Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2016 г. N 07АП-10377/16

Требование: о признании недействительным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Томск

06 декабря 2016 г.

Дело N А67-5442/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.В. Афанасьевой,

судей Е.И. Захарчука, О.Ю. Киреевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.В. Васильевой,

при участии в заседании:

от истца - О.С. Дашевская, прокурор отдела,

от иных лиц - без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (рег. N 07АП-10377/2016)

на решение Арбитражного суда Томской области от 30 сентября 2016 года (судья Токарев Е.А.) по делу N А67-5442/2016

по иску заместителя прокурора Томской области

к муниципальному образованию "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211), обществу с ограниченной ответственностью "Тритон" (ИНН 7017378241, ОГРН 1157017009775)

в интересах муниципального образования "Город Томск"

о признании условий договора недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Томской области обратился 26.07.2016 в Арбитражный суд Томской области к муниципальному образованию "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Тритон" (далее - ООО "Тритон") с иском о признании недействительными пунктов 8.1 и 8.2 договора аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды N ТО-21-21175, заключенного 05.02.2016 между муниципальным образованием "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска и обществом с ограниченной ответственностью "Тритон".

Исковые требования обоснованы статьями 167, 168, 180, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемые условия, предусматривающие порядок расторжения договора, противоречат действующему законодательству, нарушают публичные интересы и интересы муниципального образования "Город Томск"; включение в текст договора оспариваемых условий не соответствует принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов.

Решением Арбитражного суда Томской области от 30 сентября 2016 года признаны недействительными пункты 8.1 и 8.2 договора аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды N ТО-21-21175, заключенного муниципальным образованием "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска и ООО "Тритон". С ООО "Тритон" в доход федерального бюджета взыскано 3 000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с состоявшимся решением, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а также на нарушение норм материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции неверно истолковал пункт 9 статьи 22 Земельной кодекса Российской Федерации, не принял во внимание разъяснения, данные в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах". Заявитель полагает, что поскольку норма пункта 9 статьи 22 Земельной кодекса Российской Федерации является диспозитивной, в связи с чем согласование сторонами права на односторонний отказа от договора или расторжение в одностороннем порядке не противоречит требованиям действующего законодательства, ввиду чего отсутствуют основания для признания сделки недействительной в части согласования данного условия. Истец, обращаясь с иском в суд, не указал, каким образом оспариваемыми пунктами нарушены охраняемые законом права неопределенного круга лиц. Муниципальное образование "Город Томск", являясь стороной договора аренды земельного участка, не могло нарушить интересы муниципальное образования "Город Томск", в интересах которого заявлен настоящий иск.

Заместитель прокурора Томской области в отзыве на апелляционную жалобу полагает состоявшийся судебный акт вынесенным в полном соответствии с нормами материального и процессуального права, не подлежащим отмене. Истец считает обоснованным вывод суда о нарушении требований земельного законодательства при заключении оспариваемого договора в части, предусматривающей возможность его досрочного расторжения в одностороннем порядке; полагает несостоятельной ссылку ответчика на определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 306-ЭС16-2858 по делу N А55-28556/2016, поскольку оценкой последнего являлась законность договора аренды жилых помещений, а не земельного участка. Включение в текст договора оспариваемых незаконных условий не соответствует принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов; нарушает права неопределенного круга лиц. Реализация Департаментом неправомерных правил расторжения договора в одностороннем порядке может повлечь обоснованное обращение за судебной защитой со стороны арендатора, что не соответствует интересам муниципального образования.

Ответчики и Администрация города Томска, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1-3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей извещенных надлежащим образом указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца просила суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, поддержала доводы письменного отзыва.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Томской области от 30 сентября 2016 года, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона на право заключения договора аренды между муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента недвижимости (арендодателем) и ООО "Тритон" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства N ТО-21-21175 от 05.02.2016, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: Томская область, г. Томск, пер. Карповский, 20а, площадью 430 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0100050:1679 для строительства амбулаторно-поликлинических учреждений (пункты 1.2, 1.3 договора).

Пунктом 2.1 договора срок его действия установлен на 10 лет с даты подписания настоящего договора, то есть с 05.02.2016 по 04.02.2026.

В силу пункта 8.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в случае нарушения предусмотренных договором условий или просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы более чем на 20 календарных дней.

Договор считается расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об отказе от исполнения договора (пункт 8.2 договора).

Земельный участок передан ООО "Тритон" по акту приема-передачи от 05.02.2016.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.06.2016 N 70/000/001/2016-7440.

При проведении проверки договоров аренды земельных участков, заключенных муниципальным образованием, прокуратурой Томской области выявлено заключение договоров аренды на условиях, не соответствующих пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающему исключительно судебный порядок прекращения долгосрочных договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства.

Полагая, что пункты 8.1, 8.2 договора N ТО-21-21175 от 05.02.2016 не соответствуют положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, заместитель прокурора Томской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что оспариваемые условия договора аренды не соответствуют статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Приняв во внимание, что договор N ТО-21-21175 от 05.02.2016 заключен по результатам торгов, и включение в договор условий о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора снижает количество потенциальных арендаторов, которые вправе рассчитывать на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, на условиях, обеспечивающих стабильность договорных отношений и надежность осуществляемых капитальных вложений, исключающих возможность произвольного прекращения договора по воле арендодателя, суд первой инстанции сделал выводы о нарушении оспариваемыми условиями договора интересов неопределенного круга лиц.

Выводы суда соответствуют действующему законодательству, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 16402/10).

Целью обращения прокурора с настоящим иском в суд, как следует из содержания искового заявления, является защита гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц, публичных интересов.

Таким образом, прокурор обратился в суд с настоящим иском в рамках законодательно предоставленных ему полномочий, а суд, приняв указанный иск к рассмотрению, не нарушил норм процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм процессуального законодательства.

Обращаясь с иском о признании недействительными пунктов 8.1 и 8.2 договора аренды N ТО-21-21175, заместитель прокурора Томской области ссылался на то, что оспариваемые условия договора не соответствуют пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушают публичные интересы и интересы муниципального образования "Город Томск".

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительность части сделки не влечет недействительность сделки в целом при возможности совершения сделки без включения недействительной части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В пункте 78 названного Постановления разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

Из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Указанная норма, определяющая право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, вопреки доводам апелляционной жалобы, является императивной, поскольку содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила.

Поэтому условие договора о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в случае нарушения предусмотренных договором условий или просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы более чем на 20 календарных дней, противоречит статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском в суд, как следует из содержания искового заявления, является защита публичных интересов и интересов муниципального образования "Город Томск", поскольку включение в текст договора оспариваемых незаконных условий не соответствует принципам добросовестности ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов; реализация Департаментом по управлению муниципальной собственностью администрации города Томска неправомерных правил расторжения договора в одностороннем порядке может повлечь обоснованное обращение за судебной защитой со стороны арендаторов, что интересам муниципального образования не соответствует. В отзыве на апелляционную жалобу заместитель прокурора указал, что оспариваемые условия нарушают права неопределенного круга лиц, поскольку указанный договор заключен по итогам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Апелляционный суд, отклоняя доводы подателя жалобы, учитывает, что данный договор был заключен муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента, являющегося органом местного самоуправления. При этом договор был заключен органом не как хозяйствующим субъектом, в связи с чем нет оснований для вывода о том, что договор касается лишь его сторон и что прокурор обратился с иском в защиту прав конкретного лица. Прокурор в данном случае действует в защиту законности и в интересах муниципального образования, поскольку договор был заключен именно при решении вопросов местного значения, то есть вопросов непосредственно обеспечения жизнедеятельности муниципального образования. При заключении договора такой субъект, исходя из его задач, должен быть заинтересован в предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, на условиях, предусмотренных законом и обеспечивающих стабильность договорных отношений и надежность осуществляемых капитальных вложений, исключающих возможность произвольного прекращения договора по воле стороны. В связи с этим предъявление иска о признании недействительным части договора, не соответствующего нормам закона, направлено на защиту тех интересов муниципального образования, которые основаны на законе.

Поскольку право прокурора обратиться в защиту государственных и общественных интересов в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок основано на нормах закона, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отказа в удовлетворении исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, решение Арбитражного суда Томской области от 30 сентября 2016 года является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права и отмене или изменению не подлежит (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 30 сентября 2016 года по делу N А67-5442/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

Е.И. Захарчук О.Ю. Киреева