Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2016 г. N 02АП-8673/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

08 ноября 2016 г.

Дело N А82-14517/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черных Л.И.,

судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Берковича Александра Владимировича

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.07.2016 по делу N А82-14517/2015, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.

по иску Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"

(ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884)

к индивидуальному предпринимателю Берковичу Александру Владимировичу (ИНН: 760404614765, ОГРНИП: 305760422900121)

о взыскании денежной суммы,

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с индивидуального предпринимателя Берковича Александра Владимировича (далее - ответчик, Предприниматель) 559 882 рублей 59 копеек долга по арендной плате по договору от 12.10.2009 N 22004-и за период с 28.11.2014 по 31.05.2016, 238 908 рублей 91 копеек пени за период с 16.12.2014 по 23.05.2016.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.07.2016 исковые требования удовлетворены.

Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Ответчик указывает, что истцом не представлено доказательства, подтверждающие права Учреждения по взысканию с ответчика спорной задолженности, поскольку арендодателем по договору аренды от 12.10.2009 N 22004-и является город Ярославль в лице Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля. Кроме того, ответчик, ссылаясь на Закон Ярославской области от 27.04.2007 N 21-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле", указывает, что распоряжение земельными участками, предоставленными в целях строительства объектов капитального строительства (кроме жилищного строительства) осуществляют органы исполнительной власти Ярославской области, а не органы местного самоуправления. Следовательно, договор аренды от 12.10.2009 N 22004-и заключен в нарушение требований земельного законодательства. Также, по мнению ответчика, взысканная судом неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательства, поскольку носит произвольный характер, ее размер не согласован с новым арендатором, превышает ставку рефинансирования Банка России в семь раз, а значит, подлежит снижению до размера двукратной ставки рефинансирования Банка России (16,5%).

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался пунктом 1 статьи 35, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, пунктом 2 статьи 271, статьей 330, пунктом 3 статьи 552, статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктами 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", учитывал позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 27.10.2009 N 8611/09, и исходил из того, что факт наличия задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела.

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице Учреждения (арендодатель) и ООО "Ярстрой-экспресс" (арендатор) 12.10.2009 был заключен договор N 22004-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

По условиям договора арендатор принял в аренду земельный участок площадью 2224 кв.м. с кадастровым номером 76:23:030903:16, расположенный по Мышкинскому пр-ду, д. 4а в Кировском районе, для эксплуатации здания мойки для легкового автотранспорта с пунктом диагностики и административно-бытовыми помещениями.

В пункте 6.2 договора срок договора аренды установлен с 07.08.2009 по 06.08.2014. Дополнительным соглашением от 18.08.2014 N 1 указанный срок продлен с 07.08.2014 по 06.08.2034.

На основании акта приема передачи от 12.10.2009 земельный участок передан арендатору (лист дела 9). Договор аренды от 12.10.2009 N 22004-и зарегистрирован в установленном законом порядке.

28.11.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Берковича А.В. на здание мойки для легкового автотранспорта с пунктом диагностики и административно-бытовыми помещениями, расположенными по адресу: г. Ярославль, Мышкинский, пр., д. 4а (свидетельство, лист дела 14).

Дополнительное соглашение от 10.08.2015 N 2 о смене арендатора с ООО "Ярстрой-экспресс" на Предпринимателя передано Берковичу А.В. 01.09.2015 на подпись.

По расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 28.11.2014 по 31.05.2016 в сумме 559 882 рублей 59 копеек (расчет, лист дела 92, 77).

Расчет арендной платы проверен судами первой и апелляционной инстанции и является правильным.

В пункте 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п (далее - Постановление N 710-п), установлено, что размер годовой арендной платы определяется, как произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования, определяемого в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель; площади соответствующего земельного участка; коэффициента функционального использования, определяемого на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа).

Коэффициент функционального использования земельного участка установлен постановлениями мэрии города Ярославля от 13.03.2013 N 516 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля", от 26.03.2014 N 710 "Об индексации ставок арендной платы за землю и внесении изменений в постановление мэрии города Ярославля от 13.03.2013 N 516".

На основании постановления правительства Ярославской области от 20.09.2011 N 702-П удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составлял 3 847,96 руб./кв.м.

Согласно решению Ярославского областного суда от 31.03.2016 по делу N 3а-122/2016 (мотивированное решение изготовлено 05.04.2015) кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 3 998 000 рублей; указано, что дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30.11.2015 (листы дела 87-91).

В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 998 000 рублей и соответственно удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка - 1 797,66 руб./кв.м применяются с 01.01.2015.

