Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2016 г. N 09АП-27189/16

г. Москва

05 декабря 2016 г.

Дело N А40-239509/15

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Эккаунт бюро"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 апреля 2016 года

по делу N А40-239509/2015, принятое судьей О.В. Сизовой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Эккаунт бюро"

(ОГРН: 1067760945658; 115172, г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 15)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12)

третье лицо: Правительство Москвы

о признании незаконным и отмене отказа Департамента городского имущества города Москвы N 33-5-26976/14-(0)-2 от 27.11.2015 в предоставлении государственной услуги возмездного отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Лучников переулок, д. 7/4, стр. 3; обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 200,3 кв.м., расположенных по адресу: Лучников переулок, д. 7/4, стр. 3 на условиях договора купли-продажи и протокола разногласий к нему

при участии в судебном заседании:

от истца: Крашенкина Н.М. (доверенность от 01.12.2015); Полухин А.С. (доверенность от 30.08.2016)

от ответчика: Петлинский П.В. (доверенность от 30.12.2015)

от третьего лица: Петлинский П.В. (доверенность от 01.09.2016)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эккаунт бюро" (далее - ООО "Эккаунт бюро", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании незаконным и отмене отказа N 33-5-26976/14-(0)-2 от 27.11.2015 в предоставлении государственной услуги возмездного отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы, а отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Лучников переулок, д. 7/4, стр. 3; обязании Департамента заключить с ООО "Эккаунт бюро" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 200,3 кв.м., расположенных по адресу Лучников переулок, д. 7/4, стр. 3 на условиях договора купли-продажи и протокола разногласий к нему.

Исковые требования заявлены на основании статей 217, 307, 308, 329, 421, 445, глав 21, 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) и мотивированы следующим.

Истец полагает, что обращаясь с заявлением о выкупе нежилых помещений в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, он не обязан выкупать земельный участок. При этом сторона не возражает по стоимости выкупаемых нежилых помещений и настаивает на предоставлении земельного участка в долгосрочную (49 лет) аренду. Эти условия являются спорными в договоре, представленном истцу Департаментом. Истец не согласен с выкупом земли, поскольку занимаемые им помещения не являются отдельно стоящим зданием, а пристройкой.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле было привлечено Правительство Москвы.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.04.2016 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение от 14.04.2016 полностью и принять по делу новый судебный акт.

Определением от 16.09.2016 суд апелляционной инстанции назначил по делу экспертизу и приостановил производство по делу.

Определением от 24.10.2016 производство по делу возобновлено.

В заседании суда апелляционной инстанции 15.11.2016 представители истца доводы жалобы поддержали с учетом проведенной по делу экспертизы.

Представитель ответчика и третьего лица против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 14.04.2016 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Эккаунт бюро", является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Лучников переулок, д. 7/4, строение 3. На основании протокола-соглашения от 07.08.2007 о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 19.02.2007 года N 01-00131/07. ООО "Эккаунт бюро" приобрело право аренды нежилого помещения, расположенного по указанному адресу.

Названное соглашение было заключено истцом с предыдущим арендатором помещения - ЗАО "Содействия Экономической Реформе" и согласовано с арендодателем - Департаментом имущества города Москвы 07.08.2007 и 12.09.2007 была произведена государственная регистрация данного соглашения.

Между истцом и ответчиком 21.12.2012 было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым площадь арендуемого помещения была уменьшена с 203,8 кв. м до 200,3 кв.м и продлен срок аренды помещения до 30.06.2015 и только 01.08.2014 г. была произведена государственная регистрации данного соглашения на основании решения Арбитражного суда города Москвы (дело N А40-123422/2013).

ООО "Эккаунт бюро" отнесено к субъектам малого и среднего предпринимательства Москвы (реестровый номер N 7701-228804) и в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

ООО "Эккаунт бюро" неоднократно обращалось в Департамент имущества г. Москвы с просьбой о предоставлении возможности реализации права на выкуп арендуемого помещения, в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

Истец 02.10.2012 обратился в Департамент земельных ресурсов города Москвы (регистрационный номер N 33-5-18676/12-(0)-0) о предоставлении государственной услуги по выдаче распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории в городе Москве, расположенного по адресу: 101000. г. Москва, Лучников переулок, д. 7/4, строение 3, но 18.10.2012 получил отказ в предоставлении услуги, хотя ранее (письмо Департамента земельных ресурсов города Москвы от 02.05.2012 N ЗЗ- КТО-239/12) департамент писал о том, что истец может взять земельный участок в аренду, сформировав предварительно границы и оформив права землепользования.

