Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2016 г. N 10АП-11383/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2017 г. N Ф05-2218/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

29 ноября 2016 г.

Дело N А41-106841/15

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.

судей: Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания Костригиным Н.И.,

при участии в заседании:

от истца Акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" - Гайдамашева И.К. по доверенности от 21 сентября 2015 года N 3/174,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "КАСКАД" - Колковский А.Ю. по доверенности от 18 февраля 2016 года,

от третьего лица Администрации Истринского муниципального района - не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "КАСКАД" на решение Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2016 года по делу N А41-106841/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства к Обществу с ограниченной ответственностью "КАСКАД" о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, с участием третьего лица - Администрации Истринского муниципального района,

УСТАНОВИЛ:

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "КАСКАД" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 19 октября 2011 года N ДЗ-202 в размере 232 572 рубля 16 копеек; неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 13 605 рублей 47 копеек; неустойки за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии в размере 71 346 рублей 87 копеек.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие Администрации Истринского муниципального района (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2016 года исковые требования удовлетворены (л.д. 75-77 т. 2).

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

АО Агентство ипотечного жилищного кредитования заявило о замене истца Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на его правопреемника - Акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", ссылаясь на то, что является таковым на основании Федеральных законов от 23 июня 2016 года N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и 13 июля 2015 года N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Федеральным законом от 23 июня 2016 года N 221-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Статьей 2 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определено понятие единого института развития в жилищной сфере. Единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования. Все акции являющегося единым институтом развития в жилищной сфере Агентства ипотечного жилищного кредитования находятся в собственности Российской Федерации.

Основными задачами единого института развития в жилищной сфере являются среди прочих: содействие развитию жилищного строительства (включая строительство жилья экономического класса, наемных домов), в том числе с использованием механизмов, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"; содействие комплексному освоению территории, в том числе в части выполнения мероприятий по благоустройству, созданию парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов. Указанный Федеральный закон N 225-ФЗ вступил в действие в указанной редакции с 01 сентября 2016 года.

В статье 14 Федерального закона от 23 июня 2016 года N 221-ФЗ определен порядок перехода прав и обязанностей Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства к единому институту развития в жилищной сфере, ликвидации Фонда. Федеральный закон от 23 июня 2016 года N 221-ФЗ вступил в силу также с 01 сентября 2016 года.

Указанной нормой предусмотрено, что со дня вступления в силу настоящего Федерального закона права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, созданного в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных данным Федеральным законом, переходят к указанному в Федеральном законе от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" единому институту развития в жилищной сфере. Единый институт развития в жилищной сфере становится процессуальным правопреемником (правопреемником) Фонда в гражданском и уголовном судопроизводстве, в судопроизводстве в арбитражных судах, а также в производстве по делам об административных правонарушениях. Все установленные законодательством Российской Федерации права и обязанности Фонда, а также права и обязанности Фонда по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом, права по распоряжению денежными средствами, размещенными на счетах, открытых Фондом, и соответствующие права требования в отношении указанных денежных средств переходят к единому институту развития в жилищной сфере. При этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется.

Ликвидация Фонда в силу пункта 6 статьи 14 указанного Федерального закона производится после осуществления предусмотренного настоящей статьей перехода прав и обязанностей Фонда к единому институту развития в жилищной сфере в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, истец по делу подлежит замене на АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования".

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 19 октября 2011 года в соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды трех земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20 декабря 2010 года N А57-07/2010/2, между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и ООО "КАСКАД" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДЗ-202, согласно которому ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 9 563 кв.м., с кадастровым номером 50:08:0010302:221, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, в восточной части, категория земель - земли населенных пунктов и принадлежащий истцу на праве собственности, о чем 23 ноября 2011 года в ЕГРП внесена запись N 50-50-08/125/2011-148 (т. 1, л.д. 14).

Данный договор 23 ноября 2011 года был зарегистрирован надлежащим образом в Управлении Федеральной регистрационной службы Московской области.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для строительства объектов улично-дорожной сети и обустройства территории посредством строительства (создания) на участке объектов инфраструктуры, элементов озеленения, и благоустройства.

В силу пункта 1.3 договора строительство (создание) объектов, указанных в пункте 1.2 договора осуществляется в срок до 26 декабря 2015 года включительно.

В соответствии с пунктом 2.1 договора подлежащая уплате сумма арендной платы за использование участка уплачивается арендатором в безналичной форме ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца каждого текущего календарного квартала аренды. Арендные платежи за период использования участка с даты его передачи арендатору в соответствии с подпунктом 3.1.1 договора до осуществления государственной регистрации договора производятся арендатором в течение десяти календарных дней после такой регистрации. Одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования участка с даты указанной регистрации до окончания последнего месяца текущего календарного квартала аренды. Арендатор перечисляет арендные платежи по договору на счет арендодателя, указанный в статье 13 договора.

