Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2016 г. N 02АП-8918/16

г. Киров

15 ноября 2016 г.

Дело N А29-7954/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Садикова А.Р., на основании доверенности от 23.06.2015,

ответчика - Шихсаидова Ш.А., представителя ответчика (Шихсаидова Ш.А.) - Благиных О.Б., на основании доверенности от 13.10.2015, ордера от 10.11.2016,

представителя третьего лица - Кирушевой С.А., на основании доверенности от 16.03.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Шихсаидова Шихнаби Абдурашидовича и публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Коми отделения N 8617

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.08.2016 по делу N А29-7954/2015, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,

по иску индивидуального предпринимателя Алимова Евгения Викторовича (ИНН: 111800042963, ОГРН: 304111833500020)

к индивидуальному предпринимателю Шихсаидову Шихнаби Абдурашидовичу

(ИНН: 054200352915, ОГРН: 305111613400014)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" (ИНН: 7705401340, ОГРН: 1027700485757), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: 1101486244, ОГРН: 1041100438191), Княжпогостский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, публичное акционерное общество "Сбербанк России" в лице Коми отделения N 8617 (ИНН: 7707083893, ОГРН: 1027700132195), общество с ограниченной ответственностью "Кослансельхозтехника" (ИНН: 1118003784, ОГРН: 1021101085830), общество с ограниченной ответственностью "АВА - Леспром", Администрация муниципального района "Удорский" (ИНН: 1118003329, ОГРН: 1021101087039), Администрация муниципального образования городского поселения "Усогорск" (ИНН: 1116007455, ОГРН: 1061116000219), Палкин Петр Сергеевич, Пластинин Александр Николаевич, Дерендяев Борис Юрьевич

об оспаривании зарегистрированного права в отношении земельного участка,

установил:

индивидуальный предприниматель Алимов Евгений Викторович (далее - истец, Алимов Е.В.) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к индивидуальному предпринимателю Шихсаидову Шихнаби Абдурашидовичу (далее - ответчик, Шихсаидов Ш.А.) о выделении из исходного земельного участка земельного участка, необходимого для обслуживания здания стояночного бокса и признании за истцом права собственности на часть выделенного земельного участка, в соответствии с долями, установленными в соотношении принадлежащих ему на праве собственности помещений от общей площади двухэтажного здания стояночного бокса на 15 автомашин, общей площадью 1298,1 кв.м, расположенного по адресу: Республика Коми Удорский район, поселок Усогорск, улица Железнодорожная, здание 2 "г" (далее - здание стояночного бокса, Здание), что составляет 187,6/1298,1 и 391/1298,1.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, Княжпогостский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, публичное акционерное общество "Сбербанк России" в лице Коми отделения N 8617, общество с ограниченной ответственностью "Кослансельхозтехника", общество с ограниченной ответственностью "АВА - Леспром", Администрация муниципального района "Удорский", Администрация муниципального образования городского поселения "Усогорск", Палкин Петр Сергеевич, Пластинин Александр Николаевич, Дерендяев Борис Юрьевич.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 18.08.2016 исковые требования удовлетворены.

ИП Шихсаидов Ш.А., ПАО "Сбербанк России" Коми отделение N 8617 с принятым решением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами в которых просят отменить решение, принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование доводов своей апелляционной жалобы Банк указывает, что ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, при этом судом применены нормы, не подлежащие применению в обоснование отказа в его применении, поскольку в рамках рассмотрения настоящего спора исковые требования заявлены не лицом, участвующим в приватизации земельного участка, а лицом, которое приобрело у такого лица путем возмездной сделки соответствующий земельный участок в последующем. Право истца требовать признания за ним права собственности на часть земельного участка основано на ничтожной сделке, следовательно, не порождает никаких юридических последствий, кроме недействительности ничтожной сделки и не подлежит судебной защите.

По мнению ответчика, он является добросовестным приобретателем земельного участка. Судом не дана оценка тому, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что в результате совершения сделок были нарушены его права. Заявитель полагает пропущенным срок исковой давности. Как указывает ответчик, договор купли-продажи N 15 является ничтожным. Более подробно доводы ответчикам изложены в тексте апелляционной жалобы.

ИП Алимов Е.В. в отзыве на апелляционные жалобы указал, что решение суда считает правильным и всеобъемлющим.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", Княжпогостский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, ООО "Кослансельхозтехника", ООО "АВА - Леспром", Администрация муниципального района "Удорский", Администрация муниципального образования городского поселения "Усогорск", Палкин Петр Сергеевич, Пластинин Александр Николаевич, Дерендяев Борис Юрьевич отзывы на апелляционную жалобу не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 11:09:5501001:150 находящийся по адресу: Республика Коми, Удорский район, пгт.Усогорск, ул.Железнодорожная, д.6а, был сформирован с присвоением кадастрового номера и внесен в государственный кадастр недвижимости 06.10.2011, относится к категории земель населенных пунктов и разрешенное использование - для размещения производственной базы.

Из межевого плана, на основании которого участок был поставлен на кадастровый учет (т.1 л.д.135-152), следует наличие на земельном участке железнодорожного тупика и ряда строений, составляющих производственную базу.

13.12.2011 на основании постановления администрации муниципального района "Удорский" от 13 декабря 2011 года N 1205 между отделом по управлению муниципальным имуществом муниципального района "Удорский" (продавец) и ООО "Кослансельхозтехника" (покупатель) заключен договор N 16 купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности (т.1 л.д.65-68), по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 11:09:5501001:150 общей площадью 36 532 кв.м.

Переход права собственности зарегистрирован 3 апреля 2012 года.

15 июня 2012 года по договору купли-продажи (т.1 л.д.83-84) спорный участок вместе с одним из расположенных на нем объектов недвижимости - зданием котельной площадью 127,5 кв.м по адресу: Республика Коми, Удорский район, пгт.Усогорск, ул.Железнодорожная, д.2б, был продан ООО "Кослансельхозтехника" обществу с ограниченной ответственностью "АВА-Леспром" (далее - ООО "АВА-Леспром").

Переход права собственности зарегистрирован 16 ноября 2013 года.

20 ноября 2013 года по договору купли-продажи от ООО "АВА-Леспром" продало те же объекты недвижимости Шихсаидову Ш.А. (т.1 л.д.100-101).

Право собственности ответчика на спорный участок зарегистрировано 17 декабря 2013 года, а 23 октября 2014 года зарегистрировано обременение участка в виде ипотеки на основании заключенного Шихсаидовым Ш.А. с Банком договора ипотеки от 29 сентября 2014 года (т.2 л.д.22-26).

Из представленных Шихсаидовым Ш.А. свидетельств о праве собственности (т.2 л.д.28-31) следует, что на основании договоров от 21 и 22 ноября 2013 года за ответчиком на праве собственности 17 декабря 2013 года также зарегистрированы иные отдельно стоящие объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, а именно: здание административное (двухэтажное) общей площадью 487 кв.м. инв.N 00.05.00212, лит.Б, адрес: Республика Коми, Удорский район, пос.Усогорск, ул.Железнодорожная, д.6; здание торгового склада (двухэтажное) общей площадью 719 кв.м. инв.N 00.10.00197, лит.Г,Г1, адрес: Республика Коми, Удорский район, пос.Усогорск, ул.Железнодорожная, д.2а; здание гаража на 5 мест со складом МЖФ и кузницей (одноэтажное) общей площадью 378,3 кв.м. инв.N 00.10.00199, лит.Е, адрес: Республика Коми, Удорский район, пос.Усогорск, ул.Железнодорожная, д.2в; тупик железнодорожный (от границы примыкания стр.23 до упора на Базе ООО "Кослансельхозтехника" протяженностью 1075 п.и, инв.N 00050, адресу: Республика Коми, Удорский район, пос.Усогорск, ул.Железнодорожная, д.6А.

Как указывает истец, на спорном участке также имеется нежилое здание диспетчерской площадью 59,5 кв.м, принадлежащее ООО "Кослансельхозтехника" (выписка из ЕГРП от 21.04.2015 г., т.1 л.д.22); металлический ангар и административное здание, права на которые не зарегистрированы (т.1 л.д.26, 27).

30.09.2013 между истцом (покупатель) и ООО "Кослансельхозтехника" (продавец) заключен договор N 15 купли-продажи здания стояночного бокса от (т.1 л.д.12), по условиям которого продавец передает в собственность здание стояночного бокса на 15 автомашин, назначение: нежилое, 2 этажное, общей площадью 1298,1 кв.м. инв.N 00.10.00200, лит.Ж, адрес: Удорский район, пос. Усогорск, ул. Железнодорожная, д. 2Г (далее - здание), а покупатель принимает и оплачивает в срок и в качестве согласно договору.

Согласно пункту 2.1 договора здание оценено в 1100 000 руб. продано за ту же сумму.

Указанное здание также расположено на спорном участке.

Право собственности Алимова Е.В. на основании данного договора зарегистрировано 2 ноября 2013 года (т.1 л.д.9).

Алимов Е.В. продал часть помещений данного Здания Дерендяеву Борису Юрьевичу (нежилое помещение площадью 203,7 кв.м., 1 этаж, номер Н-1, по договору от 14 марта 2015 г., т.1 л.д.14), Пластинину Александру Николаевичу (нежилое помещение площадью 311,7 кв.м, 1 этаж, номер 20, по договору от 14 марта 2015 г., т.1 л.д.16) и Палкину Петру Сергеевичу (далее - Палкин П.С., нежилое помещение площадью 204,1 кв.м, 1 этаж, номер помещения на поэтажном плане 3, по договору от 22 октября 2014 г., т.1 л.д.18).

В период рассмотрения спора Палкин П.С. продал свои помещения Шихсаидову Ш.А. (свидетельство о праве собственности от 24.02.2016, т.4 л.д.13).

Таким образом, с учетом продажи части помещений Здания, в собственности истца находятся нежилые помещения здания стояночного бокса площадями 391 кв.м (1 этаж, номера на поэтажном плане Н-2, т.1 л.д.10) и 187,6 кв.м (2 этаж, номера на поэтажном плане 1-12, т.1 л.д.11).

Считая, что право собственности на часть спорного участка, необходимого для обслуживания принадлежащих Алимову Е.В. помещений здания стояночного бокса принадлежит ему как собственнику соответствующих помещений, истец обратился в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела судом на основании определения от 17.02.2016 была назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 04.04.2016 N 01/16 образование земельного участка для обслуживания здания стояночного бокса допустимо при соблюдении требований градостроительного и земельного законодательства, в том числе обеспечения доступа к образуемому земельному участку от земельных участков общего пользования.

В результате работ по формированию земельного участка, необходимого для обслуживания Здания, экспертом подготовлен межевой план по разделу исходного земельного участка с образованием двух земельных участков. С учетом того, что по Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования городского округа "Усогорск" спорный участок расположен в производственной территориальной зоне, эксперт определил максимальную площадь земельного участка, который может быть образован путем раздела для обслуживания здания стояночного бокса в размере 3033,45 кв.м.

Таким образом, испрашиваемый истцом к выделению земельный участок, необходимый для обслуживания здания и возможный образованию путем раздела исходного земельного участка, составляет площадь 3033 кв.м и обозначен в составленном экспертом межевом плане под номером 11:09:5501001:150:ЗУ1. Площадь второго земельного участка, образуемого в результате раздела (обозначение в межевом плане 11:09:5501001:150:ЗУ2) для обслуживания производственной базы, составляет 33498 кв.м.

Определением суда от 21.06.2016 в связи с уточнением истцом исковых требований судом вновь назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 25.07.2016 N 02/16 доля истца в части земельного участка составит 579/1298.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Таким образом, законодательством установлен запрет на отчуждение зданий строений, сооружений отдельно от земельного участка.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи) сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов ничтожна.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Вместе с тем, отсутствие в договоре об отчуждении объекта недвижимости условия об одновременном отчуждении находящегося под ним земельного участка само по себе не свидетельствует о ничтожности такого договора. При решении вопроса о действительности указанного договора необходимо установить, была ли направлена воля сторон на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из материалов дела не усматривается, что заключая договор купли-продажи Здания, истец намерен был приобрести его без земельного участка, необходимого для использования приобретаемого объекта недвижимости.

Следовательно, доводы ответчика о ничтожности договора N 15 подлежат отклонению.

Из материалов дела усматривается, что 15.06.2012 ООО "Кослансельхозтехника" заключая договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 11:09:5501001:150 общей площадью 36 532 кв.м. и здания котельной с ООО "АВА-Леспром" оставалось собственником сооружений (объектов недвижимости), расположенных на данном земельном участке. В связи с чем, отчуждение всего земельного участка нарушает принцип единства судьбы, установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

Поскольку ранее ООО "Кослансельхозтехника" являлось собственником и участка и расположенных не нем сооружений, по смыслу части 4 статьи 35 ЗК РФ, данное лицо продолжало оставаться собственником той части земельного участка, которая необходима для использования принадлежащих ему сооружений, расположенных на отчужденном земельном участке.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК (п. 2 ст. 35 ЗК РФ в редакции, действующей на момент заключения договоров купли-продажи), то есть в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, заключая договор от 30.09.2013 N 15 об отчуждении здания истцу, ООО "Кослансельхозтехника" обязано было передать ему то право на часть земельного участка, которое имелось у продавца - право собственности.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016).

При указанных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований являются правильными.

Поскольку истцом право на часть земельного участка приобретено на основании договора, заключенного 30.09.2013, а ответчиком - 20.11.2013, срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, не истек на момент обращения в суд.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционным жалобам относятся на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.08.2016 по делу N А29-7954/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Шихсаидова Шихнаби Абдурашидовича и публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Коми отделения N 8617 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

С.Г. Полякова А.В. Тетервак