Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2016 г. N 09АП-36067/16

г. Москва

29 ноября 2016 г.

Дело N А40-130072/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2016 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 29.11.2016 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Бодровой Е.В., Стешана Б.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Калюжным А.Н.,

рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.05.2016 г. по делу N А40-130072/2015, принятое судьей Демьяновой О.И.

по спору с участием:

истец Правительство Москвы (ОГРН 1027739813507)

ответчик ООО "Батроз" (ОГРН 1027719000704)

третьи лица гр. Карлинский И.В., гр. Пирязева Ж.И., гр. Пирязев Г.Д., гр. Юшкова Л.В.,

по первоначальному иску об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта,

и по встречному иску об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта

при участии в судебном заседании:

от истца: Торгони О.В. по дов. от 01.09.2016 г.;

от ответчика: неявка;

от третьих лиц: неявка,

УСТАНОВИЛ:

Правительство Москвы предъявило иск к ООО "Батроз" об обязании подписать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту (договору), зарегистрированному 20.02.2006 г., реестровый N 14-014099-5301-0013-00001-06, в редакциях дополнительных соглашений от 06.05.2009 г. N 1 и 28.10.2009 г. N2 по строительству гаражного комплекса по адресу: 111402, г.Москва, аллея Жемчуговой, дом 5А в редакции, представленной истцом.

ООО "Батроз" подан встречный иск об обязании Правительства Москвы исполнить договорное обязательство в натуре и подписать Акт о реализации инвестиционного контракта от 20.02.2006 г., N 14-014099-5301-0013-00001-06, в редакции, соответствующей условиям этого инвестиционного контракта и проектной документации, по строительству гаражного комплекса по адресу: 111402, г.Москва, аллея Жемчуговой, дом 5А, представив свою редакцию Акта.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 23.05.2016 г. первоначальные исковые требования удовлетворены частично, требования ООО "Батроз" удовлетворено в полном объеме.

На состоявшееся Решение Истцом в отказанной части подана апелляционная жалоба (т. 4 л.д. 72-76).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, неявившиеся Ответчик и Третьи лица уведомлены о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 5 л.д.8).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим изменению в мотивировочной части.

Как следует из материалов дела, между Правительством Москвы и ООО "Батроз" 20.02.2006 г. заключен Инвестиционный контракт (реестровый N 14- 014099-5301-0013-00001-06), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству гаражного комплекса по адресу: г.Москва, Аллея Жемчуговой, вл.5.

ООО "БАТРОЗ" по данному контракту являлся инвестором и был обязан за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести строительство гаражного комплекса на 100 машиномест в соответствии с исходно-разрешительной документацией от 22.08.2004 г. N 234-31/951-2004.

На основании Заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, утвержденного 15.12.2010 г. Мосгосстройнадзором, и Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного 22.02.2011 г. Мосгосстройнадзором, объект был введен в эксплуатацию 22.02.2011 г.

В соответствии с п. 3.1.1 Контракта, раздел недвижимого имущества в результате реализации инвестиционного проекта в следующем соотношении: 4.1. Общая площадь машиномест и площади общего пользования гаража- стоянки: - 90 % в собственность Инвестора; -10 % в собственность Администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы 4.2. Площади сервисных служб гаража-стоянки в соответствии с МГСН 5.01- 01 "Стоянки легковых автомобилей" (без изменения функционального назначения): - 100% в собственность Инвестора. 4.3.

В случае, если проектной документацией, согласованной и утвержденной в установленном порядке, в составе Объекта будут предусмотрены нежилые встроенно-пристроенные помещения (торгового, офисного, спортивного, административного и другого назначения), соотношение раздела этих помещений между Сторонами устанавливается в следующих пропорциях: - 60% в собственность Инвестора; - 40%в собственность Администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы. По условиям Инвестиционного контракта (ст.ст. 3, 4, 8), конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Сторон по итогам реализации инвестиционного контракта, определяется на основании Акта о реализации инвестиционного проекта, подписание которого является этапом реализации инвестиционного проекта (ст.4.3.Контракта) и основанием для прекращения обязательств по нему.

Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" дополнена п. 3 следующего содержания: Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом. Положения названной нормы в новой редакции распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ и обязательства сторон, по которым исполнены до дня его вступления в силу, но при этом права собственности на созданные в рамках выполнения данных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы. Согласно постановлению Правительства Москвы от 28.12.2005 г. N 1089-ПП "Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов" в редакции постановления Правительства Москвы от 04.06.2014 г. N 305-ПП, полномочиями по подготовке и направлению актов о результатах реализации инвестиционных проектов наделен Департамент городского имущества города Москвы.

Поскольку вышеназванный контракт исполнен Сторонами в установленном законом и условиями обязательства порядке в соответствующей части Правительство Москвы в лице Департамента городского имущества обратилось к Инвестору с проектом Акта о результатах реализации инвестиционного проекта письмом от 14.04.2015 г. N ДГИ-И-15665/15. Ранее ООО "Батроз" обращалось в Правительство Москвы с письмом о закрытии Контракта 17.03.2011 г., в котором содержалось обоснование пропуска срока ввода объекта в эксплуатацию.

Правительство г. Москвы согласилось с доводами ООО "БАТРОЗ" и по результатам данного обращения (согласно протокола от 17.10.2011 г. N 6-89-4767/1 заседания Рабочей группы по вопросам завершения реализации инвестиционных контрактов (договоров) Градостроительно-земельной комиссии города Москвы) было принято решение о подготовке Префектурой ВАО проекта Акта о результатах реализации инвестпроекта, который необходимо было направить на согласование в установленном порядке с обосновывающими материалами о неприменении к инвестору штрафных санкций. Вместе с тем акт о результатах реализации инвестиционного проекта до настоящего времени не подписан.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Отношения сторон регулируются инвестиционным контрактом, в соответствии с п. 3.5 которого оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится после сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами обязательств по контракту и дополнительными соглашениями к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта. Составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект, поскольку Федеральным законом от 12.2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", установлены дополнительные требования к документам, необходимым для регистрации права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно материалам ТБТИ "Восточное": выпискам из технических паспортов на здание экспликациям и поэтажным планам от 07.08.2012 г., составленных по состоянию на 12.07.2012 г., - объект имеет следующие характеристики: Общая площадь объекта, всего- 5850,9 кв.м.

При этом, удовлетворяя требования ООО "Батроз" суд первой инстанции исходил из следующих параметров: площадь, подлежащая распределению - 3280,4 кв.м. П лощадь, подлежащая распределению состоит из площади 108 боксов, в т.ч. с кладовыми - 2170,3 кв.м. - площади общего пользования и инженерного назначения- 1110,1 кв.м.

Согласно п. 3.1.1. Инвестконтракта, раздел всех возведенных в процессе строительства гаражных мест производится в соотношении: -90% в собственность инвестора; -10% в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы. Раздел машиномест в натуре производится следующим образом: - 97 машиномест, площадью - 1897,1 кв.м - в собственность Инвестора; -11 машиномест (10,18% от общего числа машиномест) площадью - 273,2 кв.м (14,40% от обшей площади машиномест) - в собственность Администрации. Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения гаражного комплекса общей площадью являются общей долевой собственностью Истца и Ответчика в долях, пропорциональных площади их машиномест. В соответствии с п. 3.1.2. Контракта, раздел площади сервисных служб гаража - стоянки, возведенных в соответствии с МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей", устанавливается: -100 % в собственность Инвестора.

Вместе с тем, согласно позиции Правительства Москвы площадь, подлежащая распределению состоит из площади 108 боксов - 2102,5 кв.м., - полезная нежилой площади - 1812,7 кв.м. - площади общего пользования и инженерного назначения гаража-стоянки - 1254,3 кв.м., - площади общего пользования и инженерного назначения - 681,4 кв.м.

