Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2016 г. N 13АП-27242/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 марта 2017 г. N Ф07-14029/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании штрафа, о расторжении договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции отменено

г. Санкт-Петербург

05 декабря 2016 г.

Дело N А56-28245/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Аносовой Н.В., Баркановой Я.В.

при ведении протокола судебного заседания: Григорьевой А.И.

при участии:

от истца: Кабикова В.Ю. (доверенность от 29.12.2015)

от ответчика: Кравчук И.В. (доверенность от 23.12.2015)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27242/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2016 по делу N А56-28245/2016 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Селена"

о взыскании, расторжении договора,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "СЕЛЕНА" о взыскании 484 626 руб. 51 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды от 08.12.2010 N 03/ЗК-07764, расторжении договора, обязании освободить следующие земельные участки:

- земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:36:5529:1100, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 265 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса), площадью 40 кв.м. (участок 1);

- земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:36:5529:1108, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 264 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса), площадью 40 кв.м. (участок 2);

- земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:36:5529:1099, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 266 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса), площадью 40 кв.м. (участок 3);

- земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:36:5529:1098, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 267 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса), площадью 40 кв.м. (участок 4);

- земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:36:5529:1103, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 268 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса), площадью 40 кв.м. (участок 5);

- земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:36:5529:1105, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 269 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса), площадью 40 кв.м. (участок 6);

- земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:36:5529:1106, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 270 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса), площадью 40 кв.м. (участок 7);

- земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:36:5529:1101, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 271 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса), площадью 40 кв.м. (участок 8);

- земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:36:5529:1104, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 272 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса), площадью 40 кв.м. (участок 9);

- земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:36:5529:1107, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 273 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса), площадью 40 кв.м. (участок 10).

Решением от 24.08.2016 в удовлетворении требований о взыскании штрафа и обязании освободить указанные земельные участки отказано, в остальной части иск оставлен без рассмотрения.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме, полагая, что в материалы дела представлены надлежащие доказательства нарушения ответчиком условий договора, направления Обществу претензии от 09.09.2015 N 4780-пр./15. По мнению подателя жалобы, составление протокола об административном правонарушении в отношении ИП Сенюшкиной Н.П., с которой договор в отношении спорного земельного участка не заключался, не исключает ответственности Общества, которое при предоставлении третьим лицам права пользования торговым павильоном, расположенном на арендуемом земельном участке, остается ответственным за соблюдение условий договора.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем Чуль Е.Е. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.12.2010 N 02/ЗК-07764, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на условиях аренды:

Дополнительным соглашением от 24.12.2010 N 1 к договору аренды права и обязанности арендатора переданы правопреемнику - ООО "Балтинвест".

Дополнительным соглашением от 21ю08ю2013 N 2 внесены изменения в договор аренды, арендатором земельного участка указано Общество, созданное путем реорганизации в форме слияния ООО "Балтинвест" и ООО "Корпорация П".

Согласно пункту 1.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2013 N 2) земельные участки предоставляются для использования под торговый павильон без реализации алкогольной продукции; приведенное описание целей использования участка является окончательным, изменение целей использования не допускается.

В силу пункта 4.3.1 договора арендатор принял на себя обязательство использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 договора.

В соответствии с п. 4.3.6 договора при использовании участка арендатор обязан соблюдать на участке установленные законодательством РФ и Санкт-Петербурга правила промышленного производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, включая пиво и напитки, изготовленные на его основе.

Согласно п. 5.5 договора в случае нарушения условий договора, за исключением п.п. 1.3, 3.4, 3.7 договора, арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент нарушения.

В соответствии с пунктами 6.3, 6.3.1, 6.4.9 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные п. 1.2 договора, а также при нарушении арендатором п. 4.3.16 договора в случае наличия вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении.

