Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2016 г. N 01АП-7571/16

29 ноября 2016 г.

А79-3977/2016

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой И.А.,

судей Захаровой Т.А., Рубис Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Побережье" (ОГРН 1102130005845, ИНН 2130073236, Чувашская Республика, г. Мариинский Посад, ул. Кузнечная, д. 38)

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 01.09.2016

по делу N А79-3977/2016,

принятое судьей Щетинкиным А.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Побережье"

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, изложенного в сообщении от 11.02.2016 N 21/001/026/2015-6168,

без участия лиц,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Побережье" (далее - Общество, ООО "Побережье", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление Росреестра), изложенного в сообщении от 11.02.2016 N 21/001/026/2015-6168, об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения о замене стороны по договору участия в долевом строительстве от 26.11.2013 N 6/2.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Поволжье" (далее - ООО "Поволжье"), Филиппова Виктория Владимировна, Филиппов Владимир Николаевич, Филиппова Татьяна Аркадьевна, Филиппова Полина Владимировна, Филиппова Марина Владимировна, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 5 по Чувашской Республике (далее - МИНФС N 5 по Чувашской Республике), Управление Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике.

Решением от 01.09.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии отказал заявителю в удовлетворении требования.

Общество не согласилось с принятым решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, ООО "Побережье" и МИНФС N 5 по Чувашской Республике заявили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы без их участия.

Управление Росреестра в отзыве на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать, решение суда первой инстанции - оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 01.09.2016 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, между ООО "Побережье" (застройщик) и Филипповой Т.А., Филипповым В.Н., Филипповой В.В. (долевики) заключен договор участия в долевом строительстве от 26.11.2013 N 6/2, в соответствии с которым ООО "Побережье" обязалось построить квартиру в двухэтажном жилом доме блочного типа на две семьи, расположенную по строительному адресу: ул. 1-е Денисово, 48, поз.6, город Мариинский Посад Чувашской Республики, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию двухэтажного жилого дома блочного типа на две семьи передать Участникам долевого строительства квартиру под условным номером 2 (два), расположенную в осях -3-5 и А-Г общей площадью 105,00 кв.м, жилой площадью 26,90 кв.м с характеристиками, указанными в приложении N 1 настоящего договора (далее - Объект), а Участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную настоящим договором цену квартиры, принять данную квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

В этих целях ООО "Побережье" 01.02.2013 получило разрешение на строительство N RU21516301-0192, выданное администрацией Мариинско-Посадского городского поселения Мариинско-Посадского района Чувашской Республики.

11.12.2014 за ООО "Побережье" зарегистрировано право собственности на земельный участок общей площадью 321 кв.м, с кадастровым номером 21:16:010704:30 (свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 21 АБ N 215722), на котором предполагалось строительство двухэтажного жилого дома блочного типа на две семьи.

21.12.2015 между ООО "Побережье", участниками долевого строительства и ООО "Поволжье" (новый застройщик) было заключено соглашение о передаче функций Застройщика Новому Застройщику по договору участия в долевом строительстве от 26.11.2013 N 6/2, в соответствии с которым функции Застройщика по Договору участия в долевом строительстве были переданы новому застройщику ООО "Поволжье".

Во исполнение вышеуказанного Соглашения между ООО "Побережье" (арендодатель) и ООО "Поволжье" (арендатор) с согласия участников долевого строительства был заключен договор от 22.12.2015 N 12/15 аренды земельного участка, согласно которому ООО "Побережье" предоставило ООО "Поволжье" во временное владение и пользование на срок 11 месяцев земельный участок общей площадью 321 кв.м, с кадастровым номером 21:16:010704:30, для завершения строительства квартиры под условным номером 2 (два), расположенной в осях -3-5 и А-Г, общей площадью 105,00 кв.м, жилой площадью 51,5 кв.м, в двухэтажном жилом доме блочного типа на две семьи, расположенном по строительному адресу: ул. 1-е Денисово, 48, поз.6, город Мариинский Посад Чувашской Республики, являющейся предметом договора участия в долевом строительстве от 26.11.2013 N 6/2.

Согласно пункту 4 Соглашения о передаче функций Застройщика от 21.12.2015 Участники долевого строительства обязались подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 26.11.2013 N 6/2 о смене лица на стороне Застройщика и в течение 7 (семи) дней с момента подписания такого Соглашения зарегистрировать его в установленном действующим законодательством порядке.

28.12.2015 между ООО "Побережье", Участниками долевого строительства и ООО "Поволжье" было заключено дополнительное соглашение о замене стороны по договору участия в долевом строительстве от 26.11.2013 N 6/2, в соответствии с которым стороны пришли к договоренности о замене Застройщика (ООО "Побережье") на Нового Застройщика (ООО "Поволжье") с передачей прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве и регистрацией данного соглашения в Управлении Росреестра.

28.12.2015 стороны указанного дополнительного соглашения обратились в Управление Росреестра с заявлением о его государственной регистрации, представив на регистрацию необходимые документы.

04.02.2106 Общество дополнительно представило для осуществления регистрации Дополнительного соглашения от 28.12.2015 о замене стороны по договору следующие документы: договор аренды земельного участка; соглашение передаче функций Застройщика.

Сообщением от 11.02.2016 N 21/001/026/2015-6168 Управление Росреестра со ссылкой на абзацы 4, 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) отказало Обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.12.2015, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Посчитав указанное решение Управления Росреестра не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ следует, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (статья 9 Федерального закона N 122-ФЗ).

Согласно статье 13 Федерального закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

На основании абзацев 4, 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В рассматриваемом случае Управление Росреестра установило, что в соответствии с представленными документами, данными проектной декларации на строительство жилого дома застройщиком выступает ООО "Побережье", являющееся собственником земельного участка под строительство указанного дома и получившее разрешение на строительство.

На этом основании Управление Росреестра пришло к выводу о том, что право на привлечение денежных средств участников долевого строительства и, соответственно, на заключение договоров участия в долевом строительстве имеет именно ООО "Побережье", а привлечение денежных средств участников долевого строительства иным юридическим лицом неправомерно.

Суд первой инстанции согласился с данной позицией.

Так, согласно части 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом, по смыслу приведенной нормы право быть застройщиком у юридического лица возникает с момента приобретения прав на земельный участок, а право на привлечение денежных средств участников долевого строительства - с момента получения разрешения на строительство.

На этом основании суд признал, что с даты заключения Соглашения о передаче функций Застройщика, а также заключения Договора аренды земельного участка функции и статус застройщика перешли к новому застройщику (ООО "Поволжье").

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дающий застройщику право осуществлять строительство.

С учетом приведенной нормы суд указал, что разрешение на строительство не устанавливает каких-то специальных требований в отношении организации-застройщика, а лишь соотносит проектную документацию с требованиями градостроительного плана земельного участка, а значит, выдается в отношении объекта недвижимости.

Следовательно, если единожды разрешение на строительство было выдано застройщику на основании проектной документации на строительство конкретного объекта недвижимости на конкретном земельном участке, то при передаче функций застройщика другой организации на строительство того же объекта недвижимости, на основании той же проектной документации, на том же земельном участке законом не установлена обязанность получения нового разрешения на строительство.

При этом предусмотрена возможность нового застройщика внести изменения в ранее выданное разрешение на строительство.

В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и полученные для реализации договоров проектно-разрешительные документы, в том числе и разрешение на строительство, не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве.

Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка (часть 21.5 ГрК РФ).

При этих условиях новый застройщик вправе продолжить строительство на основании разрешения, выданного ранее предыдущему застройщику.

В свою очередь дополнительно представленные заявителями договор от 22.12.2015 N 12/15 аренды земельного участка, заключенный между ООО "Побережье" и ООО "Поволжье", о передаче в аренду на срок 11 месяцев земельного участка с кадастровым номером 21:16:010704:30, расположенного по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, Мариинско-Посадский р-н, г. Мариинский Посад, ул. 1-е Денисово, д. 48, на котором осуществляется строительство объекта долевого строительства: квартира под условным N 2 проектной площадью - 105 кв.м, этаж: 1, 2, местоположение: Чувашская Республика, Мариинско-Посадский район, г. Мариинский Посад, ул. 1-е Денисово, д. 48, поз.6, а также соглашение о передаче функций застройщика новому Застройщику от 21.12.2015 по договору участия в долевом строительстве от 26.11.2013 N 6/2 обоснованно признаны ненадлежащими документами, подтверждающими право нового застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства.

В частности, Федеральный закон N 214-ФЗ является специальным по отношению к общим нормам гражданского законодательства, в силу чего его нормы имеют приоритет при регулировании отношений по привлечению денежных средств граждан на строительство жилых помещений.

В этой связи ссылки заявителя в апелляционной жалобе на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не принимаются.

Поскольку к ООО "Поволжье" переходят функции застройщика, данное лицо должно соответствовать предъявляемым законом требованиям.

Так, наличие зарегистрированных прав на земельный участок является необходимым условием для привлечения денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Вместе с тем заявитель не представил в Управление Ростреестра зарегистрированный договор аренды земельного участка.

Право застройщика на земельный участок является обеспечением исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик выступает залогодателем.

Поскольку договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, отсутствует возможность по установлению залоговых отношений земельного участка в пользу участников долевого строительства. Таким образом, право аренды по договору аренды земельного участка, заключенному на срок менее одного года, не обеспечивает исполнение обязательства застройщика перед участниками долевого строительства.

В рассматриваемом случае представленный договор от 22.12.2015 N 12/15 не подлежит государственной регистрации, а значит, как правомерно указал суд, положения статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ не соблюдены в части предоставления зарегистрированного договора.

Федеральный закон N 214-ФЗ не делает исключений для договоров аренды, не подлежащих государственной регистрации, следовательно, требование в части государственной регистрации застройщиком договора аренды земельного участка обязательно во всех случаях.

Доводы заявителя об обратном основаны на ошибочном толковании действующих норм.

При изложенных обстоятельствах суд правомерно посчитал, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.12.2015 о замене стороны по договору участия в долевом строительстве от 26.11.2013 N 6/2.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Обществом не доказано.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При этих условиях суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленного требования.

Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Общества по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с предоставленной Обществу отсрочкой по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы таковая подлежит взысканию в доход федерального бюджета в сумме 1500 руб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 01.09.2016 по делу N А79-3977/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Побережье" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Побережье" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.А. Смирнова

Судьи

Т.А. Захарова Е.А. Рубис