Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2016 г. N 02АП-9241/16

Требование: о взыскании долга и пени, о признании расторгнутым договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

08 ноября 2016 г.

Дело N А29-6925/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе судьи Гуреевой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Федотовой Ю.А.

без вызова сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шнагундай"

на решение в виде резолютивной части (ст. 229 АПК РФ) Арбитражного суда Республики Коми от 03.09.2016 по делу N А29-6925/2016 (дело рассмотрено судом в порядке упрощенного производства), принятое судом в составе судьи Скрипиной Е.С.,

по иску Администрации муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский" (ОГРН 1021100971352; ИНН 1109005200)

к обществу с ограниченной ответственностью "Шнагундай" (ОГРН 1021100970054; ИНН 1109006690)

о признании договора расторгнутым, обязании ответчика освободить помещение, привести его в надлежащее состояние, взыскании задолженности, пени

установил:

Администрация муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский" (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шнагундай" (далее - ООО "Шнагундай", ответчик, заявитель) о признании договора аренды расторгнутым, обязании освободить помещение, привести его в надлежащее состояние, взыскании задолженности и пени.

Исковые требования, основанные на положениях договора, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), мотивированы неисполнением со стороны ответчика обязанности по возврату объекта аренды истцу в связи с прекращением действия договора.

Истец ходатайством от 08.08.2016 отказался от иска в части задолженности и пени.

В свою очередь, ответчик заявил ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

На основании статьи 226 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.

Решением в виде резолютивной части (ст. 229 АПК РФ) Арбитражного суда Республики Коми от 19.08.2014 производство по делу в части взыскания задолженности и пени по договору прекращено, исковые требования удовлетворены частично. Договор N 1 от 16.01.2007 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, расторгнут. Суд обязал ООО "Шнагундай" освободить помещение общей площадью 184,6 кв.м, расположенное по адресу: с. Выльгорт, ул. Каликовой, д. 100 "а", занимаемое по договору N 1 от 16.01.2007 и передать помещение по акту приема-передачи арендодателю в том состоянии, в каком были переданы, с учетом нормального износа. В удовлетворении остальной части исковых требований оказано. В удовлетворении ходатайства ответчика о рассмотрении дела N А29-6925/2016 по общим правилам искового производства отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Как указывает ответчик, задолженность по договору перед истцом отсутствует. На момент рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции ответчик погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме, в связи с чем полагает, что основания для расторжения договора аренды и освобождении ответчиком занимаемого помещения отсутствуют. Также указывает, что арендуемые помещения без согласия истца не сдавал и перепланировку не производил. По мнению заявителя, он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Более подробно доводы заявителя содержатся в тексте апелляционной жалобы.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В соответствии со статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по апелляционной жалобе назначено без вызова сторон, о времени и месте судебного заседания стороны извещены надлежащим образом.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области в виде резолютивной части (ст. 229 АПК) проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.01.2007 между Администрацией, муниципальным учреждением "Центр жилищных расчетов и субсидий" (далее - балансодержатель) (арендодатели) и ООО "Шнагундай" (арендатор) заключен договор N 1 (л.д. 16-18) о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (часть подвального помещения в жилом доме), расположенное по адресу: с. Выльгорт, ул. Д. Каликовой, 100-а для использования под офисно-складское помещение. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 184,6 кв.м, в том числе помещения для обслуживания жилищно-коммунального хозяйства - 90 кв.м, под складское помещение - 94,6 кв.м (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 1.2. договора акт приема-передачи, передаваемых в аренду помещений определяется в приложении N 1, а расчет арендной платы - в приложении N 2 к настоящему договору. Указанные приложения являются неотъемлемой частью настоящего договора. Передача помещений оформляется актом приема-передачи (с указанием на фактическое состояние передаваемых помещений), которое составляется и подписывается сторонами в трех экземплярах.

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды устанавливается с 01 января 2007 г. по 30 декабря 2007 г.

Пунктом 2.3.9. договора предусмотрена обязанность арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия арендодателей.

На основании пункта 3.1. договора возврат арендуемых помещений Балансодержателю осуществляется по решению главы МО "Сыктывдинский район" с уведомление арендатора не позднее чем за 1 месяц до освобождения арендуемого помещения.

Разделом 4 договора аренды сторонами согласован порядок расчета по договору.

Так, в пункте 4.1. договора предусмотрено, что оплата арендатором арендной платы осуществляется на основании приложения N 2, являющегося неотъемлемой частью данного договора. В случае изменения или введения новых актов муниципальных, республиканских и федеральных органов власти пересматривается приложение N 2, а не весь договор. Арендная плата по настоящему договору в полном объеме подлежит перечислению арендатором в местный бюджет МО "Сыктывдинский район". Сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно перечисляет в доход бюджета в установленном порядке отдельным платежным поручением. Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 25 числа текущего месяца на основании договора.

Оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги не включается в установленную пунктом 4.1 настоящего договора сумму арендной платы и производится по отдельному договору с балансодержателем в сроки, определенные упомянутым договором (пункт 4.2. договора).

Пунктом 4.3. договора установлено, что размер годовой арендной платы (приложение N 2) может быть пересмотрен Администрацией в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору Администрацией, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

В соответствии с пунктом 6.3. договора в связи с существенными нарушениями условий договора он подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению, таких как: при неуплате или просрочки арендатором оплаты аренды в сроки, установленные пунктом 4.1 в течении двух сроков подряд независимо от ее последующего внесения; при использовании помещений (в целом или частично) не в соответствии с целями, определенными пунктом 1.1 договора; при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния помещений, инженерного оборудования и прилегающих территорий либо невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.4, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7, 2.3.9, 4.3 договора. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества (л.д. 19).

В приложении N 2 к договору приведен расчет размера годовой и ежемесячной арендной платы (л.д. 20).

Дополнительными соглашениями к договору аренды и приложениями к дополнительным соглашениям стороны изменяли срок действия договора аренды и размер годовой и ежемесячной арендной платы (л.д. 21-34).

Так же, дополнительным соглашением N 2 от 16.11.2011 права и обязанности балансодержателя перешли к администрации муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский".

14.01.2016 истец в адрес ответчика направил уведомление с требованием добровольно освободить занимаемое помещение в течение одного месяца со дня получения настоящего уведомления и оплатить задолженность в семидневный срок со дня получения претензии в размере 321757,80 руб., а также оплатить эксплуатационные, коммунальные и иные расходы. Основанием данного требования послужили нарушения ответчиком условий договора: невнесением арендной платы более двух раз подряд, проведение в отсутствие согласия арендодателя перепланировки арендуемых помещений (л.д. 35-36).

Неисполнение вышеуказанных требований арендатором явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что ответчик допускал просрочку платежей по договору более двух раз подряд.

Из акта сверки, подписанного сторонами, следует, что задолженность ответчиком погашена 01.08.2016.

Доводы заявителя о том, что оснований для расторжения договора аренды и освобождения ответчиком занимаемого помещения отсутствуют, так как ответчик погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме, отклоняется как необоснованный.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Исковое заявление заявлено в суд 04.07.2016 при наличии непогашенной задолженности, при этом последующее погашение задолженности не свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора.

Довод ответчика о том, что истец в письме N 01-21 от 14.01.2016 неправомерно требовал увеличения арендной платы, отклоняется как необоснованный, поскольку ответчиком добровольно погашен долг и истец отказался от требований в части взыскания задолженности и пени.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, поскольку материалами дела установлено, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора в виде невнесения арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, суд правомерно расторг договор, а также удовлетворил требование истца об освобождении занимаемого помещения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение в виде резолютивной части (ст. 229 АПК) Арбитражного суда Республики Коми от 03.09.2016 по делу N А29-6925/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шнагундай" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Шнагундай" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Республики Коми только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации (часть 1 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кассационная жалоба подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья

О.А. Гуреева