Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2016 г. N 12АП-9839/16

Требование: о признании недействительным договора, о признании незаконным бездействия, о признании незаконными действий, о признании частично недействующим договора в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции изменено

г. Саратов

06 декабря 2016 г.

Дело N А57-13874/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Смирникова А.В.,

судей Комнатной Ю.А., Цуцковой М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горячко Р.В.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Агророс" Руденко Д.В., действующего на основании доверенности от 02.02.2015, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Романычевой Н.В., действующей на основании доверенности от 21.09.2015 N 72, представителя Скворцова Николая Александровича Никитина К.А., действующего на основании доверенности от 01.07.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агророс"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 июля 2016 года по делу N А57-13874/2015 (судья Елистратов К.А.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агророс" (412630, Саратовская область, Балтайский район, с. Балтай, ул. Школьная, д. 21, 4, ОГРН 1086444000279, ИНН 6407002740)

к Пивоваровой Елене Геннадьевне (Саратовская область, с. Балтай), Скворцову Николаю Александровичу (Саратовская область, с. Балтай), Дудниковой Антонине Федоровне (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Дудникову Александру Юрьевичу (Саратовская область, с. Балтай), Дудникову Александру Ивановичу (Саратовская область, с. Балтай), Дудникову Павлу Ивановичу (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Дудниковой Зинаиде Федоровне (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Ильину Николаю Васильевичу (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Дудникову Вячеславу Дмитриевичу (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Солдатовой Валентине Ефимовне (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Бакановой Любови Федоровне (Саратовская область, с. Балтай), Карповой Надежде Александровне (Саратовская область, с. Балтай), Карпову Константину Васильевичу (Саратовская область, с. Балтай), Арифуллину Рушану Равильевичу (Саратовская область, с. Балтай), Маркухову Сергею Анатольевичу (Саратовская область, с. Балтай), Грунову Александру Александровичу (Саратовская область, с. Балтай), Половайкиной Лидии Васильевне (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Половайкину Дмитрию Николаевичу (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Горину Василию Ивановичу (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Аверьяновой Антонине Даниловне (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Маркиной Зинаиде Ивановне (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Гориной Татьяне Николаевне (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Кузьминой Елизавете Ефимовне (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Дудниковой Вере Васильевне (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Ледяеву Павлу Ивановичу (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Дудникову Виталию Ивановичу (Саратовская область, Балтайский район, с. Осановка), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная площадь, д. 11, ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436)

о признании незаконными действий, бездействия, о признании недействительными договоров аренды,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Агророс" (далее - ООО "Агророс", общество, заявитель) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области, Управление, регистрирующий орган), выразившегося в несовершении действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) об обременении договором аренды в пользу ООО "Агророс" земельного участка с кадастровым номером 64:07:050704:140 площадью 1 892 000 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м, обязании Управления Росреестра по Саратовской области внести в ЕГРП запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050704:140 площадью 1 892 000 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м договором аренды в пользу ООО "Агророс", признании незаконными действий Управления Росреестра по Саратовской области, выразившихся в государственной регистрации обременения в виде аренды в пользу индивидуального предпринимателя Скворцова Николая Александровича (далее - ИП Скворцов Н.А.) в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050704:140 площадью 1 892 000 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м, обязании регистрирующего органа исключить из ЕГРП обременение земельного участка с кадастровым номером 64:07:050704:140 площадью 1 892 000 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м в виде аренды в пользу ИП Скворцова Н.А., признании недействительными договоров аренды земельных участков с кадастровым номерами 64:07:050704:140, 64:07:050705:142 между Дудниковой А.Ф., Дудниковым А.Ю., Дудниковым А.И., Дудниковым П.И., Дудниковой З.Ф., Ильиным Н.И., Дудниковым В,Д.,Солдатовой В.Е., Бакановой Л.Ф., Карповой Н.А., Карповым К.В., Арифуллиным КР., Маркуховым С.А., Груновым АА.. Груновым А.А. ст., Половайкиной Л.В., Половайкиным Д.Н., Гориным В.И., Аверьяновой А.Д., Гориной Т.Н., Кузьминой Е.Е., Дудниковой В.В., Ледяевым П.И. и ИП Скворцовым Н.А.

