Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2016 г. N 17АП-12102/12

г. Пермь

08 декабря 2016 г.

Дело N А71-7510/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 декабря 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Плаховой Т.Ю.,

судей Мартемьянова В.И., Нилоговой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Навалихиной О.А.,

при участии:

конкурсного управляющего ЗАО "Дом природы" Гаффанова Ф.З., паспорт,

кредитора Галичанина А.П., паспорт,

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в заседании суда апелляционную жалобу кредитора, ООО "Эра"

на определение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 05 августа 2016 года

о признании недействительным решения собрания кредиторов от 29.04.2015 по третьему вопросу повестки дня в части утверждения порядка продажи имущества должника и утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего должнику, в редакции, предложенной конкурсным управляющим,

вынесенное судьей Бусыгиной О.В.

в рамках дела N А71-7510/2012

о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Дом природы" (ОГРН 1021801176946, ИНН 1831078865),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики,

установил:

решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03.12.2012 ЗАО "Дом природы" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением суда от 20.12.2012 конкурсным управляющим ЗАО "Дом природы" утвержден Гаффанов Флит Загитович.

Конкурсный кредитор - ООО "Эра" обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением о признании недействительным решения собрания кредиторов ЗАО "Дом природы" от 29.04.2015 по третьему вопросу повестки дня в части утверждения порядка продажи имущества должника.

Определением суда от 20.05.2015 заявление ООО "Эра" принято к производству в рамках дела о банкротстве ЗАО "Дом природы" и назначено к рассмотрению.

19.05. 2015 года конкурсный управляющий ЗАО "Дом природы" Гаффанов Ф.З. обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением о разрешении разногласий, возникших между конкурсным управляющим и конкурсным кредитором ООО "Эра", обязательства перед которым обеспеченны залогом имущества должника, по вопросу о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога.

Определением суда от 11.06.2015 заявление конкурсного управляющего ЗАО "Дом природы" принято к производству и назначено к рассмотрению.

Определением суда от 15.06.2015 на основании ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявление ООО "Эра" о признании недействительным решения собрания кредиторов должника от 29.04.2015 по третьему вопросу повестки дня объединено с заявлением конкурсного управляющего ЗАО "Дом природы" Гаффанова Ф.З. о разрешении разногласий в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05.08.2016 (резолютивная часть определения объявлена 03.06.2016) заявление ООО "Эра" удовлетворено. Признано недействительным решение собрания кредиторов должника от 29.04.2015 по третьему вопросу повестки дня.

Этим же определением утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ЗАО "Дом природы" (далее - Положение) в редакции, предложенной конкурсным управляющим.

Установлена начальная цена продажи подлежащего продаже в составе единого лота, принадлежащего ЗАО "Дом природы" недвижимого имущества:

2-этажное здание, назначение: нежилое, лит. А, общая площадь 1919,2 кв.м., кадастровый номер: 18:26:010059:135, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г.Ижевск, Як-Бодьинский тракт, 1, обремененного залогом в пользу ООО "Эра" в размере 40 431 000 руб.

Частично не согласившись с вынесенным определением, ООО "Эра" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанное определение отменить, принять новый об утверждении Положения с изложением п.9.6 в иной редакции.

Согласно апелляционной жалобе спорным пунктом залоговому кредитору установлено условие о том, что в случае оставления залогового имущества за собой ему необходимо выкупить не залоговые права аренды земельного участка, которые оценены конкурсным управляющим в размере 50 950 000 руб., в то время как п.4.1 ст. 138 Закона о банкротстве гарантирует залоговому кредитору в случае, если залоговое имущество не будет реализовано на повторных торгах, оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Утвержденное судом Положение оставить залоговому кредитору все нереализованное имущество должника, входящее в лот N 1, в том числе которое не находится у него в залоге, с позиции апеллянта, не соответствует нормам действующего законодательства о банкротстве и нарушает права залогового кредитора на погашение его требований к должнику за счет стоимости проданного имущества, залогом которого обеспечено исполнение обязательств перед должником.

Определением апелляционного суда от 03.11.2016 судебное разбирательство было отложено на 28.11.2016 на 16 час. 45 мин., в связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств по делу и представления дополнительных доказательств.

Этим же определением конкурсному управляющему должника и кредитору ООО "Эра" предложено представить в суд апелляционной инстанции:

1) письменные пояснения относительно наличия/отсутствия возможности разделения земельного участка площадью 11 247 кв.м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г.Ижевск, Як-Бодьинский тракт, 1, на котором находится здание - объект залога в пользу ООО "Эра";

2) при наличии возможности разделения земельного участка представить:

- письменные пояснения относительно вопроса о том, на кого могут быть отнесены расходы, связанные с проведением кадастровых работ при разделе указанного земельного участка, с соответствующим обоснованием;

- сведения о готовности ООО "Эра" финансирования проведения кадастровых работ;

- предложения относительно формулировки спорного пункта Положения с учетом возможности разделения земельного участка, права аренды на который совместно с зданием включены в один лот согласно Положению.

До начала судебного разбирательства от кредитора (ООО "Эра") поступило ходатайство об отложении судебного заседания для проведения предварительных кадастровых работ.

От конкурсного управляющего поступили письменные пояснения с указанием на невозможность разделения спорного здания от земельного участка.

В судебном заседании конкурсный управляющий по мотивам, изложенным в письменном отзыве, против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Кредитор Галичанин А.П. с позицией апеллянта также не согласился.

В ходе пояснений отклонено ходатайство конкурсного управляющего о приобщении к материалам дела дополнительных документов (копий договора займа от 02.11.2015 и отчета об оценке N 120-Н/16 от 23.08.2016), поскольку указанные документы не имеет отношения к рассматриваемому спору.

Ходатайство кредитора (ООО "Эра") об отложении судебного разбирательства рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 159 АПК РФ и отклонено, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 158 АПК РФ.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в силу ст.ст.156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Лицами, участвующими в деле, возражений относительно проверки судебного акта только в обжалуемой части, не представлено.

Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, ч. 5 ст. 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, определением суда от 06.10.2014 по настоящему делу признано обоснованным требование ООО "Эра" в размере 46 820 000 руб. и включено в реестр требований ЗАО "Дом Природы" по третьей очереди удовлетворения, как обеспеченное залогом имущества должника (объект недвижимого имущества: здание, назначение: нежилое, 2 -этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 1919,2 кв.м., инв.N 38819, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Як-Бодьинский тракт, 1).

На собрании кредиторов должника, состоявшемся 29.04.2015, большинством голосов кредиторами было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ЗАО "Дом природы", в предложенной конкурсным управляющим редакции, в том числе, подлежащего продаже в составе единого лота имущества, являющегося предметом залога по требованиям ООО "Эра", а именно: 2 - этажного здания, назначение - нежилое, лит. А, общей площадью 1919,2 кв.м., кадастровый номер: 18:26:010059:135.

19.05.2015 конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением о рассмотрении разногласий по Порядку организации и проведения продажи имущества должника, обеспеченного залогом; соответствующие разногласия представлены в материалы дела.

Как следует из материалов дела, в процессе рассмотрения настоящего обособленного спора конкурсным управляющим в материалы дела представлено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ЗАО "Дом природы" в редакции с учетом внесенных в него изменений.

ООО "ЭРА" не возражало относительно утверждения названного положения (в новой редакции), за исключением п. 9.6 Положения, который кредитор предложил изложить в иной редакции.

Таким образом, между конкурсным управляющим и залоговым кредитором (ООО "Эра") возникли разногласия только по п.9.6 Положения.

Пунктом 9.6 Положения, в редакции конкурсного управляющего, было предусмотрено следующее: "В случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить весь лот, в состав которого входит предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, с выплатой стоимости права аренды земельного участка в соответствии с произведенной оценкой и положениями ст. 138 Закона о банкротстве".

Залоговый кредитор, в свою очередь, просил изложить спорный пункт в следующей редакции: "В случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе выделить из состава единого лота заложенное имущество и оставить предмет залога за собой на 10% (десять процентов) ниже стоимости заложенного имущества на повторных торгах".

Рассмотрев соответствующие разногласия, суд первой инстанции утвердил спорный пункт Положения в редакции, предложенной конкурсным управляющим.

Проанализировав нормы материального права, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст.71 АПК РФ, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены определения суда в обжалуемой части.

Согласно абз. 6 п. 4 ст. 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 5 ст. 138 Закона о банкротстве требования залогодержателей по договорам залога, заключенным с должником в обеспечение исполнения обязательств иных лиц, также удовлетворяются в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Указанные залогодержатели обладают правами конкурсных кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника, во всех процедурах, применяемых в деле о банкротстве.

По смыслу ст.ст. 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. При этом следует обеспечить и соблюдение разумного баланса имущественных интересов всех кредиторов.

Норма п. 1 ст. 138 Закона о банкротстве в совокупности с положениями Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 определяет заинтересованность в продаже заложенного имущества должника не только залогового кредитора, но и иных кредиторов должника, требования которых не обеспечены залогом его имущества, поскольку средства, вырученные от продажи предмета залога могут быть также направлены на погашение требований кредиторов первой, второй очередей, удовлетворение текущих обязательств должника.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов относительно заложенного имущества в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем 4 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

При этом абзац 6 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 не исключает возможность представления конкурсным управляющим суду предложений относительно порядка и условий продажи заложенного имущества должника.

Положениями п. 4.1 ст. 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Вместе с тем, как верно указано судом первой инстанции, в силу ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на основании п. 3 ст. 35 ЗК РФ имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны разъяснения о том, что согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно п. 14 вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Как указано в абз. 7 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона.

В соответствии с абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Согласно абз. 3 ст. 69 Закона об ипотеке, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Системный анализ вышеуказанных норм Гражданского кодекса, Земельного кодекса, Закона об ипотеке позволил суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, правовые нормы требуют одновременно с ипотекой здания и ипотеки земельного участка, на котором оно расположено либо права аренды такого земельного участка. Вместе с тем, внесение изменений в ст. 69 Закона об ипотеке в части дополнения третьим абзацем, при наличии п. 3 ст. 340 ГК РФ, сохранившего необходимость включения в договор ипотеки недвижимого имущества ипотеку права аренды земельного участка, означает, что в данном случае изменения в Закон об ипотеке внесены в связи с возможностью возникновения ситуации, когда право аренды земельного участка под заложенной имуществом возникло после заключения договора ипотеки.

Следовательно, поскольку ипотека вторичного объекта прав при ипотеке (в данном случае права аренды земельного участка) возникает в силу Закона, отсутствие указаний на залог права аренды в договоре ипотеки имущества не свидетельствует об отсутствии такого залога.

Таким образом, кредитор ООО "Эра" является залогодержателем, как в отношении здания, так и в отношении связанного с залогом здания права аренды земельного участка, на котором это здание находится.

Учитывая указанные положения, а также принимая во внимание пояснения конкурсного управляющего, данные в суде апелляционной инстанции и не опровергнутые залоговым кредитором относительно невозможности разделения земельного участка площадью 11 247 кв.м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г.Ижевск, Як-Бодьинский тракт, 1, на котором находится здание - объект залога в пользу ООО "Эра", апелляционный суд подтверждает вывод суда о правомерности утверждения п. 9.6 Положения в редакции конкурсного управляющего.

В нарушении ст.65 АПК РФ иного суду апелляционной инстанции не доказано.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку фактически сводятся к несогласию с верными выводами суда первой инстанции и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного определение суда от 05.08.2016 в обжалуемой части отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению, не подлежат, поскольку оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, с учетом обозначенных в жалобе доводов, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражный суд Удмуртской Республики от 05 августа 2016 года по делу N А71-7510/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Т.Ю.Плахова

Судьи

В.И.Мартемьянов Т.С.Нилогова