Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2016 г. N 09АП-30494/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16 марта 2017 г. N Ф05-2014/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

29 ноября 2016 г.

Дело N А40-21746/15

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Швейник" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 апреля 2016 года по делу N А40-21746/2015, принятое судьей В.Ф. Козловым, по иску ООО "Швейник" (ОГРН 1027739690076) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий при участии в судебном заседании:

от истца: Нагиц Д.А. (доверенность от 15.02.2016), от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Швейник" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 285,6 кв.м (этаж 1 пом. I ком. 1, 1а, 2-7, 7а, 7б, 7в, 8, 8а, 9, 9а, 10, 10а, 11, 13-18) по адресу: г. Москва, пр. Энтузиастов, д. 19А, путем принятия п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца, с указанием цены объекта 17 136 000 руб., размера ежемесячного платежа не менее 476 000 руб.

В обоснование исковых требований истец ссылается на положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, в соответствии с которым субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Решением от 19 апреля 2016 года по делу N А40-21746/2015 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, решение суда считает законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое помещение общей площадью 285,6 кв.м (изначально 286,6 кв.м) по адресу: г. Москва, пр. Энтузиастов, д. 19А, находится в собственности города Москвы и предоставлено во временное возмездное владение и пользование истцу по договору аренды от 13.04.1998 N 04-248/98 для пошива спецодежды на срок с 01.04.1998 по 11.09.2017. По дополнительному соглашению от 22.11.2005 площадь помещения согласована в размере 285,6 кв.м. По дополнительному соглашению от 07.10.2008 целевое использование заменено на мастерскую, торговлю.

10 июля 2014 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. 33-5-20326/14-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.

Рассмотрев заявление, Департамент издал распоряжение от 13.10.2014 N 16299, подготовил и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 31 767 000 руб. с сопроводительным письмом от 3.10.2014.

Цена продажи определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 27.08.2014 N 738Г/1371, выполненного ООО "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена положительным заключением от 04.09.2014 N 1591/С-14, подготовленным НП "СВОД".

Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "НормаВэст", который оценил выкупаемое помещение в 17 136 000 руб., заключение от 10.11.2014 N 7791011-Н.

10 декабря 2014 г. арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта и рассрочке.

Указывая на то, что ответ на протокол разногласий от Департамента Обществом не получен, истец полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной Обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с абзацем первым статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости, а в соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 4 этого же Закона субъекты малого и среднего предпринимательства вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом выбор одного из способов защиты нарушенного права, предусмотренных законом, принадлежит истцу. Выбранный истцом способ защиты - урегулирование отдельных разногласий (в частности по цене выкупаемого имущества) при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, соответствует статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом правомерно установлено, что истец отвечает всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемых им у ответчика помещений, что ответчиком не оспаривалось.

Нормами статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика, в рамках которой возможно установление достоверности величины рыночной стоимости указанной в отчете.

Таким образом, принимая во внимание расхождение между рыночной стоимостью выкупаемого объекта определенной оценщиком по заказу покупателя и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу продавца, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом суд также вправе назначить оценочную экспертизу и поставить перед экспертом вопрос об определении рыночной стоимости объекта оценки.

Суд первой инстанции учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, с целью проверки доводов сторон о рыночной стоимости объекта, в связи с наличием в деле двух отчетов, назначил экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертиз" Кирилловой Е.В. Согласно выводу эксперта, рыночная стоимость объекта по состоянию на 10 июля 2014 года составила 33 469 000 руб. без НДС.

Истец исковые требования не изменил, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. Суд, изучив ответы эксперта по существу заданных вопросов, определил ходатайство отклонить в связи с отсутствием оснований для проведения повторной экспертизы, в удовлетворении заявленных требований отказал исходя из следующего.

При несогласии покупателя на предложенную продавцом цену, согласно правовой позиции, выраженной в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, цена продажи имущества устанавливается судом на основании отчета назначенного судом оценщика.

Назначенный судом оценщик ООО "Агентство судебных экспертиз" Кириллова Е.В., оценил выкупаемое помещение в 33 469 000 руб. без НДС. Компетентность оценщика подтверждена сертификатом соответствия.

Так как результаты оценки носят вероятностный характер, предполагается возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. В связи с этим наличие иного результата оценки само по себе не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости объекта на основании отчета, выполненного ООО "АБН-Консалт".

Результаты судебной экспертизы подтверждают достоверность отчета от 27.08.2014 N 738Г/1371 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной ООО "АБН-Консалт", разница в цене вызвана вероятностным значением применяемых методов оценки.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

Согласно статье 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Статьей 8 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации. Согласно статье 6 данного Закона субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта РФ является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Как следует из положений статьи 10 Закона N 135-ФЗ, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Департамент городского имущества города Москвы в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, определением от 03.08.2016 суд апелляционной инстанции назначил по делу экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 285,6 кв.м по адресу: г. Москва, пр. Энтузиастов, д. 19А, по состоянию на 10.07.2014, поручив ее проведение эксперту АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса" Вельгоша А.Ю.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Энтузиастов, д. 19А, по состоянию на 10.07.2014?".

На основании представленного экспертного заключения от 22.09.2016 N 03.08.2016/09АП-30494/2016 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 285,6 кв.м по адресу: г. Москва, пр. Энтузиастов, д. 19А, по состоянию на 10.07.2015 составляет 26 264 081 рублей без учета НДС.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялся сравнительный подход оценки спорного объекта.

При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Материалы, иллюстрирующие судебное экспертное заключение, приложены к нему и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценивая экспертное заключение, суд апелляционной инстанции находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

На основании вышеуказанного, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 апреля 2016 года по делу N А40-21746/2015 отменить.

Урегулировать разногласия между ООО "Швейник" (ОГРН 1027739690076) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Энтузиастов, д.19А, стр.1, общей площадью 285,6 кв.м. (1 этаж, пом. I, комн. 1, 1а, 2-7, 7а, 7б, 7в, 8, 8а, 9, 9а, 10, 10ф, 11, 13-18):

изложив п. 3.1 и п.3.4 договора в следующей редакции: "п. 3.1 Цена Объекта 26264081 руб. (двадцать шесть миллионов двести шестьдесят четыре тысячи восемьдесят один) без учета НДС, в соответствии с Заключением эксперта АНО "Судебная Экспертиза Недвижимости и Бизнеса" N 03.08.2016/09АП-30494/2016 от 22.09.2016. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее 2 месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 437734 руб. ( четыреста тридцать семь тысяч семьсот тридцать четыре) 68 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "Швейник" (ОГРН 1027739690076) в возмещение судебных расходов 29000 руб.

Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет АНО "Судебная Экспертиза Недвижимости и Бизнеса" 25 000 (двадцать пять тысяч) руб., внесенных по платежному поручению N 88 от 28.07.2016 в счет оплаты за проведение экспертизы с целью определения действительной рыночной стоимости имущества на основании счета N 21746/14/10/2016 от 14.10.2016.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

Д.Н. Садикова А.И. Трубицын