Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2016 г. N 18АП-14916/16

Требование: о понуждении заключить договор, о признании незаконным акта органа власти по договору купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Челябинск

08 декабря 2016 г.

Дело N А47-5758/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.10.2016 по делу N А47-5758/2016 (судья Александров А.А.).

Общество с ограниченной ответственностью "ТЕРРА" (далее - ООО "ТЕРРА", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Администрации, изложенного в письме от 03.06.2016 N 01-30/2983, об отказе в заключении с ООО "ТЕРРА" договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:1824 и обязании Администрации заключить с ООО "ТЕРРА" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:1824.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (далее также - МО Ленинский сельсовет, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.10.2016 (резолютивная часть объявлена 06.10.2016) требования общества удовлетворены: суд признал недействительным отказ Администрации в заключении с ООО "ТЕРРА" договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:1824, изложенный в письме от 03.06.2016 N 01-30/2983, и обязал Администрацию устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем направления в адрес ООО "ТЕРРА" в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:1824.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права или норм процессуального права.

Так, податель жалобы указывает, что в соответствии с пунктом 3 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения. На момент подачи заявления ООО "ТЕРРА" 18.05.2016 на территории МО Ленинский сельсовет были утверждены Генеральный план и Правила землепользования и застройки МО Ленинский сельсовет. Следовательно, полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными на территории Ленинского сельсовета Оренбургского района, обладает Администрация МО Ленинский сельсовет.

По вопросу применения судом части 14 статьи 34 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) податель жалобы полагает, что часть 14 статьи 34 применяется в контексте части 2 статьи 34, а именно в случае, если до дня вступления в силу названного Закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков. Таким образом, часть 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ применяется в случае заключения договоров аренды (купли-продажи) земельных участков после вступления в силу настоящего Закона и касается исключительно условий договоров, заключаемых в соответствии с опубликованным извещением либо сообщением о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков.

Податель жалобы также отмечает, что пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 (Закон N 171-ФЗ). В настоящее время закреплен новый порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так как заявитель с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность обратился в мае 2016 года, то продажа земельного участка должна быть осуществлена в соответствии с установленным новым порядком предоставления земельных участков Администрацией МО Ленинский сельсовет.

Кроме того, Администрация указывает, что в материалах дела отсутствует градостроительный план на земельный участок с кадастровым номером 56:21:1302001:1824. На указанный земельный участок градостроительный план не разрабатывался, арендатор - ООО "ТЕРРА" с заявлением о подготовке градостроительного плана в отношении спорного земельного участка в орган местного самоуправления не обращалось. Таким образом, вывод суда о том, что арендатором выполнены условия договора аренды (пункт 4.4.11), необходимые для выкупа спорного земельного участка, является ошибочными.

От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого решения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.09.2011 между Администрацией (арендодатель) и ООО "ТЕРРА" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:21:1302001:131, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир административное здание, участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Оренбургской обл., Оренбургский р-н, Ленинский сельсовет, п. Ленина, д. 33, площадью 4 519 432 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 26.07.2011 N 56/11-103375, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора) (л. д. 15-22).

Договор заключен на 10 лет. Срок аренды участка устанавливается с 09.09.2011 по 09.09.2021 (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 4.4.11 договора (в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2013, л. д. 28-32) арендатор обязан разработать и согласовать проект планировки территории и проект межевания территории, подготовить и передать в Администрацию муниципального образования Ленинский сельсовет Оренбургского района в течение шести месяцев с момента подписания договора аренды земельного участка, подготовить проектное решение по строительству инженерных коммуникаций и объектов инженерной инфраструктуры в течение девяти месяцев.

Согласно пункту 4.4.15 договора (в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2013) арендатор земельных участков имеет исключительное право приобрести земельные участки, предназначенные для малоэтажного жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в границах ранее предоставленного земельного участка в собственность или в аренду после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков по этапам.

Договор и дополнительные соглашения к нему от 02.08.2013, от 19.08.2013, от 26.06.2015 (л. д. 28-59) в установленном законом порядке зарегистрированы, о чем свидетельствуют штампы регистрационных надписей на договоре и на дополнительных соглашениях к нему.

Земельный участок площадью 4 519 432 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - административное здание, участок находится примерно в 5000 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, с/с Ленинский, п. Ленина, ул. Ленинская, д. 33, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 25.09.2007, с кадастровым номером 56:21:1302001:131, с разрешенным использованием: для жилищного строительства, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 26.07.2011 N 56/11-103375 (л. д. 24-26).

Дополнительным соглашением от 26.06.2015 N 3 к договору аренды стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки, указанные в приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению" (л. д. 36-59). В перечне указан, в том числе, спорный земельный участок с кадастровым номером 56:21:1302001:1824.

18 мая 2016 года ООО "ТЕРРА" обратилось в Администрацию с заявлением от 17.05.2016 о предоставлении в собственность за плату земельного участка, арендуемого обществом для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Общество просило предоставить в собственность за плату земельный участок площадью 9691 кв. м, с кадастровым номером 56:21:1302001:1824 (земельный участок образован в границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером 56:21:1303001:131) (л. д. 60, 61).

В качестве приложения к названному заявлению общество направило в адрес Администрации проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка (л. д. 62, 63).

Обществом получен отказ в продаже испрашиваемого земельного участка, выраженный в письме Администрации от 03.06.2016 N 01-30/2983 (л. д. 64-66). В качестве основания для отказа в заключении договора купли-продажи названного земельного участка Администрация указала на неисполнение арендатором земельного участка обязанностей, предусмотренных пунктом 4.4.13 договора аренды, неприменение к спорным отношениям нормы части 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, а также на отсутствие у Администрации с 01.03.2015 полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, по причине вступления в законную силу Закона N 171-ФЗ и на то обстоятельство, что на территории МО Ленинский сельсовет утверждены Генеральный план и Правила землепользования и застройки.

Полагая, что отказ Администрации является незаконным и нарушающим права заявителя в сфере осуществляемой им предпринимательской деятельности, общество обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 198 названного Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 названного Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа изложенных норм следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемого решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Из правовой позиции сторон по делу следует, что между сторонами имеются разногласия по порядку применения нормы части 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ.

Так, в соответствии с указанной нормой отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В силу части 2 указанной статьи в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Довод Администрации о том, что часть 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ применяется только в контексте части 2 указанной же статьи и только в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных после вступления в силу данного Закона, обоснованно не был принят арбитражным судом первой инстанции как основанный на неверном толковании указанных норм права.

Так, как верно отметил заявитель в отзыве на апелляционную жалобу, в части 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ регламентированы две разные ситуации: 1) в отношении договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенных до дня вступления в силу названного Закона, и 2) в отношении договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенных после вступления в силу названного Закона в порядке части 2 указанной же статьи.

В настоящем случае договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен с обществом до вступления в силу названного Закона.

Соответственно, отношения, связанные с реализацией положений данного договора, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного Закона.

Пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ) предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.

Ввиду указанного верным является и вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что в настоящем случае полномочие по распоряжению спорным земельным участком принадлежит заинтересованному лицу - Администрации на основании абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ, согласно которому распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Норма пункта 2 статьи 3.3 Закона N 137-ФЗ в редакции после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, согласно которой предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, в настоящем случае не применима с учетом части 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, распоряжение спорным земельным участком производится в настоящем случае именно в порядке реализации условий договора аренды от 15.09.2011, заключенного между ООО "ТЕРРА" и Администрацией и действующего в настоящее время.

Также арбитражный суд первой инстанции верно указал, что и земельное законодательство (пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ), и положения договора аренды (пункт 4.4.15) связывают возникновение у арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, исключительного права на выкуп части данного земельного участка только с разработкой и утверждением в установленном законом порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков.

Указанные обязательства заявителем исполнены. На обратное Администрация не ссылается.

Администрация в апелляционной жалобе указывает на то, что ООО "ТЕРРА" не получало градостроительный план на земельный участок с кадастровым номером 56:21:1302001:1824.

Между тем, получение указанного документа ни согласно пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ, ни согласно пункту 4.4.15 договора аренды не является необходимым условием возникновения у заявителя как арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, исключительного права на выкуп спорного участка.

С учетом изложенного оспариваемый отказ Администрации арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал незаконным.

Доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При приведенных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.10.2016 по делу N А47-5758/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Н. Пирская