Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2016 г. N 13АП-27664/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 апреля 2017 г. N Ф07-1701/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

08 декабря 2016 г.

Дело N А56-16771/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.

при участии:

от истца: представитель Кудрявцева М.П. (по доверенности от 29.12.2015),

от ответчика: представитель не явился, уведомлен,

от 3-го лица: представитель Новикова О.В. (по доверенности от 18.07.2016),

от иного лица, ООО "Максимум", представитель Царукян К.П. (по доверенности от 02.02.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27664/2016) ООО "Мега-Макс"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2016 по делу N А56-16771/2016 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Мега-Макс" 3-е лицо: ООО "УК Байкова" о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, д. 1, лит. Б, ОГРН: 1027809244561) (далее - Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мега-Макс" (197374, город Санкт-Петербург, улица Савушкина, 104, 2, ЛИТЕР А, ОГРН 1137847103833, ИНН 7814566207) (далее - Ответчик, ООО "Мега-Макс", Общество) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о взыскании 3 720 739 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 30.06.2016, 1 017 952 руб. 70 коп. неустойки за просрочку оплаты за период с 11.10.2014 по 13.04.2016 по договору N 00/ЗК-05141 (07) от 04.10.2011.

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным судом принято встречное исковое заявление Общества о признании незаконными действий по начислению арендной платы за земельный участок общей площадью 1947 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., участок N 1 (восточнее дома 65а, литера А, по Заневскому пр.) за период с 02.04.2015 по 30.06.2016 и обязании Комитета устранить нарушение прав и законных интересов Общества путем исключения из расчета задолженности по оплате за использование участка периода с 02.04.2015 по 30.06.2016.

Определением суда от 05.08.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Альфа". Определением суда от 13.09.2016 ООО "Альфа" заменено на ООО "УК Байкова" в порядке процессуального правопреемства.

Решением арбитражного суда от 25.09.2016 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, с принятием нового решения об отказе в первоначальном иске, удовлетворении встречных требований, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. Податель жалобы полагает ошибочной ссылку суда первой инстанции на положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в спорный период Общество не являлось собственником недвижимости, право собственности зарегистрировано 19.09.2014, то есть после истечения срока действия договора аренды от 04.10.2011. По мнению заявителя, использование земельного участка с 19.09.2014 по 01.04.2015 производилось в отсутствие договора, однако иска о взыскании неосновательного обогащения Комитетом заявлено не было, в связи с чем в удовлетворении первоначального иска следовало отказать. Встречный иск, напротив, подлежал удовлетворению, поскольку использование земельного участка в период с 01.04.2015 не на праве собственности обусловлено виновным бездействием Комитета, который в установленный срок не принял решения о продаже земельного участка, что повлекло увеличение размера убытков Общества. Ссылаясь на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации Общество полагало, что у Комитета отсутствуют основания для взыскания платы за землепользование в период с 02.04.2015 по 30.06.2016.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

ООО "Мега-Макс" своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Максимум" заявил о процессуальном правопреемстве, замене Истца, ООО "Мега-Макс", на его правопреемника ООО "Максимум" в связи с реорганизацией в форме присоединения.

В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает возможным провести процессуальное правопреемство, заменив ООО "Мега-Макс", на его правопреемника - ООО "Максимум".

Представитель ООО "Максимум" доводы апелляционной жалобы ООО "Мега-Макс" поддержал, просил решение суда отменить.

Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "УК Байкова" с доводами жалобы согласился.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

04.10.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО "АЛЬФАБЕРЖЕ" (арендатор) заключен договор аренды на инвестиционных условиях N 00/ЗК-05141(07) (далее - Договор) в отношении земельного участка по адресу:

Санкт-Петербург, Заневский пр-т, участок 1 (восточнее дома 65а, литера А по Заневскому проспекту).

В соответствии с разделом четвертым Договора с 28.11.2013 арендная плата за участок определяется по формуле Атек = Акварт х Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год. При этом Акварт равна 446 252 руб. 12 коп. при условии, что коэффициент динамики составляет 1.00. Оплата арендной платы производится ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января) (п. 4.3.1).

Ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы установлена пунктом 8.3 Договора в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании дополнительного соглашения от 18.03.2013 N 2 права и обязанности арендатора по Договору перешли к ООО "Альфа" в связи с реорганизацией ООО "АЛЬФАБЕРЖЕ" в форме выделения из него ООО "Альфа".

