Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2016 г. N 10АП-15854/16

Требование: о взыскании долга, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Москва

05 декабря 2016 г.

Дело N А41-48615/16

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Селезневым М.И.,

при участии в заседании:

от истца Администрации Чеховского муниципального района - Савичева А.С., представитель по доверенности N 42/18-4 от 21 апреля 2016 года,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Парк" - представитель не явился, извещен,

от третьих лиц Управления службы судебных приставов по Московской области, Чеховского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области - представители не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Чеховского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2016 года по делу N А41-48615/16, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Администрации Чеховского муниципального района к Обществу с ограниченной ответственностью "Парк" о взыскании задолженности и о расторжении договора аренды земельного участка, третьи лица - Управление службы судебных приставов по Московской области, Чеховский районный отдел Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Чеховского муниципального района (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Парк" (далее - ответчик), в котором просила:

- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25 июля 2001 года N 623-А в сумме 77 079,90 руб. и пени за просрочку уплаты арендного платежа в размере 60 574,38 руб.;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 25 июля 2001 года N 623-А, заключенный между ООО "Парк" и Администрацией Чеховского муниципального района Московской области.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление службы судебных приставов по Московской области, Чеховский районный отдел Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2016 года суд оставил без рассмотрения требование администрации о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25 июля 2001 года N 623-А в сумме 77 079,90 руб. и пени в размере 60 574,38 руб.; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал (л.д. 33-34).

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. В обоснование доводов апелляционной жалобы, истец просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 25 июля 2001 года N 623-А.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано на то, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания; вместе с тем при наличии в возражениях на жалобу доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в возражениях на жалобу.

В отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность судебного акта проверяются апелляционным судом только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 25 июля 2001 года между Администрацией Чеховского муниципального района (арендодатель) и ООО "Парк" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 623-А, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору на условиях аренды земельный участок площадью 115 кв.м., расположенный по адресу: Московская обл., г. Чехов, ул. Парковый тупик (территория усадьбы парка "Лопасня-Зачатьевское"), под размещение кафе (л.д. 7-8).

Срок договора составляет с 27 июня 2001 года по 26 июня 2050 года (пункт 1.4 договора).

Пунктом 1.6 договора установлена обязанность арендатора по внесению арендной платы ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца расчетного квартала.

Согласно пункту 4.1 договора за нарушение условий договора стороны несут материальную, административную или уголовную ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

В соответствии с пунктом 5.2 договора досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством имеет место при использовании арендатором участка не по назначению, указанному в пункте 1.2 договора, при невнесении арендатором платы за участок по истечении 3-х месяцев после срока, указанного в пункте 1.6 договора.

Как следует из материалов дела, у ответчика по состоянию на 22 июля 2016 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 77 079,90 руб., на которую администрацией были начислены пени в размере 60 574,38 руб.

Как указал истец, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендной платы, истцом в адрес ответчика была уведомление от 02 июня 2016 года N 109 с требованием о расторжении договора аренды в досудебном порядке (л.д. 9).

В связи с тем, что в досудебном порядке ответчик образовавшуюся задолженность не погасил, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего предложения о расторжении договора. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

В обоснование своих доводов администрацией в материалы дела представлено уведомление от 02 июня 2016 года N 109, а также копия квитанции ФГУП "Почта России", из которой следует, что в адрес ответчика 02 июня 2016 года было направлено почтовое отправление.

Однако указанные почтовые квитанции не могут быть приняты в качестве достаточных доказательств направления требования о расторжении договора в адрес ответчика и соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, в отсутствие доказательств получения ответчиком претензий, поскольку не содержат наименования документов, направленных ответчику, отсутствует опись вложения, в связи с чем невозможно установить какие конкретно документы были отправлены.

Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает, что истцом, в нарушение статьи 619 ГК РФ, не представлено доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, апелляционным судом не установлено, что арендодателем был соблюден установленный порядок досудебного урегулирования спора, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к выводу об оставлении требования о расторжении договора аренды без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2016 года по делу N А41-48615/16 в обжалуемой части отменить.

Исковые требования Администрации Чеховского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Парк" о расторжении договора аренды земельного участка от 25 июля 2001 года N 623-А -оставить без рассмотрения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

В.Ю. Бархатов С.А.Коновалов