Ссылаясь на использование ответчиком части земельного участка 10 с нарушением условий, установленных п.п. 1.2, 4.3.16 договора, Комитет направил Обществу претензию от 09.09.2015 N 4780-пр/15 с требованием уплаты штрафа в размере 484 626 руб. 51 коп., предложив в месячный срок с даты отправки претензии освободить участок 10, о чем сообщить Комитету для подписания акта приема-передачи участка 10 и соглашения о расторжении договора в части участка 10.

Поскольку требования претензии Обществом не исполнены, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, сделав вывод о недоказанности факта нарушения Обществом условий договора, во взыскании штрафа, расторжении договора и обязании освободить земельный участок с кад.N 78:36:5529:1107, участок 273 отказал, в остальной части исковое заявление оставлено без рассмотрения, поскольку Комитетом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указывает истец, актом проверки фактического использования земельных участков от 27.08.2015 установлено, что торговый павильон, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 78:36:5529:1107 по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 273 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса), площадью 40 кв.м. (участок 10), используется под общественное питание с реализацией алкогольной продукции.

Согласно акту проверки фактического использования земельных участков от 14.12.2015 в торговых павильонах N N 5 и 10, расположенных на земельных участках с кадастровым номером 78:36:5529:1107, участок 273, и с кадастровым номером 78:36:5529:1104, участок 272, осуществляется продажа алкогольной продукции, что также подтверждается протоколом от 16.12.2015 АПN 015572 об административном правонарушении.

Отказывая в удовлетворении требования Комитета о взыскании штрафа, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт нарушения ответчиком условий договора, акт проверки от 14.12.205 составлен истцом в одностороннем порядке, торговый павильон, расположенный на земельном участке с кад.N 78:36:5529:1107 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 273, в период составления актов от 27.08.2015 и от 14.12.2015 передан в аренду и использовался ООО "Энергосистемы".

Апелляционный суд полагает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.

Так, акт проверки фактического использования земельных участков от 27.08.2015 составлен совместно с представителем Общества. Указанным актом зафиксировано, что земельный участок N 273 используется под общественное питание с реализацией алкогольной продукции (пиво). Возражений относительно содержания данного акта Обществом не заявлено.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Между Комитетом и ООО "Энергосистемы" договор в отношении земельных участков не заключен, земельные участки переданы в аренду Обществу, таким образом, Общество является ответственным лицом за нарушение обязательств по договору аренды.

При таких обстоятельствах следует признать доказанным факт нарушения арендатором условий п. 1.2 договора, требование Комитета о взыскании с Общества 484 626 руб. 51 коп. штрафа, начисленного на основании п. 5.5 договора, подлежит удовлетворению.

В то же время апелляционный суд полагает правильным вывод суда первой инстанции о несоблюдении Комитетом досудебного порядка урегулирования спора относительно требования о расторжении договора аренды.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пунктом 2 которой договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В силу приведенных норм права процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, из содержания претензии не следует, что Комитет предоставлял Обществу разумный срок для устранения допущенных нарушений, кроме того, претензия не содержит предложения расторгнуть договор в целом.

Таким образом, истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды по требованию арендодателя, в связи с чем суд первой инстанции правомерно оставил иск в указанной части без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Поскольку договор аренды является действующим, оснований для выселения Общества с арендуемых земельных участков не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2016 по делу N А56-28245/2016 в части требования о взыскании штрафа отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Селена" (адрес: 194156, г. Санкт-Петербург, пр-кт Энгельса 11/ЛИТ. А, ОГРН: 1127847619976) в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, г. Санкт-Петербург, пр. Смольный 1/Б, ОГРН: 1027809244561) 484 626 руб. 51 коп. штрафа.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Селена" (адрес: 194156, г. Санкт-Петербург, пр-кт Энгельса 11/ЛИТ. А, ОГРН: 1127847619976) в доход федерального бюджета 12 692 руб. 53 коп. госпошлины по иску, 1500 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Н.В. Аносова
Я.В. Барканова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.