Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2016 г. N 20АП-6958/16

г. Тула

1 декабря 2016 г.

Дело N А09-9164/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30.11.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.12.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии до перерыва от истца - общества с ограниченной ответственностью "Покровские ряды" (г. Брянск, ОГРН 1033265005113, ИНН 3234028977) - Соповой Н.Я. (выписка из ЕГРЮЛ) и Телегина О.Н. (доверенность от 16.06.2016), от ответчика - Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1023202743574, ИНН 3201001909) - Бокаревой С.А. (доверенность от 13.01.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом до перерыва с использованием видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Брянской области, апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.09.2016 по делу N А09-9164/2016 (судья Малюгов И.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Покровские ряды" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Брянской городской администрации (далее - администрация) о признании незаконными действий по расторжению договора аренды от 02.03.2003 N 26081 (направления уведомления об отказе от договора от 24.03.2016 N 4/29-581) (т. 1, л. д. 2).

Решением суда от 20.09.2016 (т. 1, л. д. 107) исковое заявление удовлетворено. Суд, принял во внимание, что вступившими в законную силу судебными актами N А09-7929/2012, N А09-9261/2014 подтверждается освоение земельного участка обществом в соответствии с целью договора аренды; установил обстоятельства объективно препятствующие завершению строительства в установленный договором срок, в связи с чем пришел к выводу о незаконности совершенной управлением односторонней сделки.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что отказ от договора аренды основан на статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая не предусматривает необходимости указания причины такого отказа. Отмечает, что реализация арендодателем права на отказ от договора не связана с нарушением арендатором его условий и ничем не обусловлена. Считает неправомерной ссылку суда на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А09-7929/2012, поскольку администрация стороной разрешенного им спора не являлась.

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что обществом осуществлялось освоение земельного участка по целевому назначению. Ссылается на наличие объективных препятствий, повлекших невозможность завершения строительства в установленный договором срок.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

В судебном заседании 23.11.2016, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 16 час 00 мин 30.11.2016.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика до перерыва, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления N 1559 между Брянской городской администрацией в лице комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ОАО "СУ-848" (арендатор) заключен договор аренды от 02.09.2003 N 26081, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 32:32:031645:2 площадью 2 155 кв. метров, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, улица Октябрьская, на срок 3 года.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу N А09-7929/2012 установлено, что по договору от 01.06.2004 права арендатора участка перешли к ООО "Стройдорсервис", которое, в свою очередь, передало их обществу по договору уступки прав от 15.11.2004.

Дополнительным соглашением от 10.10.2007 (т. 1, л. д. 46) стороны на основании Закона Брянской области от 09.10.2006 N 76-З "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска", постановления администрации Брянской области от 30.10.2006 N 641 "Об утверждении Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска", в качестве арендодателя указали управление имущественных отношений Брянской области и согласовали продление срока действия договора аренды на 3 года.

С 01.03.2015 полномочия по предоставлению (распоряжению) земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, перешли к администрации.

Уведомлением от 24.03.2016 N 4/29-581 (т. 1, л. д. 50), администрация в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщила обществу об отказе от договора аренды и его прекращении по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, предложив освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

Полагая, что действия администрации по прекращению договора аренды являются незаконными, нарушают права и законные интересы общества (препятствуют достижению цели предоставления земельного участка), общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Применительно к разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Цель, которую преследовало общество, обращаясь в суд, состояла в признании незаконной односторонней сделки - отказа от договора аренды и, как следствие, признание этого договора действующим, в связи с этим формулирование им способа защиты как оспаривание действий органа власти по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и рассмотрение судом спора по указанным правилам является неверным.

Заявленные требования касаются правопритязаний общества на земельный участок, т.е. относятся к спору о праве, который следует рассматривать по правилам искового производства.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Между тем необходимо учитывать, что в период строительства земельный участок находится под особым правовым режимом, который, в частности, заключается в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию, в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. При этом не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства и продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 18.09.2012 N 4464/12).

Таким образом, применительно к настоящему предмету спора, учитывая цель предоставления земельного участка, обусловливающую необходимость оформления арендных отношений на период строительства, исследованию подлежат обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, применяемому в силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, право на земельный участок принудительно прекращается, в частности, в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из изложенного следует, что обоснованность отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу N А09-7929/2012 признано незаконным расторжение арендодателем спорного договора, изложенное в уведомлении от 10.08.2012.

При этом судом установлено, что обществом в период с 2005 по 2012 годы были проведены мероприятия, подтверждающие использование земельного участка для цели, предусмотренной договором: проведены инженерные изыскания, работы по архитектурно-строительному проектированию, проведена государственная экспертиза, 18.11.2008 утвержден градостроительный план земельного участка, 06.05.2009 выдано разрешение на строительство N RU32301000-763 на производство работ подготовительного периода, осуществлен вынос сетей, изготовлены буронабивные сваи для статического испытания грунтов на несущую способность для дальнейшего проектирования, 28.06.2016 получено положительное заключение государственной экспертизы от 28.06.2010 N 32-1-4-0312-10, на земельном участке находится объект строительства, до получения разрешения на строительство общество использовало участок по назначению, неиспользование в течение трех лет не имеет места.

После указанного судебного акта арендодателем в адрес общества 12.08.2014 было направлено новое уведомление о расторжении договора, однако указанный отказ от договора был признан незаконным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 06.04.2015 по делу N А09-9261/2014.

После вступления в законную силу указанного решения (23.06.2015) администрация спустя 9 месяцев, а именно - 24.03.2016 вновь направила в адрес арендатора уведомление об одностороннем отказе от договора аренды.

В целях установления факта невозможности завершения обществом строительства объекта на спорном земельном участке в период после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области от 06.04.2015 по делу N А09-9261/2014 до момента направления оспариваемого уведомления (т.е. в период с 23.06.2015 по 24.03.2016), судом апелляционной инстанции был объявлен перерыв.

После перерыва от истца поступили дополнительные документы, из которых усматривается следующее.

После вступления в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области от 06.04.2015 по делу N А09-9261/2014 управление по строительству и развитию территории города Брянска приостановило действие разрешения на строительство от 20.12.2010 N RU32301000-1248 и обществу пришлось оспаривать соответствующие действия органа власти.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 15.09.2015 по делу N А09-6254/2015 указанные действия признаны незаконными.

15.09.2015 общество обратилось в управление по строительству и развитию территории г. Брянска с заявлением о продлении действия разрешения на строительство от 20.12.2010 N RU32301000-1248, на которое получило письмо от 30.09.2015 о необходимости представления оригинала разрешения и информации о нормативном сроке строительства. Получив указанную информацию от общества, управлением письмом от 06.04.2016 N 28/2952 запросило откорректированные расчеты нормативного срока строительства. На направленное обществом 28.06.2016 письмо с просьбой сообщить результат рассмотрения его заявления от 15.09.2015, ответа не дано. Однако письмом УФАС по Брянской области от 24.08.2016 N6860 общество проинформировано о направлении в адрес управления предупреждения о необходимости в срок до 07.09.2016 прекратить бездействие по нерассмотрению заявления. 02.09.2016 управлением отказано в продлении разрешения на строительство (отказ оспаривается в деле N А09-11085/2016).

Таким образом, указанными обстоятельствами подтверждается невозможность осуществления обществом строительства объекта на спорном земельном участке по объективным причинам - созданием препятствий органами власти по целевому использованию земельного участка. Фактическое производство строительных работ в отсутствие разрешения на строительство противоречит статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В такой ситуации действия администрации по отказу от договора аренды, основанному на статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, оцениваются апелляционным судом как злоупотребление правом, которое не подлежит защите.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Поскольку именно администрация, после состоявшихся судебных актов, препятствовала обществу осуществлять строительство объекта, создавая препятствия в этом, она не может ссылаться на нарушение своего права, которым злоупотребила.

Доказательств того, что у общества имелась возможность осуществить строительные работы в период с 23.06.2015 (даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-9261/2014) по 24.03.2016 (дату направления оспариваемого уведомления об отказе от договора) администрацией, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. Позиция общества не опровергнута.

Довод заявителя о необоснованной ссылке первой инстанции на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу N А09-7929/2012 и решение Арбитражного суда Брянской области от 06.04.2015 по делу N А09-9261/2014, в связи с тем, что они не имеют для него преюдициального значения, поскольку администрация не являлась стороной спора, отклоняется.

В данном случае переход прав арендодателя от управления имущественных отношений Брянской области к администрации является процедурным, основанным на законодательных актах: первоначально - Законе Брянской области от 09.10.2006 N 76-З "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска", постановлении администрации Брянской области от 30.10.2006 N 641 "Об утверждении Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска". Впоследствии, с 01.03.2015, полномочия по предоставлению (распоряжению) земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, перешли к администрации.

Применительно к статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение арендодателя не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а, следовательно, все совершенные прежним арендодателем действия в рамках договора аренды и вынесенные по договору судебные акты являются обязательными для нового арендодателя.

С учетом изложенного довод заявителя о возможности ничем не обусловленного отказа от договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, без учета правовых особенностей земельного участка в период строительства подлежит отклонению (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.11.2016 по делу N А62-8105/2015).

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 20.09.2016 по делу N А09-9164/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.Н. Тимашкова О.Г. Тучкова