05.08.2013 между ООО "Альфа" (застройщик) и ООО "Мега-Макс" (инвестор) заключен инвестиционный договор N 01/2013 на проектирование и строительство многофункционального комплекса по адресу: Заневский пр-т, участок 1 (восточнее дома 65а, литера А по Заневскому проспекту), по условиям которого право собственности на возведенный объект инвестирования переходит к ООО "Мега Макс" по окончании инвестиционного проекта.

19.09.2014 зарегистрировано право собственности ООО "Мега-Макс" на здание, расположенное на земельном участке, являющимся объектом аренды по Договору.

Ссылаясь на то, что в связи с регистраций права собственности на здание, расположенное на участке, к ООО "Мега-Макс" перешли права и обязанности арендатора по Договору, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендной платы за период с 01.10.2014 по 30.06.2016.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из положений статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", определяющей, что под договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях понимается заключаемый в соответствии с федеральными законами и настоящим Законом Санкт-Петербурга смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности землепользования. Арендаторами за пользование земельными участками уплачивается арендная плата.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом было установлено, что землепользование осуществлялось правопредшественником Общества на условиях Договора.

Руководствуюсь положениями ст.ст. 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период), а также разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел в выводу о том, что Общество как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежавшем ООО "Альфа" на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобрело право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, в связи с чем обязанность по внесению арендной платы за его использование с 19.02.2014 возложена на Общество.

Довод подателя жалобы о том, что он не является стороной договора аренды и указанный договор прекращен до регистрации права собственности Общества на здание, отклоняется апелляционным судом, поскольку в силу принципа платности землепользования основания для освобождения Общества от обязанности по внесению соответствующей платы отсутствуют. Доказательства иного размера платы за землепользования Обществом не представлены.

Кроме того, вопреки доводам апелляционной жалобы Договор после 27.11.2013 был возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем оснований считать, что право собственности Общества возникло после прекращения действия Договора не имеется.

Также судом первой инстанции правомерно отклонен довод жалобы о том, что Общество не является покупателем недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, поскольку договор, связанный с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Поскольку с даты регистрации права собственности Общества на здание, расположенное на земельном участке, к Обществу перешли права и обязанности арендатора участка, с Ответчика в пользу Истца правомерно взыскано 3 720 739 руб. 55 коп. долга за период с 01.10.2014 по 30.06.2016.

Доводы Общества о том, что арендная плата за период с 02.04.2015 по 30.06.2016 является убытками Истца, вызванными виновным бездействием Комитета, который в установленный срок не принял решения о продаже земельного участка, не принимаются апелляционным судом.

Вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2016 по делу N А56-39681/2016, которым Комитет обязан заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка, не содержит существенных для рассмотрения настоящего спора выводов о наличии у Общества каких-либо убытков, непосредственно связанных с бездействием Комитета, выразившемся в нерассмотрении в установленный срок заявления Общества о выкупе земельного участка.

Вывод суда первой инстанции о том, что арендная плата подлежит уплате Обществом по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, соответствует разъяснениям, изложенным в п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Нерассмотрение заявления о выкупе участка в сроки, установленные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, само по себе не является основанием для прекращения обязательства Истца, как арендатора указанного земельного участка, уплачивать арендную плату за все время пользования земельным участком до момента заключения договора купли-продажи в силу платности землепользования.

Также апелляционный суд отмечает, что доводы Общества о наличии у него потенциальных убытков в виде суммы арендной платы за период с 02.04.2015 по 30.06.2016 заявлены без учета суммы налога, который вместо арендной платы подлежал бы уплате Обществом при владении земельным участком на праве собственности.

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о взыскании пеней соответствует положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8.3. Договора, в связи с чем правомерно удовлетворено судом в размере 1 017 952 руб. 70 коп. Возражений по расчету пеней Обществом не заявлено.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 48, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В порядке процессуального правопреемства общество с ограниченной "Мега-Макс" (197374, город Санкт-Петербург, улица Савушкина, 104, 2, ЛИТЕР А, ОГРН 1137847103833, ИНН 7814566207) заменить на общество с ограниченной ответственностью "Максимум" (197374, город Санкт-Петербург, улица Савушкина, 104, 2, литер А, ОГРН 1147847284914, ИНН 7814619850).

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина