Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2016 г. N 10АП-15978/16

г. Москва

07 декабря 2016 г.

Дело N А41-39837/15

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания Сейфуллаевым С.С.,

при участии в заседании:

от истца: Гура Л.Е., представитель по доверенности от 30.12.2015,

от ответчиков: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "ЮМИТ-2С" и ООО "Дзета" на решение Арбитражного суда Московской области от 26 сентября 2016 года, принятое судьей Кузьминой О.А., по делу N А41-39837/15 по иску Департамента городского имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "ЮМИТ-2С" и Обществу с ограниченной ответственностью "Дзета" о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЮМИТ-2С" о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 17.06.1996 N М-10-005696 в сумме 3 048 449,61 руб. за период с 20.12.2012 по 11.08.2015, а также неустойки в сумме 3 104 916,15 руб. за период с 31.12.2012 по 11.08.2015 (т.1, л.д. 2-3).

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2015 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015 г., исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.02.2016 г. решение от 18.08.2015 г. и постановление от 03.11.2015. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (т.2, л.д. 29-34).

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать следующие вопросы: является ли здание, часть которого эксплуатирует ответчик, многоквартирным домом. В том случае, если является, установить, был ли сформирован в установленном законом порядке земельный участок, на котором расположено здание, проведен ли в отношении этого участка государственный кадастровый учет, является ли в настоящее время действующим договор аренды земельного участка 17.06.1996 N М-10-005696.

При новом рассмотрении дела определением Арбитражного суда Московской области от 17.08.2016 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Дзета".

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно которому истец просит взыскать с ООО "Юмит-2С" задолженность по договору аренды земельного участка с долей арендатора 16,46% (площадь 484,6 кв.м.). в сумме 685 181 руб. 98 коп., в том числе по арендной плате за период с 21.12.2012 по 30.09.2015 в сумме 301 585 руб. 34 коп. и пени за период с 2 квартала 2013 по 30.09.2015 в сумме 383 596 руб. 64 коп.; взыскать с ООО "Дзета" задолженность по договору аренды земельного участка с долей арендатора 10,09% (площадь 297, 1 кв.м.). в сумме 188 769 руб. 70 коп., в том числе по арендной плате за период с 01.10.2008 по 3 кв. 2013 в сумме 110 661 руб. 43 коп., и пени с 4 кв. 2008 по 14.07.2013 в сумме 78 108 руб. 27 коп., взыскать с ООО "Дзета" задолженность по договору аренды земельного участка с долей арендатора 76,03%, (площадь 297,1 кв.м.) в сумме 3 530 962 руб. 79 коп. в том числе по арендной плате за период с 15.07.2013 по 30.09.2015 в сумме 1 907 332 руб. 98 коп. и пени с 4 кв.2013 по 30.09.2015 в сумме 1 623 629 руб. 81 коп., а всего взыскать с ООО "Дзета" задолженность в сумме 3 719 732 руб. 49 коп. (т. 2, л.д. 94-95).

По результатам повторного рассмотрения дела решением Арбитражного суда Московской области от 26 сентября 2016 года исковые требования с учетом принятых судом уточнений удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 127-130).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Юмит-2С" и ООО "Дзета" подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить (т.3, л.д. 2-3, 10-11).

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Департамента городского имущества города Москвы возражала против удовлетворения апелляционных жалоб и просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, принимая во внимание указания суда кассационной инстанции, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 17.06.1996 между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "ЮМИТ-2С" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N М-10-005696, предметом которого (с учетом дополнительных соглашений: N б/н от 09.10.1996, N 2 от 28.11.1996, N 3 от 11.12.1997, N 4 от 30.04.1998) является земельный участок площадью 3 093 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Зеленоград, 2-й микрорайон, корпус 234-А, предоставляемый в долгосрочную аренду на 21 год для эксплуатации части существующего здания с целью реализации населению продуктов питания и других товаров народного потребления (т.1, л.д. 39-45).

При этом на земельном участке расположена часть нежилого здания по адресу: Москва, Зеленоград, 234а, что не оспаривается сторонами (т. 2, л.д. 64) и отражено в пункте 1.1. договора (т. 1, л.д. 40).

Как указал истец, площадь здания составляет 2944,6 кв.м. (т. 2, л.д. 98).

Здание, часть которого эксплуатируется ответчиками, не является многоквартирным домом.

Указанное обстоятельство не оспаривается заявителями апелляционных жалоб и дополнительно проверено апелляционным судом с учетом указаний суда кассационной инстанции. Так, изначально при предоставлении в аренду земельного участка ТОО "ТПК "Юмит-2С" в 1996 году в соответствии с ранее действовавшим земельным законодательством был определен земельный участок, занятый именно частью одноэтажного здания магазина. Приложением договору аренды от 17.06.1996 является план земельного участка (т.1 л.д.47), а также план границ земельного участка (т.1 л.д.52). При этом из материалов дела не следует, что указанный земельный участок расположен под жилым домом или относится к общей долевой собственности.

Согласно пункту 3.2 договора расчет арендной платы приведен в Приложении 1 к настоящему договору.

В Приложении N 1 к дополнительному соглашению от 13.07.1999 к договору закреплено, что расчет арендной платы производится по формуле: А = S x Сб x Кт, где S - площадь земельного участка - 0,3093 га, Сб - базовая ставка ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель - 216 000 руб./га, Кт - коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок арендной платы за землю - 0,17.

Согласно пункту 2 Приложения N 1 к дополнительному соглашению от 13.07.99 арендная плата вносится не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.

В соответствии с пунктом 3.3 договора введение коэффициентов для расчета размера арендной платы может производиться на основании законодательного акта, а также по соглашению сторон.

