Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2016 г. N 01АП-6083/16

Требование: о признании недействительным акта органа власти, о признании недействительным договора, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба возвращена, жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

7 декабря 2016 г.

А79-2984/2016

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой И.А.,

судей Захаровой Т.А., Кириловой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМУ-58" (ОГРН 1022101273006, ИНН 2129040518, г. Чебоксары, Московский пр., д. 17)

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.06.2016

по делу N А79-2984/2016,

принятое судьей Павловой О.Л.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СМУ-58"

о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике от 10.03.2016 N 21/001/001/2016-340,

без участия лиц,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "СМУ-58" (далее - ООО "СМУ-58", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление Росреестра) от 10.03.2016 N 21/001/001/2016-340 об отказе в государственной регистрации соглашения от 28.01.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 14.11.2006 N 386/3086-К.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - администрация).

Решением от 29.06.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии отказал заявителю в удовлетворении требования.

Общество не согласилось с решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, а также заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без его участия.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.06.2016 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, 01.02.2016 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения от 28.01.2016 о расторжении договора аренды от 14.11.2006 N 386/3086-К земельного участка с кадастровым номером 21:01:030312:51, общей площадью 8762 кв.м, заключенного с администрацией как стороной указанной сделки.

Сообщением от 10.03.2016 N 21/001/001/2016-340 Управление Росреестра со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) отказало Обществу в государственной регистрации указанного соглашения от 28.01.2016 в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

Посчитав решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации соглашения не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ следует, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (статья 9 Федерального закона N 122-ФЗ).

Согласно статье 13 Федерального закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Таким образом, абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

На основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 04.12.2006 Управлением Росреестра зарегистрирован договор аренды от 14.11.2006 N 386/3086-К, заключенный между администрацией и ООО "Агентство по недвижимости "Честр", согласно которому ООО "Агентство по недвижимости "Честр" предоставлен в аренду сроком с 04.12.2006 по 14.07.2017 земельный участок с кадастровым номером 21:01:030312:51, площадью 8762 кв.м под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г.Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 58; XIII мкр НЮР пр. Тракторостроителей, поз. 11б (находится примерно в 50 м по направлению на запад от ориентира).

Впоследствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с пунктом 2 статьи 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ, статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами, предметом которых выступает строительство помещений в многоквартирном доме по указанному выше строительному адресу на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030312:51.

Одновременно с регистрацией первого договора участия в долевом строительстве 13.04.2007 в ЕГРП в соответствии с пунктом 3 статьи 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ, пунктом 1 статьи 13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве внесены записи о залоге в пользу участников долевого строительства принадлежащего застройщику на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030312:51.

По итогам аукциона конкурсным управляющим ООО "Агентство по недвижимости "Честр" была продана ООО "СМУ-58" 71034/100827 доля в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством жилом доме, возведенном на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030312:51.

17.09.2014 в ЕГРП зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды от 14.11.2006 N 386/3086-К, согласно которому права арендатора по данному договору переданы ООО "СМУ-58".

Многоквартирный жилой дом (квартиры с N 1 по N 175) со встроено-пристроенными помещениями обслуживания (с N 1 по N 21), расположенного по адресу: г.Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 54, корпус 1, на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030312:51, введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 22.12.2015, выданным администрацией.

18.01.2016 в ЕГРП зарегистрировано право собственности на первое помещение (квартира N 39) в указанном многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из указанных положений, а также статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, на котором расположен многоквартирный жилой дом, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности на объект долевого строительства - первое помещение (квартира N 39) в указанном многоквартирном доме, на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.

При таких обстоятельствах заключение соглашения о расторжении договора аренды земельного участка между администрацией и Обществом невозможно, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Указанная правовая позиция закреплена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

В рассматриваемом случае арендатор обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, тогда как должен был обратиться с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды, что являлось бы достаточным для проведения соответствующей регистрации.

При этих условиях основания для государственной регистрации спорного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка у Управления Росреестра отсутствовали.

Позицию регистрирующего органа и суда первой инстанции о том, что земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет как под многоквартирный дом, в связи с чем у собственников помещений многоквартирного дома не возникло право общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество многоквартирного дома, суд апелляционной инстанции признает несостоятельной, противоречащей приведенным нормам законодательства, однако не повлиявшую на итоговый вывод.

Выводы суда о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без погашения записи об ипотеке (залоге) права аренды земельного участка, сделанные в поддержку аналогичной позиции Управления Росреестра, не имеют правового значения для рассмотрения дела применительно к рассматриваемой ситуации (обращение Общества в регистрирующий орган с иным заявлением).

Кроме того, по сообщению Управления Росреестра, изложенному в дополнительном отзыве на апелляционную жалобу, 29.11.2016 в ЕГРП прекращена запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 21:01:030312:51, о чем представлена соответствующая выписка.

Таким образом, с учетом сформированной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и регистрации в настоящее время прекращения прав аренды в отношении указанного земельного участка нарушение прав и законных интересов Общества отсутствует.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Обществом не доказано.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При этих условиях суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленного требования.

Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Общества по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.06.2016 по делу N А79-2984/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМУ-58" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-58" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 02.08.2016 N 1528.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.А. Смирнова

Судьи

Т.А. Захарова Е.А. Кирилова