Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2016 г. N 21АП-2095/16

Требование: о понуждении заключить договор, об обязании заключить договор в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

13 декабря 2016 г.

Дело N А84-2613/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06.12.2016.

В полном объёме постановление изготовлено 13.12.2016.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Проценко А.И.,

Тарасенко А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Завтуром Р.О.,

при участии:

представителя истца - Сазонов А.В., на основании доверенности от 21.12.2015,

представителя ответчика - Каюмова Н.Н., на основании доверенности от 30.09.2016 N 462,

представители третьих лиц - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.09.2016 по делу N А84-2613/2015 (судья Алёшина С.М.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "КП АРС"

(ул. Очаковцев,35, кв.23, г.Севастополь, 299011)

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

(ул.Ленина,2, г.Севастополь, 299011)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца - Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки"

(пер.Гривцова,5, оф.233, г.Санкт-Петербург, 190000)

Общества с ограниченной ответственностью "Городской центр оценки"

(ул.Циолковского,9, лит.А, корпус 2, г.Санкт-Петербург, 190020)

об обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.09.2016 исковые требования удовлетворены полностью. Суд обязал Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "КП АРС" Договор купли-продажи встроенных нежилых помещений первого этажа лит. с N 23-1 по 23-8, общей площадью 58,1 кв.м, расположенных в здании по адресу: г.Севастополь, ул. Очаковцев,35 по цене 2444822 рубля на условиях, изложенных в резолютивной части решения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, 12.10.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.09.2016 по делу N А84-2613/2015 отменить, принять новое решение, в соответствии с которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Доводы жалобы сводятся к несоблюдению истцом досудебного порядка урегулирования спора. Так же податель жалобы ссылается на то, что стоимость объекта согласно заключения судебного эксперта больше рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке на 4 %, в связи чем заявитель считает, что правопредшественник истца от заключения договора не уклонялся.

Определением от 26.10.2016 апелляционная жалоба оставлена без движения с установлением срока для устранения недостатков до 15.11.2016 включительно.

03.11.2016 заявителем апелляционной жалобы были устранены недостатки, указанные в определении суда от 26.10.2016, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением от 03.11.2016 апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено ее рассмотрение на 06.12.2016.

В судебное заседание 06.12.2016 явились представитель истца и представитель ответчика. Представители третьих лиц явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, учитывая, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, считает возможным рассматривать дело при имеющейся явке.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 12.07.2013 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета (Арендодатель), правопреемником которого является ответчик, и Обществом с ограниченной ответственностью "КП АРС" (Арендатор) заключён Договор аренды недвижимого имущества (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого в аренду Обществу с ограниченной ответственностью "КП АРС" переданы встроенные нежилые помещения первого этажа с No 23-1 по 23-8, общей площадью 58,10 кв.м, расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, дом No 35, стоимость которых согласно независимой оценке по состоянию на 31.10.2011 - 283840,00 гривен (т. 1, л.д. 19-23).

Данный Договор подписан сторонами, удостоверен частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа Усенко Т.Т. 12.07.2013, зарегистрирован в реестре за No 548 и является новой редакцией договора аренды недвижимого имущества, удостоверенного Усенко Т.Т., частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа за реестровым No 500 от 20.04.2012 (пункт 9.4 Договора).

Пунктом 7.1 Договора установлен срок его действия - до 21.06.2017.

Актом приёма-передачи арендованного имущества, подписанным полномочными представителями сторон и Балансодержателя, который является приложением No 2 к Договору, подтверждается факт передачи истцу Объекта аренды.

30.09.2014 истец обратился в адрес Главного управления имущественных и земельных отношений (далее - Севимущество) с заявлением (вх. No 02-01/986), в котором, со ссылкой на пункт 2 статьи 14 Закона города Севастополя от 25.07.2014 No 45-

ЗС "О приватизации государственного имущества города Севастополя", просил произвести приватизацию государственного имущества - встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, 35, арендуемых ООО "КП "АРС", на том основании, что данные помещения были по состоянию на 21.03.2014 включены в перечень объектов, подлежащих приватизации, в котором также подтвердил согласие нести расходы на подготовку к приватизации.