Арендная плата рассчитана с применением значения ставок арендной платы (коэффициентов функционального использования), соответствующих виду функционального использования земельного участка, в том числе в размере 8,292 % (с 28.11.2014 по 30.03.2015), 8,751% (с 01.04.2015 по 30.03.2016), 9,311% (с 01.04.2016 по 31.05.2016), удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка до 01.01.2015 в размере 3 847,96 руб./кв.м., с 01.01.2015 - 1 797,66 руб./кв.м. и площади земельного участка 2 224 кв.м.

Таким образом, истцом правильно предъявлены требования к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате за период с 28.11.2014 по 31.05.2016 в размере 559 882 рублей 59 копеек.

Доводы ответчика в отношении Учреждения подлежат отклонению, как неправомерные.

Согласно статье 1 Закона Ярославской области от 27.04.2007 N 21-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле" (в действовавшей в период заключения договора редакции) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле в целях строительства объектов капитального строительства (за исключением жилищного строительства) осуществляется органами исполнительной власти Ярославской области. Органы местного самоуправления городского округа город Ярославль распоряжаются земельными участками в целях, не предусмотренных частью 1 настоящей статьи.

Порядок взаимодействия структурных подразделений мэрии г. Ярославля при предоставлении и изъятии земельных участков на территории города Ярославля утвержден постановлением мэра г. Ярославля от 23.04.2007 N 1227.

Согласно разделу 5 постановления N 1227 лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, обращается в УЗР с заявлением, в котором указывает цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю. УЗР обеспечивает подготовку постановления мэра о предоставлении земельного участка.

Как видно из документов, постановлением мэра г. Ярославля от 07.08.2009 N 2697 предоставлен данный земельный участок из земель населенных пунктов для эксплуатации здания (недвижимого имущества). Договор аренды от 12.10.2009 N 22004-и на основании названного постановления заключен Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля (УЗР) в лице Учреждения.

Учреждение выступает на стороне арендодателя по рассматриваемому договору в силу постановления мэра г. Ярославля от 29.05.2006 N 1997 "О создании МУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" и Устава.

Постановлением мэрии г. Ярославля от 29.03.2011 "Об изменении типа муниципальных учреждений" МУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" изменено на МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (Учреждение).

На основании решения муниципалитета города Ярославля от 30.04.2015 N 521 "О реорганизации Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля" Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля реорганизовано в форме присоединения к нему Департамента архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля и переименовано в Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (далее - Департамент).

В соответствии с пунктом 3.31 указанного решения Департамент организует, координирует и контролирует деятельность подведомственного ему Учреждения, в том числе в части организации взыскания арендной платы.

Подпунктом 3.10 пункта 3 Устава Учреждения предусмотрены функции Учреждения в осуществлении расчетов сумм денежных средств за фактические использование земельных участков и их взимание (листы дела 24-26).

С учетом изложенного, договор аренды заключен уполномоченным лицом на стороне арендодателя, Учреждение является надлежащим истцом по настоящему делу.

Таким образом, доводы ответчика подлежат отклонению как неправомерные.

Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно пункту 3.3 Постановления N 710-п в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику неустойку за период с 16.12.2014 по 23.05.2016 в сумме 238 908 рублей 91 копеек, применив размер неустойки 0,15%.

Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признается правомерным, поскольку не противоречит действующему в спорный период законодательству, не нарушает прав ответчика, соответствует сумме задолженности по арендной плате, периоду просрочки уплаты.

Доводы ответчика о том, что взысканная судом неустойка является явно несоразмерной и подлежит уменьшению, судом апелляционной инстанции отклоняются.

В данном случае ответчик не заявлял в суде первой инстанции ходатайства об уменьшении неустойки, о ее несоразмерности и о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора вследствие нарушения ответчиком денежного обязательства значительно ниже подлежащей взысканию неустойки, а также может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды. Доводы ответчика о том, что сумма неустойки, подлежащая взысканию, могла составлять сумму, соответствующую двукратной ставке рефинансирования, являются необоснованными. Ответчиком не представлялось доказательств, что возможный размер убытков истца, которые могли возникнуть вследствие нарушения ответчиком обязательств, соразмерен неустойке, не превышающей двойной ставки рефинансирования.

Ссылка ответчика на то, что размер неустойки не был согласован с Предпринимателем (новым арендатором), не принимается, поскольку в силу вышеприведенных норм права при приобретении прав на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, Предприниматель приобрел право пользования данным земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, взыскание неустойки в размере 0,15% прямо предусмотрено Постановлением N 710-п.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Предпринимателя - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.07.2016 по делу N А82-14517/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Берковича Александра Владимировича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Л.И. Черных

Судьи

О.Б. Великоредчанин М.В. Немчанинова