Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2016 г. N 20АП-7190/16

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении жилья, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Тула

8 декабря 2016 г.

Дело N А54-5697/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07.12.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.12.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Зелютковой Валентины Михайловны (ОГРНИП 304623020200017) - Рожкова А.А. (доверенность от 28.11.2016), в отсутствие ответчика - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) и третьего лица - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.09.2016 по делу N А54-5697/2015 (судья Сельдемирова В.А.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Зелюткова Валентина Михайловна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, общей площадью 74,5 кв. метров, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 20, реестровый номер 74726 (т. 1, л. д. 7).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества и считать договор заключенным на следующих условиях:

- пункт 2.1: "Цена продажи установлена в размере рыночной стоимости и составляет 1 530 652 рублей 21 копейки, НДС не облагается";

- пункт 2.2: "Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной пунктом 2.1 договора (в дальнейшем - основной долг), в течение пяти лет с даты заключения настоящего договора";

- пункт 2.3: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 25 510 (двадцать пять тысяч пятьсот десять) рублей 87 копеек (последний платеж - 25 510 двадцать пять тысяч пятьсот десять) рублей 88 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора". Судом уточнение принято.

Определением суда от 03.03.2016, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление).

Решением суда от 26.09.2016 (т. 4, л. д. 36) исковые требования удовлетворены. Суд не принял во внимание отчет о рыночной стоимости имущества, составленный ИП Калининой С.Е., на основании которого администрацией определена цена выкупаемого объекта. В связи с наличием у сторон разногласий по цене выкупа, представлением предпринимателем альтернативного рыночного отчета о стоимости спорного имущества, суд, назначив судебную экспертизу по делу, разрешил спор по ее результатам.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что экспертом в заключении не проведен анализ постановления правительства Рязанской области от 25.02.2005 N 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области" (далее - постановление N 37) на соответствие его текущим рыночным условиям; неверно выбраны объекты-аналоги; не проанализирована достаточность и достоверность используемой информации. Считает, что судебные расходы по оплате проведенных по делу экспертиз в полном объеме не могут быть возложены на ответчика.

В отзыве истец просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указывает, что доводы жалобы сводятся к несогласию администрации с выбранными экспертом объектами-аналогами, однако такой выбор является исключительно компетенцией самого эксперта (Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности"). Отмечает, что эксперт вызывался судом и дал пояснения по возникшим вопросам. Обращает внимание на то, что в составленном по заказу администрации отчете о рыночной стоимости спорного имущества средняя величина арендной ставки на аналогичные помещения рассчитана с учетом НДС и при определении рыночной стоимости НДС не вычтен, что свидетельствует о методологической ошибке, повлекшей искажение рыночной стоимости имущества. Указывает, что разница между заключением ИП Калининой С.Е., составленным по заказу ответчика, и экспертным исследование составляет приблизительно 20 % (фактически разница в НДС).

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнения представителя истца судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель является арендатором недвижимого муниципального имущества - нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, общей площадью 74,5 кв. метров, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 20 (договор аренды от 01.11.2006 N 1402106, т. 1, л. д. 11-14).

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), предприниматель 21.04.2015 обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Решением Рязанской городской думы от 23.07.2015 N 278-II установлены условия приватизации нежилого помещения путем его выкупа обществом в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 2, л. д. 15).

Во исполнение решения управление направило в адрес предпринимателя письмо от 03.08.2015 (т. 1, л. д. 30), предложив заключить договор купли-продажи по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 07.07.2015 N 125/15, выполненного индивидуальным предпринимателем Калининой С.Е., и составляющей 1 910 000 рублей, НДС не облагается.

Не согласившись с предложенной выкупной стоимостью, предприниматель направил в администрацию протокол разногласий от 25.08.2015, в котором предложил установить стоимость выкупаемого имущества в размере 1 390 000 рублей, сославшись на справку оценочной организации ООО "Транспектр" от 19.08.2015 (т. 1, л. д. 33-34, 125-126).

Письмом от 15.09.2015 N 02/4-13-4929-Ис (т. 1, л. д. 35) администрация отклонила протокол разногласий.

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению из публичной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 07.07.2015 N 125/15.

Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно выполненному ИП Калининой С.Е. по заказу администрации отчету об оценке от 07.07.2015 N 125/15, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 08.06.2015 составила 1 910 000 рублей, НДС не облагается (т. 1, л. д. 56).

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки предприниматель представил справку оценочной организации ООО "Транспектр" от 19.08.2015 (т. 1, л. д. 33-34, 125-126), согласно которой стоимость выкупаемого имущества составляет 1 390 000 рублей.

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, были назначены экспертиза и повторная экспертиза, проведение которых поручено ООО "Актив" (эксперт Власкин С.И.) и ООО "РОНЭКС" (эксперт Сивцов О.В.) соответственно (т. 2, л. д. 153, т. 4, л. д. 36).

Выкупная цена определена судом на дату подачи заявки на выкуп - 21.04.2015 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12) по результатам повторной судебной экспертизы и составила 1 530 652 рублей 21 копейка без НДС.

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд, с учетом результатов проведенных экспертиз, пришел к выводу о том, что составленный по заказу администрации отчет от 07.07.2015 N 125/15 не может быть использован при определении цены продажи спорного имущества, эта цена установлена на основании заключения повторной судебной экспертизы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11).

Возражения, на которые ссылается заявитель, оспаривая повторную судебную экспертизу, не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами экспертизы. Ответчик надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорил с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний, которыми суд не обладает.

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Исследовательская часть повторного экспертного заключения от 17.06.2016 (т. 3, л. д. 31) является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение повторной экспертизы не содержит.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В отчете указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация о помещениях, содержащаяся на официальном сайте администрации города Рязани, Рязанской городской думы (www.admrzn.ru). Использованные в экспертном заключении объекты-аналоги предназначены для торгово-офисного помещения, имеют отдельный вход, коммуникации, расположены на цокольном и первом этажах (т. 3, л. д. 98).

Судом апелляционной инстанции не принимается указание заявителя на то, что при расчете корректировок на местоположение, на тип здания, на этажность, на площадь, на состояние, на наличие коммуникаций и т. д. эксперт ссылается на постановление N 37 и применяет этот документ как основу в исследованиях и расчетах.

Постановлением N 37 была утверждена методика определения арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений) (приложение N 1 к постановлению N 37).

В разделе 1 данной методики указано, что она устанавливает порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости с использованием следующих методов, основанных на результатах исследования рынка аренды недвижимости Рязанской области: метода массовой оценки; метода индивидуальной оценки; метода определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости.

Таким образом, корректировки, использованные экспертом Сивцовым О.В., рассчитаны по результатам изучения рынка недвижимости.

Согласно требованиям подпункта б) пункта 22 ФСО N 1 оценщик обязан скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

Доказательств того, что содержащиеся в постановлении N 37 сведения не соответствуют текущим рыночным условиям, а примененные экспертом корректировки не являются актуальными, администрацией, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о недостоверности экспертного исследования, на основании которого определена рыночная стоимость спорного помещения, не имеется.

Ходатайство администрации о назначении по делу повторной судебной экспертизы, заявленное в суде первой инстанции, правомерно отклонено на основании статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности и противоречий в выводах ранее проведенных исследований. В суде апелляционной инстанции такое ходатайство администрацией не заявлено.

Несостоятелен также довод заявителя о незаконности взыскания с него судебных расходов по оплате проведенной по делу судебной экспертизы как несоответствующий положениям статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым денежные суммы, подлежащие выплате экспертам за выполненную работу, относятся к судебным издержкам; судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

То обстоятельство, что истец фактически согласился с результатами судебной экспертизы, не является обстоятельством, исключающим в настоящем случае отнесение расходов на оплату такой экспертизы на проигравшую спор сторону.

Ссылка заявителя на необходимость пропорционального распределения судебных расходов на оплату проведенных по делу судебных экспертиз, подлежит отклонению, поскольку рассматриваемый спор является неимущественным, требования истца об урегулировании разногласий удовлетворены полностью.

Правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек применяется по экономическим спорам, возникающим из публичных правоотношений, связанным с оспариванием ненормативных правовых актов налоговых, таможенных и иных органов, если принятие таких актов возлагает имущественную обязанность на заявителя (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.09.2016 по делу N А54-5697/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.М. Дайнеко Е.Н. Тимашкова