На обращение истца в Департамент от 19.09.2014, поступившее и зарегистрированное в Департаменте N 33-5-26976/14-0-0 от 19.09.2014 о получении услуги возмездного отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Лучников переулок, д. 7/4, строение 3, только 21.10.2015 было получено письмо о подписании договора купли-продажи по запросу и три экземпляра проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), не подписанного со стороны Департамента.

В соответствии с проектом договора стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Лучников, д. 7/4, стр. 3, с кадастровым номером 77:01:0001035:1025. обшей площадью 200,3 кв.м была оценена в 26 722 000 в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 10.08.2015 N 773Г/1034/1, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 20.08.2015 N 1957/С-15. подготовленным НП СРО "СВОД", а стоимость земельного участка, расположенного по указанному адресу, общей площадью 170 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0001035:1878, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения и находящийся в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними от 08.07.2015 N 77-77У0Т2-77ШШ672015-856/1) была оценена в 21 912 000 рублей.

ООО "Эккаунт бюро" 18.11.2015 направило в Департамент уже подписанный вышеуказанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, где с выкупаемой ценой нежилых помещений согласился, а земельный участок просил предоставить в аренду на 49 лет.

Департаментом 27.11.2015 принято решение об отказе в предоставлении услуги: "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Лучников пер., д. 7/4, стр.3, принято, по причине отсутствия правовых оснований для оформления договора купли-продажи, поскольку ООО "Эккаунт бюро" в протоколе разногласий к договору купли-продажи указало об исключении земельного участка из предмета договора купли-продажи, что не соответствует статье 11 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", согласно которой приватизация объектов нежилого фонда (зданий, строений и сооружений), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется одновременно с приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

Посчитав указанное решение незаконным, нарушающими законные права и интересы, заявитель обратились в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Оценив условия договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что между истцом и ответчиком была совершена сделка по выкупу находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости путем заключения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 217 ГК РФ, к возникшим между истцом и ответчиком отношениям подлежат применению не только нормы Закона N 159-ФЗ, параграфа 7 главы 30 ГК РФ, Земельного кодекса Российской Федерации, но и законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Часть 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации также устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Определением от 16.09.2016 суд апелляционной инстанции назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "ПГС" Бахтину Константину Михайловичу.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: "Является ли объект недвижимости общей площадью 200,3 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, Лучников переулок, дом 7/4, стр. 3, отдельно стоящим зданием?".

Согласно экспертному заключению спорное имущество является отдельно стоящим зданием. Иного, истец в порядке статьи 65 АПК РФ суду не доказал.

Указанное подтверждает правомерность действий Департамента по формированию земельного участка под зданием, а не под пристройкой к иным зданиям.

Согласно пункту 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, является ничтожными (пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

ООО "Эккаунт бюро" обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорного помещения 19.09.2014.

Департамент 29.10.2015 направил истцу 3 экземпляра проекта договора купли - продажи спорного объекта недвижимости.

В указанной ситуации Департамент не уклоняется от заключения договора купли - продажи недвижимости.

Заключение же договора на условиях истца не соответствует законодательству.

В заседании суда апелляционной инстанции на вопрос суда, представитель истца пояснил, что общество не намерено выкупать земельный участок.

При таких обстоятельствах, в отношении отдельно стоящего здания по адресу: г. Москва, Лучников пер., д. 7/4, стр.3, выкуп объекта недвижимости невозможен без сформированного земельного участка.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на его обращения в рамках Закона N 159-ФЗ не отменяет императивных норм приведенных законов, предусматривающих одновременный выкуп и здания и находящегося под ним земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы и по проведению экспертизы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 апреля 2016 года по делу N А40-239509/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

В.Р. Валиев Н.В. Лаврецкая