Размер арендной платы изменяется арендодателем в каждом конкретном случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом, предусматривающим такое изменение (введение), действуют новые ставки арендной платы. В случае изменения ставок арендной платы без указания дня их введения, таковым считается день регистрации нормативного акта (пункт 3.7 договора).

В соответствии с пунктом 3.6 договора с учетом приложения N 1 дополнительного соглашения от 13.07.1999 г. в случае невнесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,2% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 35 ЗК РФ, статьей 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи N 07/08 от 10.08.2008 г. к ООО "Дзета" перешло право собственности на часть нежилого здания площадью 297,1 кв.м (т. 2, л.д. 54), что отражено в выписке из ЕГРП от 30.09.2013 г. (т. 2, л.д. 51).

Также по договору купли-продажи N 01/09 от 02.10.2009 г. (т. 2, л.д. 46) к ООО "Дзета" перешло право собственности на часть нежилого здания площадью 843,1 кв.м, что отражено в выписке из ЕГРП от 15.01.2014 г. (т. 2., л.д. 44).

При этом в пользовании ООО "Юмит-2С" осталась часть здания площадью 484,6 кв.м, расположенная в пределах спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах, поскольку право собственности ООО "Дзета" на часть здания общей площадью 297,1 кв.м. зарегистрировано в ЕГРП, суд пришел к выводу о прекращении обязанности ООО "Юмит-2С" по внесению арендных платежей за пользование соответствующей частью земельного участка с указанной даты заключения соответствующих договоров.

Таким образом, обязанность по внесению арендных платежей подлежит распределению между ответчиками в соответствии с их долями арендаторов.

Согласно выполненному истцом расчету размер доли ООО "Юмит-2С" за период с 21.12.2012 г. по 30.09.2015 г. составляет 16,46%. (т. 2, л.д. 98); размер доли ООО "Дзета" за период с 01.10.2008 г. по 14.07.2013 г. составляет 10,09% (т. 2, л.д. 102), за период с 15.07.2013 г. по 30.09.2015 г. - 76,03%.

С учетом указанных обстоятельств задолженность по договору аренды земельного участка с долей арендатора 16,46% у ООО "Юмит-2С" (площадь 484,6 кв.м.). составила 685 181 руб. 98 коп., в том числе по арендной плате за период с 21.12.2012 по 30.09.2015 в сумме 301 585 руб. 34 коп.

С учетом доли ООО "Дзета" в размере 10,09% (площадь 297,1 кв.м.) задолженность данного лица составляет 110 661 руб. 43 коп. за период с 4 кв. 2008 по 14.07.2013 - с долей арендатора 76,03%, (площадь 297,1 кв.м.) задолженность составляет 1 907 332 руб. 98 коп. за период с 15.07.2013 по 30.09.2015.

Возражения по сумме основного долга, а также контррасчет долга ответчиками ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявлены.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчиков основного долга

Истец просил взыскать с ответчиков также пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды N 86 от 06.07.1999 г., а именно: с ООО "Юмит-2С" взыскать пени в сумме 383 596 руб. 64 коп. за период с 2 квартала 2013 по 30.09.2015; с ООО "Дзета" взыскать пени в сумме 1 623 629 руб. 81 коп. с 4 кв.2013 по 30.09.2015, в сумме 78 108 руб. 27 коп. с 4 кв. 2008 по 14.07.2013 (т.3, л.д. 96-105).

Проверив расчет пени, арбитражный апелляционный суд считает его правильным.

Возражения относительно правильности начисления пени, а также контррасчет пени ответчиками не заявлены.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах ответчиком, о том, что взысканная судом неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательств по внесению арендной платы, отклонены арбитражным апелляционным судом по стелющим обстоятельствам.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление пленума N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

Пунктом 73 данного постановления Пленума N 7 предусмотрено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возложено на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно п. 75 упомянутого постановления Пленума N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России (абзац 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, неустойки рассчитана истцом по ставке в размере 0,2% от суммы долга в соответствии с положениями приложения N 1 дополнительного соглашения от 13.07.1999 г к договору аренды.

При этом размер неустойки 0,2 % не является чрезмерно высоким.

Заключая дополнительное соглашение к договору аренды, стороны предусмотрели в качестве меры ответственности неустойку в размере, равном 0,2 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Ответчик был согласен с данным условием договора.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание сумму основного долга, значительный период просрочки, отсутствие в материалах дела доказательств принятия ответчиками мер по погашению задолженности перед истцом, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости взыскания с ООО "Юмит-2С" пени в сумме 383 596 руб. 64 коп. за период с 2 квартала 2013 по 30.09.2015, а также пени с ООО "Дзета" в сумме 1 623 629 руб. 81 коп. с 4 кв.2013 по 30.09.2015, в сумме 78 108 руб. 27 коп. с 4 кв. 2008 по 14.07.2013.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Довод апелляционной жалобы ООО "Дзета" о том, что оно не было извещено судом первой инстанции о рассмотрении дела (т.3, л.д. 2), также отклонен арбитражным апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, копии определений суда первой инстанции о привлечении ООО "Дзета" к участию в настоящем деле были направлены судом первой инстанции по месту государственной регистрации общества - г. Москва, Зеленоград, корп. 23А.

Однако почтовые конверты об извещении указанного общества всегда возвращались отделением связи с отметкой об истечении срока хранения как при участии ООО "Дзета" в качестве третьего лица, так и после привлечения его к участию в деле в качестве ответчика, что в силу пункта 2 части 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ является надлежащим извещением о рассмотрении настоящего дела (т.2, л.д. 76, 77, 119).

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26.09.2016 года по делу N А41-39837/15 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова