобе не приведено доводов опровергающих по существу основанные на обстоятельствах дела и нормах права выводы суда первой инстанции.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2016 по делу N А53-4651/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник