Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2016 г. N 01АП-6948/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки, о взыскании убытков по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

06 декабря 2016 г.

Дело N А38-1433/2016

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой И.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 25.07.2016 по делу N А38-1433/2016, принятое судьей Баженовой А.Н., по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к обществу с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" (ИНН 1215082975, ОГРН 1021200759832) о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" о взыскании убытков,

при участии:

от муниципального образования "Город Йошкар-Ола" - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" - Уховой О. М. по доверенности от 30.03.2016 (сроком на 1 год);

Муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" (далее - ООО "Телекомпания 12 регион") долга по арендной плате в сумме 2 327 222 руб. 25 коп. и договорной неустойки в размере 43 374 руб. 42 коп. за период с 27.10.2015 по 03.02.2016.

В исковом заявлении изложены доводы о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды земельного участка от 03.04.2015 N 6741/2015н о сроке внесения арендной платы за период с октября 2015 года по январь 2016 года. Иск обоснован правовыми ссылками на статьи 309, 606, 614 ГК РФ, а также на статьи 22, 42, 65 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Ответчиком предъявлен встречный иск о взыскании с истца убытков в размере 3 550 000 руб., составляющем внесенный им задаток для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды спорного участка.

Во встречном иске и дополнении к нему изложены доводы о неисполнении арендодателем обязанности по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям договора аренды о его назначении - для строительства дома. По мнению общества, обязанность по внесению арендной платы по договору у него не возникла, поскольку арендатор не смог начать строительство по вине арендодателя. Земельный участок не был соотнесен с местностью, поэтому до выставления межевых знаков и установления границ участка в натуре у общества не было возможности определить место нахождения объекта аренды (л.д. 50-51, 81-82, протокол и аудиозапись судебного заседания).

Решением от 24.06.2016 Арбитражный суд Республики Марий Эл отказал муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в удовлетворении иска. Суд взыскал с муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" сумму в размере 3 550 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 40 750 руб. за счёт казны муниципального образования "Город Йошкар-Ола".

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушением норм материального права.

Заявитель жалобы считает, что лицо, которое подало заявку для участия в аукционе, не вправе отвергать определенные продавцом условия выкупа права на заключение договора аренды и предлагать свои условия. Указывает на то, что задаток лицам, участвующим в аукционе возвращается лишь в случаях установленных законодательством. Полагает, что основания для применения статей 381, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствовали. Неисполнение арендодателем обязанности по передаче земельного участка не подтверждены документально, арендатор не заявлял о наличии недостатков земельного участка, препятствующих использованию по целевому назначению. Считает, что право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендатора об этих недостатках.

ООО "Телекомпания 12 регион" в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая доводы заявителя несостоятельными.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя Комитета, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 3 апреля 2015 года по результатам открытого аукциона комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации ГО "Город Йошкар-Ола", действовавшим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола", и обществом "Телекомпания 12 регион" заключен в письменной форме договор аренды земельного участка N 6730/2015н, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 3808 кв.м., кадастровый номер 12:05:0000000:13979, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, для строительства многоквартирного дома, а арендатор - вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (л.д. 10-12).

Договор аренды заключен сроком на 5 лет с 03.04.2015 по 02.04.2020 (пункт 1.5). Размер годовой арендной платы установлен на основании отчета независимого оценщика в сумме 7 100 000 руб., соответственно в месяц - 591 666 руб. 67 коп.

Комитет передал земельный участок обществу по акту приема-передачи от 03.04.2015 (л.д. 13).

В целях осуществления строительства на спорном участке ООО "Телекомпания 12 регион" заключило договор от 16.03.2015 на выполнение топографической съемки для проектирования жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0000000:13979, а также договор от 15.04.2015 на подготовку схемы размещения земельного участка (л.д. 83-85).

11.08.2015 общество "Телекомпания 12 регион" обратилось в ОАО "Марийскгражданпроект-БТПИ" с заявлением об изготовлении проектно-сметной документации по объекту "Многоквартирный жилой дом по адресу: РМЭ, г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, поз. 52А"; 03.09.2015 подписан договор на выполнение проектных работ (л.д. 54, 86-88). В связи со сложной конфигурацией земельного участка и для уточнения границ прилегающих к нему участков проектировщик письмом от 20.10.2015 просил арендатора предоставить градостроительный план земельного участка.

Кроме того, арендатор заключил с МУП "Архитектор" договор от 17.12.2015 на составление технического отчета об инженерно-геодезических испытаниях на объекте "Топографическая съемка для проектирования многоквартирного жилого дома" и договор от 23.03.2016 на выполнение работ по выносу в натуру осей здания дома (л.д. 92, 96).

30.03.2016 ОАО "Марийскгражданпроект-БТПИ" сообщило ответчику о невозможности размещения жилого дома на земельном участке из-за сложной конфигурации и недостаточной площади участка (л.д. 43).

Постановлением администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 29.03.2016 N 440 утверждена новая схема расположения земельных участков, образуемых при перераспределении участков с кадастровыми номерами 12:05:0701004:76, 12:05:0701004:2834 и 12:05:0000000:13979 общей площадью 9528 кв.м., и условные номера вновь образуемых земельных участков общей площадью 9528 кв.м. (л.д. 44-47).

13.04.2015 филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по РМЭ в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 12:05:000000:14353 площадью 4763 +/-24 кв.м. и 12:05:0701004:3236 площадью 1228 +/- 12 кв.м., предыдущие номера которых 12:05:0701004:76, 12:05:0701004:2834 и 12:05:0000000:13979 (л.д. 108-111).

Соглашением сторон от 10.05.2016 договор аренды от 03.04.2015 N 6741/2015н расторгнут. Возвращая экземпляр соглашения, общество указало на причину его подписания - невозможность использования участка по целевому назначению (л.д. 106-107).

Взамен расторгнутого договора арендатору предложено подписать договоры аренды земельных участков, расположенных по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Эшкинина, кадастровые номера 12:05:000000:14353 площадью 4763 кв.м., 12:05:0701004:3236 площадью 1228 кв.м., для использования под строительство многоквартирного дома (л.д. 112-117).

Наряду с этим, согласно расчету Комитета, у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы в сумме 2 327 222 руб. 25 коп. за период с октября 2015 года по январь 2016 года. Данное обстоятельство послужило основанием для предъявления первоначального иска. В свою очередь, в связи с несоблюдением арендодателем условия выделения земельного участка под строительство дома, общество "Телекомпания 12 регион" обратилось в суд со встречным требованием о возврате задатка в виде убытков.

Отказывая в удовлетворении основного иска и удовлетворяя встречные исковые требования ООО "Телекомпания 12 регион", суд исходил из доказанности факта неисполнения истцом обязательств по предоставлению арендодателем земельного участка, в связи с чем у арендатора не возникло встречной обязанности по внесению арендной платы по договору от 30.04.2015 N 6741/2015н.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

По правилам статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием (для строительства многоквартирного дома); до заключения договора аренды истец не мог определить пригодность земельного участка для строительства многоквартирного дома и обнаружил это обстоятельство только после заключения договора, вследствие чего использование земельного участка в предусмотренных в договоре аренды целях было невозможно, и, следовательно, Комитетом не исполнена возложенная на него обязанность по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды

При изложенных обстоятельствах, суд сделал обоснованный вывод, что обязанность по встречному предоставлению арендодателем земельного участка должным образом не исполнена. Истец был лишен права пользоваться земельным участком для строительства многоквартирного дома. Данный факт документально не опровергнут.

В связи с этим, ответчик вправе требовать взыскания с истца неосновательного обогащения, тогда как у истца отсутствует право требовать от ответчика оплаты арендных платежей.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Поскольку, по условиям пункта 2.10 договора внесенный ответчиком задаток засчитывается в счет арендных платежей, ввиду неисполнения обязанности по передаче в аренду земельного участка, внесенный Обществом задаток в сумме 3 550 000 руб. утратил свои функции (обеспечительную и платежную), в связи с чем подлежит возврату.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении искового заявления о взыскании с ответчика долга по арендной плате в сумме 2 327 222 руб. 25 коп. и договорной неустойки в размере 43 374 руб. 42 коп., удовлетворив встречное требование Общества.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 25.07.2016 по делу N А38-1433/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

Е.Н. Наумова Н.В. Устинова