Решением суда первой инстанции от 29 июля 2015 года производство по делу в части исковых требований о признании недействительными договоров аренды земельных участков с кадастровым номерами 64:07:050704:140, 64:07:050705:142 между Дудниковой А.Ф., Дудниковым А.Ю., Дудниковым А.И., Дудниковым П.И., Дудниковой З.Ф., Ильиным Н.И., Дудниковым В,Д.,Солдатовой В.Е., Бакановой Л.Ф., Карповой Н.А., Карповым К.В., Арифуллиным КР., Маркуховым С.А., Груновым АА.. Груновым А.А. ст., Половайкиной Л.В., Половайкиным Д.Н., Гориным В.И., Аверьяновой А.Д., Гориной Т.Н., Кузьминой Е.Е., Дудниковой В.В., Ледяевым П.И. и ИП Скворцовым Н.А. прекращено.

В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказано.

ООО "Агророс" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.

ИП Скворцов Н.А. представил письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Управления Росреестра по Саратовской области в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Пивоварова Елена Геннадьевна, Дудникова Антонина Федоровна, Дудников Александр Юрьевич, Дудников Александр Иванович, Дудников Павел Иванович, Дудникова Зинаида Федоровна, Ильин Николай Васильевич, Дудников Вячеслав Дмитриевич, Солдатова Валентина Ефимовна, Баканова Любовь Федоровна, Карпова Надежда Александровна, Карпов Константин Васильевич, Арифуллин Рушан Равильевич, Маркухов Сергей Анатольевич, Грунов Александр Александрович, Половайкина Лидия Васильевна, Половайкин Дмитрий Николаевич, Горин Василий Иванович, Аверьянова Антонина Даниловна, Маркина Зинаида Ивановна, Горина Татьяна Николаевна, Кузьмина Елизавета Ефимовна, Дудникова Вера Васильевна, Дудников Виталий Иванович, Ледяев Павел Иванович в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей данных лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения апелляционной жалобы.

Из материалов дела следует, что 17.07.2006 между собственниками земельных долей (арендодатели) и ООО ПП "Русское поле" (арендатор) заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя, по условиям которого ООО "Русское поле" в аренду на десять лет переданы земельные доли, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 64:07:000000:0009 общей площадью сельскохозяйственных угодий 2 761 га для производства сельскохозяйственной продукции.

13.11.2013 между ООО "Русское поле" (передающая сторона) и ООО "Агророс" (принимающая сторона) заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого к ООО "Агророс" перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 17.07.2006.

Право аренды ООО "Агророс" на земельный участок с кадастровым номером 64:07:000000:0009 общей площадью 2 761 га зарегистрировано в ЕГРП, о чем сделана запись от 10.02.2014 N 64-64-01/615/2013-128.

Впоследствии часть собственников земельных долей осуществила выдел долей из земельного участка с кадастровым номером 64:07:000000:0009, в результате чего образованы земельный участок с кадастровым номером 64:07:050704:140 площадью 1 892 000 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м.

28.04.2014 между Маркуховым С.А., Арифуллиным Р.Р., Ильиным Н.В., Дудниковым В.Д., Солдатовой В.Е., Бакановой Л.Ф., Дудниковым П.И., Дудниковым А.И., Груновым А.А., Дудниковой З.Ф., Дудниковой А.Ф., Дудниковым А.Ю., Карповым К.В., Карповой Н.А. (арендодатели) и ИП Скворцовым Н.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого ИП Скворцову Н.А. в аренду на десять лет передан земельный участок с кадастровым номером 64:07:050704:140 площадью 1 892 000 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, Балтайский район, примерно в 7300 м по направлению на юго-запад от ориентира здание администрации с. Балтай.

14.05.2014 Управлением Росреестра по Саратовской области произведена государственная регистрация обременения в виде права аренды ИП Скворцова Н.А. на указанный земельный участок (запись N 64-64-05/019/2014-318).

27.01.2015 между Груновым А.А., Кузьминой Е.Е., Половайкиной Л.В., Половайкиным Д.Н., Гориным В.И., Аверьяновой А.Д., Маркиной З.И., Гориной Т.Н., Дудниковой В.В., Ледяевым П.И., Дудниковым В.И., Пивоваровой Е.Г. (арендодатели) и ИП Скворцовым Н.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого ИП Скворцову Н.А. в аренду на пятнадцать лет передан земельный участок с с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, Балтайский район, примерно в 12300 м по направлению на северо-запад от ориентира здание администрации с. Балтай.

11.02.2015 Управлением Росреестра по Саратовской области произведена государственная регистрация обременения в виде права аренды ИП Скворцова Н.А. на указанный земельный участок (запись N 64-64/004-64/004/004/2015-154/2).

ООО "Агророс", полагая, что заключенные между собственниками земельных долей и ИП Скворцовым Н.А. договоры аренды являются недействительными, действия Управления Росреестра по Саратовской области по регистрации обременении в пользу ИП Скворцова Н.А. на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 64:07:050704:140, 64:07:050705:142, а также бездействие регистрирующего органа по невнесению в ЕГРП сведений об обременении указанных земельных участков правом аренды ООО "Агророс" являются незаконными, нарушают права общества как арендатора земельного участка с кадастровым номером 64:07:000000:0009, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что требования заявителя о признании недействительными договоров аренды между Маркуховым С.А., Арифуллиным Р.Р., Ильиным Н.В., Дудниковым В.Д., Солдатовой В.Е., Бакановой Л.Ф., Дудниковым П.И., Дудниковым А.И., Груновым А.А., Дудниковой З.Ф., Дудниковой А.Ф., Дудниковым А.Ю., Карповым К.В., Карповой Н.А., Кузьминой Е.Е., Половайкиной Л.В., Половайкиным Д.Н., Гориным В.И., Аверьяновой А.Д., Маркиной З.И., Гориной Т.Н., Дудниковой В.В., Ледяевым П.И., Дудниковым В.И., Пивоваровой Е.Г. и ИП Скворцовым Н.А. не подведомственны арбитражному суд, в связи с чем прекратил производство по делу в данной части на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в данной части.

Из положений частей 1 и 2 статьи 27, статьи 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что определяющими моментами отнесения того или иного дела к подведомственности арбитражных судов является субъектный состав и предмет спора (экономический характер требования). Гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве ответчика в том случае, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено процессуальным законодательством или иными федеральными законами.

Судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что Пивоварова Елена Геннадьевна, Дудникова Антонина Федоровна, Дудников Александр Юрьевич, Дудников Александр Иванович, Дудников Павел Иванович, Дудникова Зинаида Федоровна, Ильин Николай Васильевич, Дудников Вячеслав Дмитриевич, Солдатова Валентина Ефимовна, Баканова Любовь Федоровна, Карпова Надежда Александровна, Карпов Константин Васильевич, Арифуллин Рушан Равильевич, Маркухов Сергей Анатольевич, Грунов Александр Александрович, Половайкина Лидия Васильевна, Половайкин Дмитрий Николаевич, Горин Василий Иванович, Аверьянова Антонина Даниловна, Маркина Зинаида Ивановна, Горина Татьяна Николаевна, Кузьмина Елизавета Ефимовна, Дудникова Вера Васильевна, Дудников Виталий Иванович, Ледяев Павел Иванович в качестве индивидуальных предпринимателей не зарегистрированы. Правоотношения, возникшие между сторонами из заключенных договоров аренды земельных участков, не связаны с осуществлением указанными лицами предпринимательской деятельности.

Рассматриваемый спор ни по своему характеру и субъектному составу (статьи 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), ни в силу правил о специальной подведомственности (статья 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) рассмотрению в арбитражном суде не подлежит.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно прекратил производство по делу в соответствующей части на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований общества в остальной части, суд первой инстанции основывался на том, что удовлетворение требований заявителя об аннулировании записей в ЕГРП приведет к прекращению прав и обязанностей ИП Скворцова Н.А. как арендатора по договорам аренды в неустановленном законом порядке, удовлетворение заявленных требований не приведёт к восстановлению права заявителя, поскольку не восстановит статус ООО "Агророс" как арендатора спорных земельных участков, ООО "Агророс" утратило фактическое владение спорным имуществом, основывает свои требования на ничтожности договоров аренды с ИП Скворцовым Н.А., которая не может быть проверена в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем ООО "Агророс" является ненадлежащим заявителем.

Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Спорные земельные участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ), в частности, главы 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как следует из материалов дела, участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:07:000000:0009, в том числе Пивоварова Елена Геннадьевна, Дудникова Антонина Федоровна, Дудников Александр Юрьевич, Дудников Александр Иванович, Дудников Павел Иванович, Дудникова Зинаида Федоровна, Ильин Николай Васильевич, Дудников Вячеслав Дмитриевич, Солдатова Валентина Ефимовна, Баканова Любовь Федоровна, Карпова Надежда Александровна, Карпов Константин Васильевич, Арифуллин Рушан Равильевич, Маркухов Сергей Анатольевич, Грунов Александр Александрович, Половайкина Лидия Васильевна, Половайкин Дмитрий Николаевич, Горин Василий Иванович, Аверьянова Антонина Даниловна, Маркина Зинаида Ивановна, Горина Татьяна Николаевна, Кузьмина Елизавета Ефимовна, Дудникова Вера Васильевна, Дудников Виталий Иванович, Ледяев Павел Иванович, распорядившись принадлежавшими правами собственности на доли путем заключения договора аренды с ООО "Агророс", выразили свою волю на передачу земельного участка с кадастровым номером 64:07:000000:0009 в аренду указанному лицу. В связи с этим оснований для прекращения договора аренды на основании пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ в части долей, принадлежащих данным лицам при их выделе, не имелось.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация ограничений (обременений) прав на образуемые земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на такие земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 64:07:050704:140, 64:07:050705:142 должны были быть осуществлены Управлением одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности на выделенные земельные участки.

При этом согласно пункту 3.2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Указанные выводы суда первой инстанции согласуются с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301.

Из представленных Управлением Росреестра по Саратовской области суду апелляционной инстанции письменных пояснений следует, что государственная регистрация права общей долевой собственности на выделенный земельный участок с кадастровым номером 64:07:050704:140 проведена 03.04.2014 (запись N 64-64-05/019/2014-076) на основании соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 17.03.2014, протокола общего собрания собственников земельных долей от 11.02.2008, кадастрового паспорта земельного участка от 17.04.2008 N А07/08-110.

Одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:07:050704:140 регистрирующим органом проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу ООО "Агророс" (запись N 64-64-15/004/2006-157).

Судом апелляционной инстанции установлено, что 11.04.2014 между ООО "Агророс" и Дудниковой А.Ф., Дудниковым А.Ю., Дудниковым А.И., Дудниковым П.И., Дудниковой З.Ф., Ильиным Н.В., Дудниковым В.Д., Солдатовой В.Е., Бакановой Л.Ф., Карповой Н.А., Карповым К.В., Арифуллиным Р.Р., Маркуховым С.А., Груновым А.А., Груновым А.А. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 17.07.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050704:140 площадью 1 892 000 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Балтайский район, примерно в 7300 м по направлению на юго-запад от ориентира здание администрации с. Балтай.

Согласно пояснениям Управления Росреестра по Саратовской области данное соглашение зарегистрировано 28.04.2014 (запись N 64-64-05/002/2014-076).

28.04.2014 на основании соглашения от 11.04.2014 о расторжении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 17.07.2006, регистрирующим органом погашена запись об ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу ООО "Агророс" в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050704:140.

Таким образом, на дату заключения договора аренды с ИП Скворцовым Н.А. земельный участок с кадастровым номером 64:07:050704:140 не был обременен правом аренды ООО "Агророс", в связи с чем Управлением Росреестра по Саратовской области 14.05.2014 правомерно проведена государственная регистрация обременения земельного участка правом аренды Скворцова Н.А.

После государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 17.07.2006 оснований для сохранения в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050704:140 в пользу ООО "Агророс" не имелось.

Из пояснений регистрирующего органа также следует, что государственная регистрация права общей долевой собственности на выделенный земельный участок с кадастровым номером 64:07:050705:142 проведена 21.02.2015 (запись N 64-64/007-64/004/004/2015-72/1) на основании соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 19.01.2015, протокола собрания собственников земельных долей от 11.02.2008, выписки из протокола общего собрания собственников земельных долей от 20.11.2005, кадастрового паспорта земельного участка от 23.05.2008 N А07/08-274.

При этом, как установлено судом апелляционной инстанции и не опровергнуто лицами, участвующими в деле, государственная регистрация ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу ООО "Агророс" в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050704:140 регистрирующим органом не проведена.

11.02.2015 Управлением Росреестра по Саратовской области проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 27.01.2015 в пользу Скворцова Н.А. на земельный участок с кадастровым номером 64:07:050705:142 (запись N 64-64/004-64/004/004/2015-154/2).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений.

Эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривает, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности дольщиков на выделенный им земельный участок.

Указанная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2015 N 306-КГ15-8301.

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств прекращения права аренды ООО "Агророс" в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050704:142 на дату государственной регистрации права аренды Скворцова Н.А., апелляционная коллегия считает, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для государственной регистрации прекращения обременения вновь образованного земельного участка правами ООО "Агророс" и государственной регистрации обременения в пользу ИП Скворцова Н.А.

Данные действия регистрирующего органа не могут быть признаны законными.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявления ООО "Агророс" о признании незаконным бездействия Управления Росреестра по Саратовской области, выразившегося в несовершении действий по внесению записи в ЕГРП об обременении договором аренды в пользу ООО "Агророс" земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м, о признании незаконными действий Управления Росреестра по Саратовской области, выразившихся в государственной регистрации обременения в виде аренды в пользу ИП Скворцова Н.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об удовлетворении требований общества в данной части.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод Управления Росреестра по Саратовской области о том, что действие договора аренды от 17.07.2006, заключенного между собственниками земельный долей и ООО "Агророс", прекращено 24.07.2016, в связи с чем права заявителя в рассматриваемом случае не нарушены.

Законность оспариваемых действий регистрирующего органа проверяется арбитражным судом на дату их совершения, то есть в период действия договора аренды от 17.07.2006 и, следовательно, наличия у ООО "Агророс" прав как арендатора земельного участка.

При этом апелляционная коллегия считает верными выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя в части обязания Управления Росреестра по Саратовской области исключить из ЕГРП обременение земельного участка с кадастровым номером 64:07:050704:140 площадью 1 892 000 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м в виде аренды в пользу ИП Скворцова Н.А., внести в ЕГРП запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050704:140 площадью 1 892 000 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м договором аренды в пользу ООО "Агророс".

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действий регистрирующего органа по государственной регистрации права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.

Таким образом, действующее законодательство не исключает возможность оспаривания действий регистрирующего органа, однако подобные требования должны быть направлены на восстановление нарушенного права и не предрешать вопросов права собственности.

В споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Аннулирование в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050704:140 площадью 1 892 000 кв.м, земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м правом аренды в пользу ИП Скворцова Н.А. неизбежно вторгается в область частного права и непосредственно затрагивает интересы владельца объекта недвижимости, поскольку он утрачивает государственное подтверждение своего права, в связи с чем требование об аннулировании записей о праве собственности на объект недвижимости в ЕГРП в любом случае не подлежит рассмотрению в рамках публичного спора в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Изложенное относится и к требованию об обязании Управления Росреестра по Саратовской области внести в ЕГРП запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 договором аренды в пользу ООО "Агророс". Поэтому в указанной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 июля 2016 года по делу N А57-13874/2015 отменить в части отказа в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Агророс" о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившегося в несовершении действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении договором аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агророс" земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившихся в государственной регистрации обременения в виде аренды в пользу индивидуального предпринимателя Скворцова Николая Александровича в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м.

Принять по делу в данной части новый судебный акт, которым признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившееся в несовершении действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении договором аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агророс" земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м, незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в государственной регистрации обременения в виде аренды в пользу индивидуального предпринимателя Скворцова Николая Александровича в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:07:050705:142 площадью 1 764 000 кв.м.

В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 июля 2016 года по делу N А57-13874/2015 оставить без изменения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа путём подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья

А.В. Смирников

Судьи

Ю.А. Комнатная М.Г. Цуцкова