В ответ на данное обращение ответчик в письме No 02-02/882 от 03.10.2014 сообщил истцу, что согласно приказу No 02-03/35 от 02.10.2014 начата подготовка к приватизации указанного Объекта, а по завершении процесса подготовки истец будет уведомлён о дате заключения договора купли-продажи.

05.11.2014 между Главным управлением имущественных и земельных отношений (Заказчик), Обществом с ограниченной ответственностью "Городской центр оценки" (Исполнитель) и Обществом с ограниченной ответственностью "КП АРС" (Плательщик) был заключён Договор No20/14/426/2014-Н на проведение оценки и обеспечение экспертизы результатов оценки.

07.11.2014 Обществом с ограниченной ответственностью "Городской центр оценки" подготовлен Отчёт No 426/2014-Н об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости - встроенных нежилых помещений первого этажа общей площадью 58,10 кв.м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, 35, с No 23 -1 по 23-8.

Согласно Отчёту об оценке No 426/2014-Н от 07.11.2014 рыночная стоимость встроенных нежилых помещений составила 2000000 рублей без учёта НДС или 2360000 рублей с учётом НДС.

Истец направлял Главному управлению имущественных и земельных отношений заявление (вх. No 02-01/3041 от 24.12.2014), в котором просил сообщить о причинах незаключения договора купли-продажи государственного имущества - вышеуказанных нежилых помещений.

Кроме того, в материалах дела имеется письмо Прокуратуры города Севастополя от 29.12.2014 No 7/2-931-2014, согласно которому Главному управлению имущественных

и земельных отношений было направлено для рассмотрения обращение директора истца Быркиной О.П. о незаконном приостановлении приватизации нежилых помещений по ул.Очаковцев, 35.

На обращение истца Главным управлением имущественных и земельных отношений был дан ответ от 24.02.2015 No 02-02/646, согласно которому договор купли-продажи встроенных помещений первого этажа общей площадью 58,10 кв.м, расположенных по адресу г.Севастополь, ул. Очаковцев, 35, не заключён, так как оценка выполнена с нарушениями действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации. В этом же ответе Главное управление имущественных и земельных отношений сообщило истцу о том, что приватизация встроенных нежилых помещений по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, 35, на основании отчёта об оценке рыночной стоимости, выполненного с нарушениями действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, не может быть произведена.

Истец обращался к Главному управлению имущественных и земельных отношений с заявлением от 03.04.2015, в котором просил произвести повторную оценку вышеуказанных встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Севастополь, ул. Очаковцев, 35, для последующего заключения договора купли-продажи, в котором также подтверждал готовность оплатить все необходимые расходы.

Однако повторная оценка встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, 35, арендуемых истцом, не производилась, договор купли-продажи не был заключён, что и стало причиной обращения истца в суд с данным исковым заявлением.

В связи со вступлением Республики Крым и города Севастополя в состав Российской Федерации Общество с ограниченной ответственностью "КП "АРС" (далее - ООО "КП "АРС") привело свои учредительные документы в соответствие с российским законодательством и сведения о нём были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц с присвоением: ИНН 9204509988, ОГРН 1149204072379.

В ходе рассмотрения дела первоначальный ответчик - Главное управление имущественных и земельных отношений - прекратил свою деятельность путём присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем определением суда первой инстанции от 25.01.2016 произведена замена ответчика на его процессуального правопреемника.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор), ратифицированный 21.03.2014.

Согласно части 1 статьи 1 Договора Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора).

В силу статьи 12 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014 "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее Закон N 6-ФКЗ от 21.03.2014) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьёй 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014 законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Частью 2 статьи 23 Закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014 предусмотрено, что нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующего нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым, нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта города федерального значения Севастополя.

В статье 14 Закона города Севастополя N 45-ЗС от 25.07.2014 "О приватизации государственного имущества города Севастополя" (далее - Закон города Севастополя N 45-ЗС от 25.07.2014) закреплены Заключительные и переходные положения завершения приватизации государственного имущества, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 14 Закона города Севастополя N 45-ЗС от 25.07.2014 органу приватизации предписано осуществить приватизацию имущества Севастополя, относительно которого физическими и юридическими лицами поданы заявления о включении объекта в перечень объектов, подлежащих приватизации, не ранее чем 21.03.2011, и которые зарегистрированы органом приватизации по состоянию на 21.03.2014 и при условии, что при этом отсутствовал запрет на приватизацию такого имущества, за исключением имущества, которое было включено в перечень объектов, подлежащих приватизации, и не было приватизировано по причинам невыполнения заявителем требований законодательства о приватизации в течение трёх лет с даты включения объекта в перечень объектов, подлежащих приватизации, в том числе, в случае не заключения заявителем договора купли-продажи. Имущество, указанное в этом пункте настоящей статьи Закона, считается таким, в отношении которого собственником имущества настоящим Законом принято решение о приватизации.

Приватизация имущества, указанного в этом пункте настоящей статьи Закона, осуществляется по обращению заявителя о приватизации, поданному не позднее 01.11.2014, и должна быть осуществлена до 01.01.2015.

Согласно пункту 3 статьи 14 Закона города Севастополя N 45-ЗС от 25.07.2014, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, подготовка имущества, подлежащего приватизации, к приватизации, в том числе отбор субъекта оценочной деятельности для проведения оценки рыночной стоимости имущества, подлежащего приватизации, осуществляется органом приватизации без проведения процедур, определённых законодательством Российской Федерации для закупки товаров, работ и услуг за государственные средства, и осуществляется в порядке, определённом настоящим пунктом Закона. Подготовка имущества, указанного в пункте 2 настоящей статьи Закона к приватизации, в том числе, обеспечение проведения оценки рыночной стоимости указанного имущества, а также заключение договора купли-продажи имущества Севастополя, должны быть осуществлены в течение двух месяцев с даты подачи заявления о приватизации имущества.

Материалами дела подтверждается, что обращение истца к ответчику о приватизации объекта было подано в Севимущество 30.09.2014 и зарегистрировано последним (вх. N 02-01/986) в пределах установленного срока Законом Севастополя N45-ЗС от 25.07.2014 срока.

Таким образом, договор купли-продажи должен был быть заключен органом приватизации - ответчиком, с истцом не позднее двух месяцев с даты подачи заявления о приватизации.

Пунктами 4-7 статьи 14 Закона города Севастополя N 45-ЗС от 25.07.2014, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, определены порядок и сроки проведения органом приватизации подготовки имущества к приватизации.

Из пункта 8 указанной статьи Закона города Севастополя N 45-ЗС от 25.07.2014, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, следует, что договор купли-продажи должен быть заключён органом приватизации в течение семи календарных дней с даты представления отчёта о рыночной стоимости имущества, подлежащего приватизации, и экспертизы такого отчёта.

Судом первой инстанции установлено, и нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, что Отчет об оценке N 426/2014-Н был составлен 07.11.2014, а экспертное заключение по данному Отчету - 17.11.2014.

При этом, как было указано выше, орган приватизации подтвердил своим письмом от 03.10.2014 N 02-02/882 начало подготовки объекта к приватизации согласно приказа N02-03/35 от 02.10.2014. В этом же письме правопредшественник ответчика уведомил истца, что по завершению процесса подготовки ООО "КП "АРС" будет уведомлено о дате заключения договора купли-продажи.

Однако, после составления Отчета об оценке и экспертного заключения на него, не только не выполнены требования закона о заключении договора, а также не сообщено о невозможности по каким-либо причинам заключить договор, а только лишь после обращения арендатора в прокуратуру - письмом 24.02.2015 в адрес ООО "КП "АРС" и прокуратуры г. Севастополя, ответчик сообщил о невозможности заключить договор в связи с выполнением оценки с нарушениями.

30.10.2015 ООО "КП "АРС" обратился к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с письмом о заключении договора купли-продажи государственного имущества - встроенных нежилых помещений первого этажа с No 23-1 по 23-8, общей площадью 58,10 кв.м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, дом No 35, с приложением договора купли-продажи. Получение данного письма органом приватизации подтверждается соответствующим штампом (вх. N 3232) и не опровергается ответчиком.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Из содержания части 2 статьи 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014, пунктов 1, 2 статьи 14 Закона города Севастополя N 45-ЗС от 25.07.2014 следует, что для ответчика как органа приватизации заключение договора, по поводу которого возник настоящий спор, является обязательным.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Ответчиком не было представлено в материалы дела ни одного доказательства, подтверждающего выполнение ответчиком в установленный срок пункта 1 статьи 445 ГК РФ, как то: направление извещения об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Установив указанные выше фактические обстоятельства, поскольку заключение договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества с ООО "КП "АРС" для ответчика является обязательным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности заявленных истцом требований.

Доводы ответчика в своем отзыве о выполнении оценщиком Отчета N 426/2014-Н от 07.11.2014 с нарушением норм действующего законодательства отклоняются судом, поскольку экспертным заключением N 232/Э/2014 от 17.11.2014 (том 2, л.д. 144-155) такие нарушения не установлены.

Ссылки ответчика на Анализ рынка коммерческой недвижимости г.Севастополя за октябрь-ноябрь 2014 года, выполненный оценщиком, также являются необоснованными, а данный Анализ не может быть принят судом в качестве доказательства, поскольку не отвечает критериям относимости и допустимости, предусмотренных статьями 67, 68 АПК РФ, ввиду того, что не является результатом оценочной деятельности, исходя из содержания Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", выполнен в произвольной форме без соблюдения требований, предусмотренных Федеральными стандартами оценки.

Из пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По итогам проведения судебной экспертизы (No 222/1-3 от 14.06.2016) в результате проверки Отчёта об оценке No 426/2014-Н от 07.11.2014 судебным экспертом сделаны следующие выводы: рыночная стоимость спорного Объекта по состоянию на 05.11.2014 составляла 2444 822 рубля; рыночная стоимость Объекта по данному заключению больше рыночной стоимости, указанной в Отчёте об оценке No 426/2014-Н от 07.11.2014, на 84822 рубля. Разница в вышеуказанных стоимостях составляет 4 %.

С учетом экспертного заключения в рамках настоящего судебного дела, истец изменил предмет иска в части цены объекта приватизации, увеличив её до рыночной стоимости, установленной судебным экспертом, и данное изменение принято судом первой инстанции.

Учитывая, что обстоятельства, свидетельствующие о необоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в его выводах, не установлены, суд обоснованно посчитал возможным определить продажную цену недвижимого имущества в размере, определенном экспертным заключением.

Апелляционный суд полагает, что податель жалобы в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал недостоверность и недействительность отчета, выполненного в отношении спорного нежилого помещения, а также нарушение оценщиком Федерального Закона No 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не имеет оснований признать отчет оценщика не соответствующим требованиям Закона No 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Изложенное полностью опровергает доводы ответчика. Напротив, исковое истребование Общества с ограниченной ответственностью "КП "АРС" является законным и обоснованным и подтверждено представленными в материалы дела доказательствами в их совокупности, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его удовлетворении в полном объеме.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из того, что оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая то, что органы государственной власти освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о распределении судебных расходов за подачу апелляционной жалобы в данном случае не разрешается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 13 сентября 2016 года по делу N А84-2613/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.А. Остапова

Судьи

А.И. Проценко А.А. Тарасенко