В силу пункта 2.2.1 договора размер ежеквартального арендного платежа определяется с даты передачи участка арендатору в соответствии с подпунктом 3.1.1 договора до 26 июня 2013 года включительно размер ежеквартального арендного платежа за пользование участком, v определяется по формуле: A1 = А/4 х S х 0,5, - где A1 размер ежеквартального арендного платежа; А - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади); S - площадь участка.

Пунктом 2.2.2 договора установлено, что по истечении срока, указанного в подпункте 2.2.1 договора, размер ежеквартального арендного платежа за пользование участком определяется по формуле: А2 = А/4 х S1, где А2 - размер ежеквартального арендного платежа, А - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади); S1 - площадь участка.

Согласно пункту 3.2.3 договора аренды, арендатор обязуется уплачивать арендные платежи в сроки, указанные в пункте 2.1 договора.

На основании пункта 4.1 договора арендатор в течение тридцати календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю обеспечение исполнения обязательств по осуществлению строительства на участке и по уплате арендных платежей за участок в форме безотзывной банковской гарантии, выдаваемой на срок действия договора, на сумму не менее суммы годовой арендной платы за участок, исчисляемой путем умножения размера арендной платы за 1 кв.м. площади участка в год, установленного протоколом об итогах аукциона на общую площадь участка в квадратных метрах.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендатор не позднее 30 (тридцати) календарных дней до истечения срока действия предыдущей безотзывной банковской гарантии должен представить последовательную безотзывную банковскую гарантию в обеспечение исполнения обязательств по осуществлению строительства на участке, а также по оплате арендных платежей за участок.

В случае нарушения арендатором сроков, установленных пунктом 2.1 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа, за каждый день просрочки (пункт 6.3 договора).

Согласно пункту 6.5 договора за нарушение срока представления гарантии арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы годовой арендной платы за участок, рассчитанной в порядке, установленном подпунктом 2.2.2 договора, за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за 3-й квартал 2015 года составила 223 081 руб. 05 коп., а неустойки по состоянию на 18 августа 2015 года составляет 13 605 руб. 47 коп.

Кроме того, истцом была получена банковская гарантия в обеспечение обязательств по осуществлению строительства на участке, а также по оплате арендных платежей за земельный участок.

Срок гарантии истек 28 марта 2013 года.

Арендатор 28 марта 2013 года представил в Фонд "РЖС" гарантию ООО КБ "Природа" сроком действия до 28 марта 2014 года.

После истечения срока действия гарантии ООО КБ "Природа" последовательная гарантия в Фонд "РЖС" не представлена не была.

По расчету истца по состоянию на 18 августа 2015 года размер неустойки за нарушение срока представления гарантии составляет 71 346 рублей 87 копеек.

Фондом "РЖС" в адрес арендатора направлялось требование от 06 августа 2015 года N ВП-06/6171 о необходимости исполнения обязательств по договору.

Задолженность арендатором не погашена, гарантия не представлена, в связи с чем истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой инстанции установлено, что факт исполнения истцом своих обязательств по договору, подтверждается материалами дела.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признал его верным.

Согласно пункту 1.2 договора N ДЗ-145 участки передаются арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексным освоением участков является, в том числе, обустройство территории в границах участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участков в границах участков объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участков.

В соответствии с Протоколом N А57-07/2010/2 от 20 декабря 2010 года срок договора аренды составляет 5 лет со дня подписания акта приема-передачи участков.

Акт приема-передачи земельных участков подписан 27 декабря 2010 года.

В отношении 84-х вновь образованных земельных участков 19 октября 2011 года между истцом и ответчиком заключено соответствующее количество договоров аренды с порядковыми номерами с N ДЗ-150 по N ДЗ-233 включительно, в том числе, между Ответчиком и Фондом "РЖС" заключен спорный Договор аренды N ДЗ-202.

Договор аренды N ДЗ-202 заключен на срок до 26 декабря 2015 года (т.е. соблюден 5-летний срок, установленный Протоколом), в полном соответствии с условиями Договора N ДЗ-145 и Протокола N А57-07/2010/2 от 20 декабря 2010 года.

Таким образом, выводы ООО "Каскад" о том, что условие о передаче ответчику в платное пользование земельного участка, как отведенного под обустройство территории общего пользования (статья 1.1 договора аренды), было включено Фондом "РЖС" в нарушение публичных обязательств и запрету (статьи 6.1.4 - 6.15 Договора аренды N ДЗ-145 от 20 декабря 2010 года), а также императивным нормам закона (статьи 10, 428, 168, 169, ГК РФ, статьи 38.2 ЗК РФ, ГрК РФ), не соответствуют действительности.

С октября 2011 года обязательства по спорному Договору аренды N ДЗ-202 Ответчиком исполнялись, однако в нарушение пункта 2.1 договора обязательство по внесению арендного платежа за III квартал 2015 года арендатором не исполнено, что и послужило основанием для обращения Фондом "РЖС" в суд с соответствующим исковым требованием.

