Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2016 г. N 07АП-10229/16

Требование: о признании частично недействующим договора аренды в отношении жилья, в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Томск

8 декабря 2016 г.

Дело N А67-5718/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Киреевой О.Ю.

судей: Е.В. Афанасьевой, Е.И. Захарчука

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Бабенковой

при участии:

от истца: О.С. Дашевская, служебное удостоверение

от ответчиков: не явились (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (07АП-10229/2016) на решение Арбитражного суда Томской области от 23.09.2016 по делу N А67-5718/2016

(судья А.В. Кузьмин)

по иску Заместителя прокурора Томской области в интересах муниципального образования "Город Томск"

к муниципальному образованию "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска и Жилищно-строительному кооперативу "Черёмушки" (634040, г. Томск, ул. Владимира Высоцкого, 28, стр.6, квартира 16, ИНН 7017345398, ОГРН 1147017000140)

о признании недействительными пунктов 8.1, 8.2 договора аренды земельного участка от 01.09.2015 N ТО-21-20984,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Томской области обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - Департамент) и Жилищно-строительному кооперативу "Черемушки" (далее - ЖСК "Черемушки") о признании недействительными пунктов 8.1, 8.2 договора аренды земельного участка от 01.09.2015 N ТО-21-20984, заключенного между ответчиками.

Решением Арбитражного суда Томской области от 23.09.2016 иск удовлетворен, признаны недействительными пункты 8.1, 8.2 договора аренды земельного участка от 01.09.2015 N ТО-21-20984, заключенного между муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска и Жилищно-строительным кооперативом "Черёмушки".

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что факт согласования сторонами права на односторонний отказ от договора или расторжение в одностороннем порядке не противоречит требованиям действующего законодательства, следовательно, отсутствуют основания для признания сделки недействительной в части согласования данного условия. Кроме того, указывает на необоснованность вывода суда об отклонении ссылки Департамента и Администрации города Томска на отсутствие у прокурора права на оспаривание сделки.

От прокуратуры в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором прокуратура с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом между муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента (арендодатель) и ЖСК "Черемушки" (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка для строительства N ТО-21-20984 от 01.09.2015, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: Томская область, г. Томск, ул. Обская, 17, с кадастровым номером 70:21:0100025:1397, площадью 3 733 кв. м, для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 01.09.2015 N ТО-21-20984 он заключен сроком на 10 лет с 01.09.2015 по 31.08.2025.

Согласно пунктам 8.1, 8.2 договора от 01.09.2015 N ТО-21-20984 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в случае нарушения предусмотренных договором условий или просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы за один платежный период. Договор считается расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об отказе от исполнения договора.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.06.2016 N 70/000/001/2016-7441.

При проведении проверки договоров аренды земельных участков, заключенных муниципальным образованием, прокуратурой Томской области выявлено заключение договоров аренды на условиях, не соответствующих пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающему исключительно судебный порядок прекращения долгосрочных договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Заместителя прокурора Томской области в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковое требование, пришел к выводу, что обращаясь с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земельного участка, прокурор действовал в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка, не находящегося в частной собственности граждан или организаций, условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (далее - Закон о прокуратуре) разъяснил, что прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований (пункт 1 статьи 52 АПК РФ).

По смыслу приведенной нормы права требовать признания сделок недействительными, предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 16402/10).

Согласно исковому заявлению прокурор обратился в суд с целью защиты гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц, публичных интересов, следовательно, прокурор обратился в суд с настоящим иском в рамках законодательно предоставленных ему полномочий, а суд, приняв указанный иск к рассмотрению, не нарушил норм процессуального законодательства.

На основании ранее изложенного, апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы в указанной части, как основанные на неверном толковании норм процессуального законодательства.

Заместитель прокурора Томской области, обращаясь с исковым заявлением о признании недействительными пунктов 8.1 и 8.2 договора аренды N ТО-21-21175, указал, что оспариваемые условия договора не соответствуют пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушают публичные интересы и интересы муниципального образования "Город Томск".

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительность части сделки не влечет недействительность сделки в целом при возможности совершения сделки без включения недействительной части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 71 Постановления N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 указанного Постановления).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

Из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Указанная норма, определяющая право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, вопреки доводам апелляционной жалобы, является императивной, поскольку содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила.

Таким образом, условие договора о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в случае нарушения предусмотренных договором условий или просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы более чем на 20 календарных дней, противоречит статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца, целью обращения прокурора с рассматриваемым иском в суд является защита публичных интересов и интересов муниципального образования "Город Томск", поскольку включение в текст договора оспариваемых незаконных условий не соответствует принципам добросовестности ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов; реализация Департаментом по управлению муниципальной собственностью администрации города Томска неправомерных правил расторжения договора в одностороннем порядке может повлечь обоснованное обращение за судебной защитой со стороны арендаторов, что интересам муниципального образования не соответствует.

Апелляционный суд, отклоняя доводы подателя жалобы, учитывает, что данный договор был заключен муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента, являющегося органом местного самоуправления. При этом договор был заключен органом не как хозяйствующим субъектом, в связи с чем нет оснований для вывода о том, что договор касается лишь его сторон и что прокурор обратился с иском в защиту прав конкретного лица. Прокурор в данном случае действует в защиту законности и в интересах муниципального образования, поскольку договор был заключен именно при решении вопросов местного значения, то есть вопросов непосредственно обеспечения жизнедеятельности муниципального образования. В связи с этим предъявление иска о признании недействительным части договора, не соответствующего нормам закона, направлено на защиту тех интересов муниципального образования, которые основаны на законе.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 23.09.2016 по делу N А67-5718/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.В. Афанасьева Е.И. Захарчук