Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2016 г. N 13АП-24390/16

Требование: о признании частично недействующим договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Санкт-Петербург

05 декабря 2016 г.

Дело N А56-74699/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.

при участии:

от истца: представители Ступин А.Н. (доверенность от 11.08.2016),

Штан К.С. (доверенность от 14.12.2015),

от ответчика: представитель Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24390/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2016 по делу N А56-74699/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску АО "Многофункциональный комплекс "Лахта центр"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании недействительной односторонней сделки,

установил:

Акционерное общество "Многофункциональный комплекс "Лахта центр" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) о признании недействительной односторонней сделки, оформленной уведомлением от 31.03.2015 N 2144/15, об изменении арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка от 18.09.2009 N 07/ЗК-04810.

Определением от 16.12.2015 суд первой инстанции в порядке пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приостановил производство по делу до вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу N А56-74696/2015.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 04.07.2016 решение арбитражного суда от 27.01.2016 по делу N А56-74696/2015 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения. Протокольным определением от 25.07.2016 суд на основании статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возобновил производство по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2016 требования общества удовлетворены. Также с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу АО "МК "Лахта центр" взыскано 6 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Комитет подал апелляционную жалобу, в которой, сославшись на неправильное применение судом норм материального права, просил решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы Комитет сослался на пункты 3.1.2, 3.1.3 постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Положение), полагая, что действующий порядок расчета арендной платы не предусматривает возможности применения кода 10.1 в отсутствие разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию по истечении 42 месяцев с начала срока действия договора аренды, в связи с чем оснований для применения кода 10.1 при расчете арендной платы по договору с 01.04.2015 у Комитета не имеется. Ответчик полагал, что в соответствии с положениями абзаца 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не вправе оспаривать уведомление об изменении арендной платы, поскольку до внесения изменений в Положение осуществлял исполнение по договору и вносил арендную в установленном размере. Комитет не согласился с выводом суда о том, что постановление правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 N 1137 "О внесении изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379" не подлежит применению к отношениям, возникшим из договора аренды, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, Комитет не согласился с выводом суда о том, что получение разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию не зависит от действий истца и находится вне его воли, ввиду того, что указанные обстоятельства, относятся к рискам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности.

Общество в отзыве на жалобу с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Истец полагал, что доводы Комитета, указанные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном, произвольном толковании и применении пунктов 3.1.2, 3.1.3 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (Приложение N 1 к постановлению правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379, в редакции постановления правительства N1137). По мнению истца, довод Комитета о возможности применения при расчете арендной платы кода 18.0 на основании положений пункта 3.1.2. Положения, не может являться обоснованным, поскольку земельный участок предоставлен обществу под строительную площадку, как вспомогательный участок для целей строительства объекта капитального строительства на земельном участке, принадлежащем обществу на праве собственности. Отсутствие в Положении (разделе 3 "Особые случаи и порядок определения арендной платы"), специальных норм, позволяющих применить код 18.0 при расчете арендной платы за земельный участок, предоставленный обществу для целей, указанных в договоре, не может служить основанием для произвольного применения норм, регулирующих иные правоотношения (пункты 3.1.1, 3.1.2 Положения). Общество полагало, что пункт 3.1.2 Положения, в том числе и абзац 3 данного пункта, подлежит применению при определении размера арендной платы в отношении только земельных участков, указанных в пункте 3.1.2, то есть земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником (представителем собственника) принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий (за исключением объектов, указанных в пункте 3.1.1. Положения). По мнению общества, применение судом статей 4, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью соответствует пункту 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N16 "О свободе договора и ее пределах", так как с учетом даты заключения договора, отсутствия в постановлении правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 N1137 прямого указания на то, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, данное постановление не подлежит применению к отношениям, возникшим из договора; ошибочным является и довод Комитета о необоснованности вывода суда первой инстанции о том, что получение разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию не зависит от действий общества и находится вне его воли, так как доказательствами, представленными в материалы дела, полностью подтверждается отсутствие у общества объективной возможности для осуществления строительной деятельности на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, в связи с тем, что уполномоченным органом государственной власти не установлен градостроительный регламент на данном земельном участке, а также участке, находящемся в аренде по договору.

Суд апелляционной инстанции установил, что кроме настоящего дела в производстве суда кассационной инстанции находится спор с аналогичными предметом и основанием исковых требований (дело N А56-74696/2015). Исходя из принципа единообразия в применении действующего законодательства протокольным определением от 28.09.2016 судебное разбирательство отложено.

На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нахождением судьи Кашиной Т.А. в очередном отпуске произведена замена в составе судей, рассматривающем дело. В связи с заменой судьи Кашиной Т.А. на судью Тимухину И.А. судебное разбирательство 08.11.2016 произведено с самого начала.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 18.09.2009 N 07/ЗК-04810 (далее - договор) земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большеохтинский пр., участок 16 (западнее дома 3, литера А), площадью 3098 кв.м, с кадастровым номером 78:11:6067:1002 (далее - земельный участок) (л.д. 41-54).

В соответствии с пунктом 1.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012 N 1, л.д. 55-66) обществу предоставлен земельный участок для использования под строительную площадку (код 10.1).

В соответствии с пунктом 3.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012 N 1) арендная плата за пользование земельным участком составляет в год - 153 711 руб. 60 коп., за квартал - 38 427 руб. 90 коп. (с учетом того, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00).

В силу пункта 3.6 договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012 N 1) в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за земельные участки, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования земельного участка), размер арендной платы за земельный участок подлежит изменению соответственно с даты вступления в силу такого нормативного акта/с даты изменения вида функционального использования, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.

Уведомлением от 31.03.2015 N 2144/15 Комитет сообщил обществу об увеличении размера арендной платы по договору с 01.04.2015 до 2 866 400 руб. 94 коп. в квартал (л.д. 93-95).

Сославшись на отсутствие у Комитета правовых оснований для изменения размера арендной платы, общество обратилось с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, применив нормы гражданского и процессуального законодательства, суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, апелляционный суд полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу принятых на себя по договору аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 3 договора.

В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 указано, что по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исходя из содержания статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N1379).

Согласно пунктам 2.7, 2.8 Постановления N1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением; Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". Кроме того, названным постановлением установлено определение арендной платы по фактическому функциональному использованию земельного участка с даты изменения функционального использования (либо площади функционального использования).

В рамках предоставленных федеральным законодателем полномочий правительство Санкт-Петербурга постановлением от 18.12.2014 N 1137 "О внесении изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379", вступившим в силу 01.04.2015, внесло в пункт 3.1.3 Положения изменения, изложив в новой редакции, согласно которой арендная плата за земельные участки, предоставленные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для строительства, завершения строительства (реконструкции), капитального ремонта объектов капитального строительства или проведения работ по сохранению объектов (выявленных объектов) культурного наследия, на срок строительства, завершения строительства (реконструкции) или проведения работ по сохранению указанных объектов определяется по кодам 10.1, 10.2 в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 или 3.1.2 настоящего Положения соответственно.

Пунктом 3.1.1 приложения 1 к Постановлению N1379 регламентирован порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости. В данном пункте указано, что арендная плата определяется: по коду 10.1 на срок проведения проектно-изыскательских работ, предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс; по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

Арендная плата по истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс.

Таким образом, пункт 3.1.1 приложения 1 к постановлению N1379 применим для случаев предоставления земельных участков для целей строительства, завершения строительства (реконструкции) на основании правовых актов органов государственной власти с указанием сроков строительства.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства предоставления обществу основного земельного участка на основании правовых актов исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, пункт 3.1.1 Положения в любом случае не подлежит применению к рассматриваемой ситуации.

Порядок определения арендной платы за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, регламентирован пунктом 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N1379. Данным пунктом предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс; по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды земельного участка под таким объектом при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Пунктом 3.1.2 Положения также установлено, что в случае когда по истечении 42 месяцев с начала срока действия договора аренды отсутствует разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, арендная плата рассчитывается по коду 18.0.

Комитет, изменяя уведомлением от 31.03.2015 N 2144/15 арендную плату за земельный участок, и применяя пункт 3.1.2 Положения, исходил из отсутствия у общества разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что довод Комитета о возможности применения при расчете арендной платы кода 18.0 на основании положений пункта 3.1.2 Положения, является неправомерным и ошибочным.

Как следует из условий договора, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, земельный участок предоставлен обществу под размещение строительных материалов и техники как вспомогательный участок, именно для целей строительства объекта капитального строительства на земельном участке, принадлежащем обществу на праве собственности.

Доказательства принятия обществом решения о реконструкции или капитальном ремонте одного из объектов, перечисленных в пункте 3.1.2 Положения, на принадлежащем обществу на праве собственности земельном участке в материалы дела не представлены.

Возможность применения при расчете арендной платы кода 18.0 в отношении земельного участка, предоставленного обществу в качестве вспомогательного, под размещение строительных материалов и техники, для целей строительства на участке, принадлежащем истцу на праве собственности, в связи с отсутствием в течение 42 месяцев с начала срока действия договора разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию пунктом 3.1.2, равно как и иными нормами Положения, не предусмотрена.

Учитывая, что из содержания пункта 3.1.3 Положения следует, что им установлен порядок определения арендной платы за земельные участки, примыкающие к земельным участкам, указанным в пунктах 3.1.1 и 3.1.2 Положения, при этом материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок не примыкает ни к земельным участкам, указанным в пункте 3.1.1 Положения, ни к земельным участкам, указанным в пункте 3.1.2 Положения, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что применение Комитетом кода 18.0 при расчете арендной платы в отношении спорного земельного участка в связи с отсутствием в течение 42 месяцев с начала срока действия договора разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию неправомерно; отсутствие в Положении специальных норм, позволяющих применить код 18.0 при расчете арендной платы за спорный земельный участок, не может служить основанием для произвольного применения норм, регулирующих иные правоотношения (пункты 3.1.1, 3.1.2 Положения).

Суд первой инстанции также учел отсутствие у общества объективной возможности для осуществления строительной деятельности на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, в связи с тем, что уполномоченным органом государственной власти Санкт-Петербурга не установлен градостроительный регламент (характер и режимы использования) указанного земельного участка и арендуемого земельного участка. При таких обстоятельствах получение разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию не зависит от действий общества и находится вне его воли.

При разрешении настоящего спора арбитражный суд также исходил из того, что согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь положениями статей 4, 309, 310, 422, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации, подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 39.7, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 - на момент принятия постановления правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 N 1137), Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", постановления правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 N 1137 "О внесении изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379", разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что доводы истца следует признать обоснованными, а исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Суд также указал, что с учетом даты заключения договора, отсутствия в постановлении правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 N 1137 прямого указания на то, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, следует признать, что данное постановление не подлежит применению к отношениям, возникшим из договора.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению ввиду их несостоятельности и в силу обстоятельств, изложенных выше.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 июля 2016 года по делу N А56-74699/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина И.А. Тимухина