Спустя 4 года после заключения договора аренды N ДЗ-202 после подачи настоящего иска в суд, ответчик полагает, что данный договор был навязан истцом, и данным договором нарушаются права администрации.

При этом договор является действующим. За расторжением договора аренды N ДЗ-202 или признании его недействительным ни ответчик, ни администрация в суд не обращались.

В обоснование своих доводов ответчик ссылается, что спорный договор аренды прекратил свое действие исполнением обязательства указывая, что в рамках договора им возведены (построены) объекты, проведено озеленение и созданное имущество передано в Администрацию Истринского муниципального района Московской области.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен данный как противоречащий материалам дела в связи со следующим.

Согласно пункту 7.3 договора N ДЗ-202 в случае исполнения всех обязательств по договору до истечения срока, указанного в пункте 7.2 (т.е. до 26 декабря 2015 года), договор подлежит расторжению по соглашению сторон после направления арендатором арендодателю письменного уведомления об исполнении обязательств по Договору и готовности расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 8.3 договора N ДЗ-202 возврат участка арендодателю при расторжении договора осуществляется по акту приема-передачи.

Ответчиком не представлено как само письменное уведомление Федерального Фонда "РЖС" об исполнении арендатором всех обязательств по Договору N ДЗ-202 и соглашение о расторжении договора, так и доказательств направления указанных документов в адрес фонда.

Представитель истца в ходе судебного разбирательства также пояснил, что в адрес Фонда "РЖС" не поступало письменного уведомления от арендатора об исполнении всех обязательств по договору N ДЗ-202.

В материалах дела соглашение о расторжении договора отсутствует, акт приема-передачи участка подписан не был, соответственно, арендованный участок находится в пользовании ООО "Каскад", в связи с чем общество обязано оплачивать арендные платежи в соответствии с пунктом 8.3 договора N ДЗ-202.

В обоснование возражений по существу заявленных требований ООО "Каскад" также указывает на то, что на основании договора дарения от 22 декабря 2014 года, разрешения на ввод в эксплуатацию объекта N РУ 50500408-145 от 14 июня 2013 года, возведенные объекты перешли в собственность администрации, что по мнению ответчика подтверждает исполнение обязательств ООО "Каскад" по договору аренды N ДЗ-202.

Суд также обоснованно отклонил указанный довод ответчика поскольку данные документы не имеют отношения к настоящему делу, поскольку в письме от 16 апреля 2015 года N 94-04/15 ООО "Каскад" сообщал об исполнении обязательств по иным договорам аренды, заключенным между Фондом "РЖС" и ООО "Каскад", и прикладывал вышеуказанные договор аренды и разрешение на ввод в эксплуатацию.

В них ссылки об исполнении обязательств ООО "Каскад" по договору аренды N ДЗ-202 (земельный участок: 50:08:0010302:221) не содержится.

При таких обстоятельствах заявленное требование о взыскании суммы задолженности в размере 232 572 руб. 16 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 13 605 руб. 47 коп., рассчитанный за период с 11 июля 2015 года по 18 августа 2015 года.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 6.5 договора за нарушение срока представления гарантии арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы годовой арендной платы за участок, рассчитанной в порядке, установленном подпунктом 2.2.2 договора, за каждый день просрочки.

Расчет неустоек и арендной платы по Договору аренды N Д-202 является верным, соответствует условиям договора.

Льготный период согласно пункту 2.2.1 договора действовал до 26 июня 2013 года, неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей начислена за период с 11 июля 2015 года по 18 августа 2015 года, т.е. вне льготного периода.

Поскольку размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций произведен в соответствии с условиями договора аренды, оснований для перерасчета штрафных санкций не имеется.

Также суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии в размере 71 346 руб. 87 коп.

В соответствии с пунктом 4.3 договора N ДЗ-202 арендатор не позднее 30 календарных дней до истечения срока действия предыдущей безотзывной банковской гарантии должен представить последовательную банковскую гарантию в обеспечение исполнения обязательств по осуществлению строительства на участке, а также по оплате арендных платежей за участок.

В связи с тем, что срок предыдущей банковской гарантии истек 28 марта 2013 года, арендатор обязан был предоставить в Фонд "РЖС" банковскую гарантию 26 февраля 2013 года, что не было сделано, и неустойка была начислена с 27 февраля 2013 года по 28 марта 2013 года.

Арендная плата за участки устанавливается в размере 140 рублей, в т.ч. НДС 18%, за 1 кв.м. общей площади участков в год (как следует из протокола N А57-07/2020/2 об итогах аукциона, имеющегося в материалах дела). Площадь земельного участка 50:08:0010302:221 составляет 9 563 кв.м., соответственно годовая арендная плата за участок составляет 1 338 820 рублей.

При данных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика арендных платежей и неустоек в испрашиваемых размерах обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

произвести замену истца Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на его правопреемника - Акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Решение Арбитражного суда Московской области от 24 мая 2016 года по делу N А41-106841/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

В.Ю. Бархатов С.В. Боровикова