Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2016 г. N 09АП-54932/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14 февраля 2017 г. N Ф05-369/17 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

06 декабря 2016 г.

Дело N А40-51160/16

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.В. Лаврецкой, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 сентября 2016 года

по делу N А40-51160/16, принятое судьёй Беловой А.Р.

по иску ООО "Билдинг" к Департаменту городского имущества города Москвы

третьи лица: ООО "АБН-КОНСАЛТ", Автономная некоммерческая организация "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ИССЛЕДОВАНИЙ "УСЛУГИ ГОСУДАРСТВЕННЫМ И МУНИЦИПАЛЬНЫМ СТРУКТУРАМ"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д. 78, стр. 7, общей площадью 431,5 кв.м

при участии в судебном заседании:

от истца: Сутугин Н.С. (доверенность от 19.02.2016)

от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 07.12.2015)

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "БИЛДИНГ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточнения, принятого судом, в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д. 78, стр. 7, общей площадью 431,5 кв.м, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

* пункт 3.1 договора "3.1. Цена Объектов составляет 47 600 708 руб. 00 коп. (сорок шесть миллионов сорок четыре тысячи семьсот семьдесят девять рублей ноль копеек) (в том числе Объекта 1-14 693 891 (четырнадцать миллионов шестьсот девяносто три тысячи восемьсот девяносто один) рубль 40 копеек, Объекта 2 - 6 188 643 (шесть миллионов сто восемьдесят восемь тысяч шестьсот сорок три) рубля 45 копеек, Объекта 3 - 11 108 670 (одиннадцать миллионов сто восемь тысяч шестьсот семьдесят) рублей 15 копеек, Объекта 4 - 2415 887 (два миллиона четыреста пятнадцать тысяч восемьсот восемьдесят семь) рублей 55 копеек, Объекта 5 - 9 851 084 (девять миллионов восемьсот пятьдесят одна тысяча тысяч восемьдесят четыре) рубля 85 копеек, Объекта 6 - 1 456 151 (один миллион четыреста пятьдесят шесть тысяч сто пятьдесят один) рубль 40 копеек, Объекта 7 - 1 378 931 (один миллион триста семьдесят восемь тысячи девятьсот тридцать один) рубль 25 копеек, Объекта 8 - 507 447 (пятьсот семь тысяч четыреста сорок семь) рублей 95 копеек в соответствии с заключением эксперта об оценке рыночной стоимости от 13.07.2016 N А40-51160/16, выполненного ООО "Центр независимой экспертизы собственности" НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

* пункт 3.4 договора "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа

каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 793 345 (семьсот девяносто три тысячи триста сорок пять) рублей 14 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2016 года по делу N А40-51160/16, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д. 78, стр. 7, общей площадью 431,5 кв.м между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЛДИНГ" (ОГРН 1047796427249, ИНН 7701542861) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 3.1 договора "3.1. Цена Объектов составляет 47 600 708 руб. 00 коп. (сорок шесть миллионов сорок четыре тысячи семьсот семьдесят девять рублей ноль копеек) (в том числе Объекта 1-14 693 891 (четырнадцать миллионов шестьсот девяносто три тысячи восемьсот девяносто один) рубль 40 копеек, Объекта 2 - 6 188 643 (шесть миллионов сто восемьдесят восемь тысяч шестьсот сорок три) рубля 45 копеек, Объекта 3-11 108 670 (одиннадцать миллионов сто восемь тысяч шестьсот семьдесят) рублей 15 копеек, Объекта 4 - 2 415 887 (два миллиона четыреста пятнадцать тысяч восемьсот восемьдесят семь) рублей 55 копеек, Объекта 5 - 9 851 084 (девять миллионов восемьсот пятьдесят одна тысяча тысяч восемьдесят четыре) рубля 85 копеек, Объекта 6-1 456 151 (один миллион четыреста пятьдесят шесть тысяч сто пятьдесят один) рубль 40 копеек, Объекта 7-1 378 931 (один миллион триста семьдесят восемь тысячи девятьсот тридцать один) рубль 25 копеек, Объекта 8 - 507 447 (пятьсот семь тысяч четыреста сорок семь) рублей 95 копеек в соответствии с заключением эксперта об оценке рыночной стоимости от 13.07.2016 N А40-5П60/16. выполненного ООО "Центр независимой экспертизы собственности"

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- пункт 3.4 договора "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа

каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 793 345 (семьсот девяносто три тысячи триста сорок пять) рублей 14 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.

Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Судебная экспертиза выполнена с многочисленными ошибками, в результате чего выкупная стоимость имущества существенно занижена.

Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Заслушав возражения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 23 сентября 2016 года и удовлетворения жалобы.

Как усматривается из материалов дела, 14.10.2004 между Департаментом имущества г. Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "БИЛДИНГ" (Арендатор), заключен договор N 1-866/04 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (с приложениями к нему и Дополнительными соглашениями), в соответствии с п.п. 1 на основании распоряжения ДИГМ от 14.07.2004 N 1735-р Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 431,50 кв.м расположенное по адресу: г. Москва, ул. Садовничяеская, д.78, стр. 7 под офис, сроком действия с 14.07.2004 по 13.07.2019 (л.д. 28-37 т. 1).

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 19.10.2015 обратился в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендованного помещения, общей площадью 431,50 кв.м расположенное по адресу: г. Москва, ул. Садовничяеская, д. 78, стр. 7 (л.д. 11 т. 1).

26.01.2016 ответчиком в адрес истца было направлено письмо N 33-5-74074/15/3/0 с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 431,50 кв.м расположенное по адресу: г. Москва, ул. Садовничяеская, д.78, стр. 7 по цене 78 284 000 руб. (л.д. 12-13 т. 1)

09.02.2016 истец направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом (л.д. 14-23 т. 1).

Однако ответчик письмом от 19.02.2016 N 33-5-74074-15-(0)-1 (л.д. 24-26 т. 1) не согласился с представленным протоколом разногласий, отказав истцу в предоставлении государственной услуги, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Стоимость спорного имущества согласно отчету N 108-15Ю/187 от 27.11.2015, подготовленного ООО "Абн-Консалт" (л.д. 137-150 т. 3, л.д. 1-150 т. 4, л.д. 1-3 т. 5), по состоянию на 24.11.2015 составила 92 375 000 руб., с учетом НДС, 78 284 000 руб., без учета НДС (в том числе: Объекта 1 - 24 165 000 руб., Объекта 2 - 10 178 000 руб., Объекта 3 - 18 269 000 руб., Объекта 4 - 3 973 000 руб., Объекта 5 - 16 201 000 руб., Объекта 6 - 2 395 000 руб., Объекта 7- 2 268 000 руб., Объекта 8 - 835 000 руб.).

На отчет N 108-15Ю/187 от 27.11.2015 дано положительное заключение Экспертное заключение НП СРО "СВОД" N 3608/С-15 от 14.12.2015 (л.д. 5-22 т. 5).

Определением суда от 30.06.2016 (л.д. 128-129 т. 2) удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Центр независимой экспертизы собственности", эксперту Марченковой Светлане Владимировне с постановкой перед экспертом следующего вопроса: определить рыночную стоимость недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: Москва, ул. Садовническая, д. 78, стр. 7, общей площадью 431, 5 кв.м, по состоянию на 19 октября 2015 г.

Согласно экспертному заключению ООО "Центр независимой экспертизы собственности" стоимость спорного имущества, по состоянию на 19.10.2015 составила 47 600 708 руб., без учета НДС (в том числе Объекта 1-14 693 891 (четырнадцать миллионов шестьсот девяносто три тысячи восемьсот девяносто один) руб. 40 коп., Объекта 2 - 6 188 643 (шесть миллионов сто восемьдесят восемь тысяч шестьсот сорок три) руб. 45 коп., Объекта 3 - 11 108 670 руб. 15 коп., Объекта 4 - 2 415 887 руб. 55 коп., Объекта 5 - 9 851 084 руб. 85 коп., Объекта 6-1 456 151 руб. 40 коп., Объекта 7 -1 378 931 руб. 25 коп., Объекта 8 - 507 447 руб. 95 коп.) - л.д. 134-150 т. 2, л.д. 1-116 т. 3).

В рассматриваемом случае, с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества ООО "БИЛДИНГ" обратился 19.10.2015. Оценка имущества произведена по состоянию на 24.11.2015 (ООО "АБН-Консалт"), 19.10.2015 (АНО "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ИССЛЕДОВАНИЙ "УСЛУГИ ГОСУДАРСТВЕННЫМ И МУНИЦИПАЛЬНЫМ СТРУКТУРАМ").

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.

В силу п.5 ст.4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Исходя из положений указанной статьи, претензионный порядок, соблюденный на стадии обращения в суд, при уточнении исковых требований не может считаться нарушенным.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3,4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившемся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.

Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.

Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

При таких обстоятельствах у суда не было оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2016 года по делу N А40-51160/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.В. Лаврецкая Н.И. Левченко