В процессе рассмотрения дела в связи с фактической передачей помещения X комнаты 1, этаж 1 (бокс) площадью 28,4 кв.м., подлежащего передаче Администрации (п.5.2 Акта в редакции Правительства Москвы), физическому лицу, ООО "Батроз" предложило заменить данное помещение на помещение VIII, комн.1, этаж 1 (бокс) площадью 29,1 кв.м. Ответчик не возражал против такого изменения и принятия в связи с этим п.5.2 Акта реализации контракта в редакции ООО "Батроз".

Между сторонами возникли разногласия относительно помещений, указанных в п.6.2 и в п.7.1 утвержденного судом первой инстанции Акта о результатах реализации инвестиционного контракта.

ООО "Батроз" считает, что помещения площадью 2570, 5 кв.м. являются помещениями сервисных служб гаражного комплекса, а значит, в соответствии с п.3.1.2 Контракта подлежат распределению в собственность Инвестора в размере 100%. Правительство Москвы настаивает на своей редакции, считая, что указанные помещения не относятся к сервисным службам, а относятся к полезной площади и помещениям общего пользования и в соответствии с 3.1.1 Контракта подлежат разделу. Правительство Москвы просит принять п.6.2 Проекта Акта реализации инвестконтракта в своей редакции, указав, что помещения площадью 726,4 кв.м. передаются в собственность Администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы.

Суд первой инстанции указал, что требования Правительства Москвы в этой части не могут быть удовлетворены, поскольку материалами дела не подтверждено, что указанные помещения являются помещениями, подлежащими распределению в соответствии с п.3.1.1 Контракта.

Согласно п.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Судом не учтено, что при разрешении данных разногласий отнесение указанных помещений к категории полезной площади или сервисных служб может быть произведено на основании анализа технической документации и соответствующих норм права.

Согласно п. 5.6 СНиП 21-02-99 "Стоянки автомобилей", утвержденным Постановлением Госстроя России от 19.11.1999 N 64, и действовавшим на дату заключения Инвестиционного контракта, "при необходимости устройства в составе автостоянки (по заданию на проектирование) помещений для сервисного обслуживания автомобилей (постов ТО и ТР, диагностирования и регулировочных работ, мойки и т.п.) следует предусматривать для этих целей отдельное здание, помещение или группу помещений". Согласно п.2.4. МГСН 5.01.-01 "Стоянки легковых автомобилей", утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 16 октября 2001 г. N 926-ПП, "в состав автостоянки, кроме помещений для хранения автомобилей (машиноместа), могут включаться только технические помещения для размещения инженерного оборудования, обслуживающие автостоянку помещения, в том числе для дежурных, для хранения противопожарного инвентаря и др., а также помещения мойки автомашин, постов технического обслуживания (ТО), текущего ремонта (ТР) для самообслуживания владельцев автотранспорта".

Заключение Московской городской вневедомственной экспертизы от 18.01.2006 г. N 113-П5/05МГЭ по проекту строительства гаражного комплекса (т.2 л.д.134-139) предусматривает наличие в подземной части, на 2 и 3 этажах комплекса административных, служебных и технических помещений.

Доказательств обратного, то есть отнесение указанных помещений к сервисным службам и исключение из раздела ООО "Батроз" не представлено.

Поскольку из условий инвестиционного контракта следует порядок раздела административных помещений, вывод суда первой инстанции о включении в площадь машиномест пп.97 п.5.1 (этаж п.э. комната 100 кладовая) на стр.9 решения и включении в площадь сервисных служб пп.28,37,38,39,40,42,43 (этаж 2, 3 комнаты 8,2, 3, 4, 5, 7, 8 соответственно: коридор, коридор, уборная, комната охраны, служебное, кладовая, уборная) на стр.11 решения, - является неверным, так как указанные помещения подлежали передаче городу.

Помещения, указанные в подпункте 99 п.5.1 на стр.9 решения, а также пп.1-11, 14, 15, 16, 20, 21, 29, 36, 41, 44, 45, 46, 47 п.7.1 на стр.10-11 решения, подлежали передаче в общее пользование сторон инвестиционной деятельности.

Вместе с тем, в материалы дела представлены вступившие в законную силу решения Перовского районного суда, а именно: решение от 27.06.2014 г. по делу 2-4345/2014 по иску Карлинского И.В.; решение от 27.06.2014 г. по делу 2-4334/2014 по иску Пирязевой Ж.И.; решение от 27.06.2014 г. по делу 2-4356/2014 по иску Юшковой Л.В.; решение от 12.11.2015 г. по делу N 2-8191/2015 по иску Пирязева Г.Д., о признании права собственности указанных физических лиц на данные помещения.

Поскольку указанные решения имеют преюдициальное значение в соответствии с п.3 ст. 69 АПК РФ, требования Правительства Москвы на конкретно определенные помещения подлежат отклонению, так как акт о результатах реализации инвестиционного проекта является основанием для регистрации права собственности в регистрирующем органе.

Вместе с тем, учитывая предмет требований, указанными судебными актами установлено исключительно надлежащее исполнение физическими лицами обязательств по договорам (уступки прав требования) заключенным с ООО "Батроз" и наличии оснований для регистрации права собственности на результат исполнения договора.

Вывод суда первой инстанции о том, что указанными судебными актами спорные помещения исключены из перечня помещений, подлежащих передаче Правительству, является неверным.

Следует также учесть различную правоприменительную практику арбитражных судов и судов общей юрисдикции по данной категории споров.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления.

Таким образом, с учетом положений п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, договора долевого участия в строительстве заключенные инвестором с физическими лицами является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. Как следует из пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В соответствии с ст.8 Контракта, контракт вступает в силу с момента его подписания Сторонами в установленном порядке и действует в течение всего периода выполнения обязательств.

Завершением обязательств, то есть окончанием Контракта в целом, является подписание Акта о результатах реализации Инвестиционного контракта и оформлении имущественных прав Сторон.

Пункт 2 ст.308 ГК РФ, прямо указывает, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Данное положение ГК, свидетельствует о приоритетности оформления имущественных прав между Правительством и Инвестором, который в дальнейшем вправе по своему усмотрению, согласно заключенным с иными лицами договорами, оформлять имущественные права исключительно на часть имущества перешедшему инвестору, как участнику Инвестиционного контракта.

Обязательства между Ответчиком по основному иску и физическими лицами являются отношениями по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования Инвестора.

Последствием выполнения соинвестором обязательств по финансированию Инвестора, является возникновение права требовать от Инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций, но не возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (Акт реализации), который до настоящего времени не подписан.

Таким образом, ООО "Батроз" без правовых оснований, до оформления акта о результатах инвестиционного контракта, распорядился общим имуществом и по договорам с третьими лицами реализовали конкретные помещения, в том числе имущество, относящееся к доле города Москвы, самостоятельно установив объем имущества и конкретные помещения подлежащие разделу.

Учитывая данное обстоятельство, Правительство Москвы не лишено возможности обратиться с самостоятельным иском о взыскании денежных средств, эквивалентных объему имущественных прав, подлежащих передаче городу.

Что касается остальных пунктов Акта реализации Контракта, то разногласия между сторонами фактически отсутствуют. В процессе рассмотрения дела технические неточности были сторонами устранены, данные пункты были приняты в редакциях, предложенных обеими сторонами.

С учетом изложенного, исковые требования Правительства Москвы подлежат удовлетворению частично, исковые требования ООО "Батроз" - в полном объеме.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении решения суда первой инстанции без изменения по существу, изменив в мотивировочной части.

Руководствуясь ст.ст. 176, 269-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 23.05.2016 г. по делу N А40-130072/2015 оставить без изменения, изменив в мотивировочной части.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Е.В. Бодрова Б.В. Стешан