Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2016 г. N 02АП-9057/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 марта 2017 г. N Ф01-537/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Киров

22 ноября 2016 г.

Дело N А82-4887/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей Кобелевой О.П., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ложкиной Н.С.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Молчанова С.В., действующего на основании доверенности от 28.07.2016,

представителя ответчика Мольковой М.А., действующей на основании доверенности от 30.09.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Колосовой Анны Сергеевны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.08.2016 по делу N А82-4887/2016, принятое судом в составе судьи Соловьевой Т.А.,

по иску муниципального унитарного предприятия "Вознесенский" города Ярославля (ИНН 7604007643, ОГРН 1027600677389)

к индивидуальному предпринимателю Колосовой Анне Сергеевне (ИНН 760600360210, ОГРН 304760632800088)

третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля, общество с ограниченной ответственностью "Родничок" (ИНН 7602068986, ОГРН 1087602004115),

о расторжении договора аренды и обязании освободить помещения,

установил:

муниципальное унитарное предприятие "Центральный рынок" (далее - истец, МУП "Центральный рынок") города Ярославля обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к индивидуальному предпринимателю Колосовой Анне Сергеевне (далее - ответчик, ИП Колосова А.С., предприниматель, заявитель жалобы) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 05.10.1999 N 7116-Б, обязании освободить занимаемые помещения.

В судебном заседании суда первой инстанции истец уточнил свое наименование в связи с переименованием на муниципальное унитарное предприятие "Вознесенский" (далее - МУП "Вознесенский", предприятие).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля (далее - Комитет), общество с ограниченной ответственностью "Родничок" (далее - ООО "Родничок").

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 18.08.2016 исковые требования удовлетворены.

ИП Колосова Анна Сергеевна с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, действия истца, направленные на расторжение договора, представляют собой злоупотребление правом, в рамках дела N А82-500/2016 судебной экспертизой установлено, что арендуемые ответчиком помещения относятся к цокольному этажу здания, данный факт подтверждает факт уплаты арендной платы предпринимателем в большем - ошибочном размере, таким образом, размер задолженности не может быть подтвержден, а действия по расторжению договора истцом не имеют правого основания. При сложившейся неопределенности в отношениях между арендатором и арендодателем в части размера подлежащей уплате арендной платы и до ее урегулирования считать исполнение обязанности арендатором по уплате арендных платежей ненадлежащими, не представляется возможным, уплата арендной платы в размере, значительно превышающем ее надлежащее значение, уже повлекло и может повлечь еще большее неосновательное обогащение на стороне арендодателя. Кроме того, ввиду того, что в направленной арендатору претензии ставится вопрос только о расторжении договора аренды, но не о погашении задолженности по арендной плате, считать досудебный порядок соблюденным, также не представляется возможным.

МУП "Вознесенский" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает, что вступление в силу судебного акта по делу N А82-500/2016 не повлияет на сумму задолженности арендатора, поскольку размер арендной платы будет считаться измененным только с момента вступления в силу данного судебного акта, кроме того, задолженность по уплате арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.08.2014 установлена определением суда от 12.02.2015 по делу N А82-13957/2014, которым утверждено мировое соглашение, которое, в свою очередь, не выполняется арендатором.

В судебном заседании представители сторон поддержали изложенные доводы и возражения.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, 05.10.1999 КУМИ г.Ярославля (арендодатель) и ИП Тернопол Н.А. (арендатор) заключили договор аренды N 7116-Б (далее - договор) (л.д.-38-60), в соответствии которым арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания), состоящее из нежилого помещения, общей площадью 207.0 кв.м, (в том числе подвал - нет, неблагоустроенное помещение - нет, частично благоустроенное помещение нет), расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, ул.Свободы, дом N 46, для использования под магазин. Указанное помещение находится в муниципальной собственности.

В силу пунктов 3.1, 3.5 договора за аренду помещения, у казанного в пункте 1.1 договора арендатор перечисляет арендодателю на текущий счет N 40603810600000200001 в КБ ОАО Ярославский коммерческий банк социального развития "Ярсоцбанк" г.Ярославля арендную плату в соответствии с постановлением мэра г.Ярославля сумме 91 287 руб. в год или 7607 руб. 25 коп. в месяц. НДС (20 %), начисляемый на арендную плату, в сумме 18 257 руб. 40 коп. арендатор перечисляет в отделение Федерального казначейства по г.Ярославлю. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно. В платежном документе указывается номер договора аренды, период, за который производится оплата, сумма арендной, платы, сумма налогов.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2.3 договора досрочное расторжение договора производится по соглашению сторон или по решению суда. В связи с существенным нарушением условий договора договор подлежит безусловному досрочному расторжению, а арендатор выселению, в том числе в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа.

МУП "Старый город" (арендодатель) ИП Тернопол Н.А. (арендатор) КУМИ мэрии г.Ярославля (Комитет) 01.10.2000 заключили дополнительный протокол N 3 к договору аренды, в соответствии с которым стороны изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания - нежилое помещение) общей площадью 191,5 кв.м, (в том числе подвал - 0.00 кв.м, неблагоустроенное помещение - 0.00 кв.м, частично благоустроенное помещение - 0.00 кв.м), расположенное по адресу: РФ, город Ярославль, Кировский район, ул.Свободы, дом 46, (1-ый этаж, основной корпус, литер А1, помещения NN 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 100, 101, 102, 103, 104, 105) для использования под магазин" (л.д.-44, 45).

01.02.2002 МУП "Старый город" (арендодатель) и ИП Тернопол Н.А. (арендатор) КУМИ мэрии г.Ярославля (Комитет) заключили дополнительный протокол N 5, в соответствии с которым сторонами согласовано изменение арендной платы (л.д.-46, 47).

Между МУП "Старый город" (арендодатель) и ИП Тернопол Н.А. (арендатор) КУМИ мэрии г.Ярославля (Комитет) 01.02.2003 заключен дополнительный протокол N 7 к договору аренды, в соответствии с которым сторонами согласовано изменение арендной платы (л.д.-48, 49).

24.12.2007 МУП "Старый город" (арендодатель), ИП Норовков А.А., Колосова А.С. (арендатор) КУМИ мэрии г.Ярославля (Комитет) заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым ИП Норовков А.А. с согласия арендодателя и Комитета передает ИП Колосовой А.С. в полном объеме свои права и обязанности по заключенному между МУП "Старый город" г.Ярославля, индивидуальным предпринимателем Норовковым А.А., в присутствии Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля договору, дополнительному протоколу к договору от 01.04.2000, дополнительному протоколу от 01.10.2000 N 2, дополнительному протоколу к договору от 10.11.2000 N 3, дополнительному протоколу от 01.02.2001 N 4, дополнительному соглашению от 23.11.2005, а ИП Колосова А.С. принимает на себя в полном объеме права и обязанности арендатора по договору, дополнительным протоколам к нему от 01.04.2000, от 01.10.2000 N 2, от 10.11.2000 N 3, от 01.02.2001 N 4 и дополнительному соглашению от 23.11.2005. Соглашение вступает в силу с 01.01.2008 (л.д.-50, 51).

МУП "Старый город" (арендодатель), ИП Колосова А.С. (арендатор), КУМИ мэрии г.Ярославля (Комитет) 28.12.2007 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым пункт 1.1 изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (часть здания - благоустроенные нежилые помещения N N 64-70, 100-105), общей площадью 191,5 кв.м., расположенные по адресу: г.Ярославль, ул.Свободы, д.46, литер А1, 1-й этаж для использования под кафе", установлен размер арендной платы (л.д.-52, 53).

Между МУП "Старый город" (арендодатель), ИП Колосовой А.С. (арендатор), КУМИ мэрии г.Ярославля (Комитет) 01.07.2008 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым срок действия договора установлен с 01.10.1999 по 31.12.2025 (л.д.-55).

22.07.2008 МУП "Старый город" (арендодатель), ИП Колосова А.С. (арендатор), КУМИ мэрии г.Ярославля (Комитет) заключили дополнительное соглашение, в соответствии с пунктом 1.1 которого "арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (часть здания - благоустроенные нежилые помещения N N 64-70, 100-105, 186, 187), общей площадью 182,7 кв.м, расположенные по адресу: г.Ярославль, ул.Свободы, д.46, литер A1, 1-й этаж для использования под кафе". Также сторонами согласован размер арендной платы (л.д.-56-58).

Между МУП "Старый город" (арендодатель), ИП Колосовой А.С. (арендатор), КУМИ мэрии г.Ярославля (Комитет) 31.01.2008 заключено дополнительное соглашение, которым согласованы права и обязанности сторон, касающиеся проведения капитального ремонта (л.д.-59, 60).

МУП "Старый город" уведомлением от 11.10.2012 известило ответчика об изменении арендной платы (исх. N 01-15/2096) (л.д.-61).

Соглашением от 19.02.2015 стороны согласовали также график погашения задолженности за период с 01.09.2014 по 28.02.2015 в сумме 343 605 руб. 96 коп. (л.д.-120, 121), задолженность по данному соглашению на момент рассмотрения дела, составляет 286 338 руб. 31 коп. (л.д.-108-110).

В пункте 4 названного соглашения стороны согласовали, что в случае нарушения должником обязательств, предусмотренных пунктом 2 соглашения и сроков погашения задолженности предприятие вправе обратиться в арбитражный суд с принудительным взысканием задолженности по договору и требованиями о расторжении договора.

В связи с тем, что ответчик оплачивал арендную плату несвоевременно, за ним образовалась задолженность в размере 1 285 296 руб. 30 коп, в том числе имеется задолженность, установленная определением от 19.02.2015 по делу N А82-13957/2014 об утверждении мирового соглашения за период с 01.01.2013 по 31.08.2014.

Мировое соглашение ответчиком на настоящий момент не исполняется в полном объеме, что подтверждено и представителем ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции.

Предприятие направило предпринимателю претензии от 24.03.2016 N 154, от 14.03.2016 N 132.

Ответчиком претензии получены, что по существу им не оспаривается, однако ответ истцу не направлен, задолженность не погашена.

В связи с имеющейся задолженностью по арендной плате на стороне предпринимателя, истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском с учетом уточнения (л.д.-105-107).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, и, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Наличие задолженности по оплате арендных платежей на стороне предпринимателя за период с 01.01.2013 по 31.08.2014 в размере 568 907 руб. 15 коп. подтверждается судебными актами по делу N А82-13957/2014.

Доказательств гашения данной задолженности в установленные мировым соглашением сроки в материалы дела не представлено.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что в настоящее время исполнительный лист, выданный во исполнение мирового соглашения, находится на исполнении в службе судебных приставов (л.д.-111), задолженность в установленные сроки не погашается.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на решение по делу N А82-500/2016 от 17.08.2016 о внесении изменений в договор аренды в части уменьшения арендной платы.

Вместе с тем, указанные доводы при данных обстоятельствах не влияют на выводы суда в отношении рассматриваемых требований.

Исходя из чего, ссылка на то, что у предпринимателя на момент рассмотрения данного дела имелась переплата по арендной плате в связи с тем, что спорное помещение относится к цокольному этажу, основана на неверном толковании норм права.

Поскольку факт наличия задолженности подтвержден материалами дела, в том числе вступившим в законную силу судебным актом, доказательства, оплаты задолженности в предусмотренные сроки суду не представлены, то, следовательно, требования МУП "Вознесенский" о расторжении договора являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом.

Также ИП Колосова А.С. указывает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

По пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пункта 2 указанной нормы права требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Из смысла указанных норм следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Данный вывод согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Истец направлял ответчику уведомление от 14.03.2016 N 132 (л.д.-113), в котором указал, что в соответствии с пунктом 4.2 и подпунктом 4.2.3 договора аренды МУП "Центральный рынок" г.Ярославля вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть Договор в случае невнесения ИП Колосовой А.С. арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором аренды сроков платежей. ИП Колосова А.С. не произвела оплату за февраль 2016 года (срок платежа до 09.02.2016) и март 2016 года (срок платежа до 09.03.2016), таким образом, нарушив условия договора аренды. В связи с вышеизложенным МУП "Центральный рынок" г.Ярославля уведомляет ИП Колосова А.С. о том, что договор аренды от 05.10.1999 N 7116-Б в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.2, подпунктом 4.2.3 договора аренды считается расторгнутым с момента получения ИП Колосовой А.С. настоящего уведомления. МУП "Центральный рынок" требует до 01.04.2016 передать имущество по акту приема-передачи.

Предприятие направляло ответчику претензию от 24.03.2016 N 154 (л.д.-31), в которой указало, что в соответствии с пунктом 4.2 и подпунктом 4.2.3 договора аренды МУП "Центральный рынок" г.Ярославля вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор в случае невнесения ИП Колосовой А.С. арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором аренды сроков платежей. ИП Колосова А.С. не произвела оплату за февраль 2016 года (срок платежа до 09.02.2016) и март 2016 года (срок платежа до 09.03.2016), таким образом, нарушив условия договора аренды. В связи с вышеизложенным МУП "Центральный рынок" г.Ярославля предлагает ИП Колосовой А.С. расторгнуть договор аренды от 05.10.1999 N 7116-Б в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.2, подпунктом 4.2.3 договора аренды с 01.04.2016. О принятом решении просило уведомить предприятие в срок до 31.03.2016.

В данном случае в качестве такового возможно рассматривать также обращение истца в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате (дело N А82-13957/2014) и соглашение сторон о погашении задолженности от 19.02.2015 (л.д.-120-121).

При этом, как ранее указывалось, в рамках дела N А82-13957/2014 между предприятием и предпринимателем заключено мировое соглашение, в котором ИП Колосова А.С. признала наличие задолженности в сумме 568 907 руб. 15 коп. по договору аренды N 7116-Б и приняла на себя обязательства погасить имеющуюся задолженность в согласованные сторонами в мировом соглашении сроки.

Задолженность, признанная предпринимателем в рамках дела N А82-13957/2014, а также в соглашении от 19.02.2015, возникла по причине неисполнения арендатором обязанности по оплате арендных платежей более двух раз.

Требование об исполнении условий договора и уплате этой задолженности предъявлено истцом ответчику, в том числе в судебном порядке.

На основании части 2 статьи 142 АПК РФ мировое соглашение, не исполненное добровольно, подлежит принудительному исполнению по правилам раздела VII настоящего Кодекса на основании исполнительного листа, выдаваемого арбитражным судом по ходатайству лица, заключившего мировое соглашение.

Таким образом, у ответчика по данному делу имелась информация о сроках, до которых она должна была погасить существующую задолженность.

Неопределенность в размере арендной платы, установленной в договоре, за рассматриваемые периоды у ответчика отсутствовала.

Ответчик неоднократно (в том числе уведомлением N 132 и претензией N 154) предупреждался МУП "Вознесенский" о расторжении договора аренды, при этом указывалось на наличие задолженности по внесению арендных платежей.

В тексте претензии N 154 истцом указано на то, что предприниматель должен уведомить о принятом решении в срок до 31.03.2016.

Виду того, что с исковым заявлением в суд истец обратился 12.04.2016, то ответчику был предоставлен срок для исполнения требований истца.

Следует признать, что предусмотренный законом порядок расторжения договора аренды предприятием соблюден.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм действующего законодательства, отмене или изменению по приведенным в жалобе доводам не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.08.2016 по делу N А82-4887/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Колосовой Анны Сергеевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

В.Г. Сандалов

Судьи

О.П. Кобелева Т.Е. Пуртова