Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2016 г. N 05АП-6930/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Владивосток

21 октября 2016 г.

Дело N А51-6121/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 18 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей Т.А. Аппаковой, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ситовой Анны Николаевны,

апелляционное производство N 05АП-6930/2016,

на решение от 14.07.2016

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-6121/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ИНН 2511013839, ОГРН 1022500861130)

к индивидуальному предпринимателю Ситовой Анне Николаевне (ИНН 251100676666, ОГРН 304251133200225)

о взыскании задолженности,

при участии:

от истца: Тимохова Л.Н., по доверенности от 11.01.2016,сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;

от ответчика: индивидуальный предприниматель Ситова Анна Николаевна - лично, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к индивидуальному предпринимателю Ситовой Анне Николаевне (далее - ИП Ситова А.Н., предприниматель, ответчик) о взыскании суммы основного долга по договору аренды от 12.03.2014 N 491/14 за период с 01.12.2015 по 31.01.2016 в размере 118 830 рублей 60 копеек, пени за период с 31.03.2014 по 31.01.2016 в размере 3 565 рублей 86 копеек (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.07.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Ситова А.Н. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Приморского края от 14.07.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что на протяжении более чем двух лет действия договора аренды у арендатора отсутствует реальная объективная возможность использовать арендованное муниципальное имущество по целевому назначению - гостиница. Ссылаясь на обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 от 26.06.2015, считает, что по смыслу стать 614 ГК РФ, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, следовательно, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. Отмечает, что 08.06.2016 ответчиком истцу направлялась претензия с требованием об освобождении от уплаты арендной платы и возврату оплаченных ранее арендных платежей и расходов на коммунальные услуги, однако в виду того, что судебное заседание состоялись 07.07.2016 встречное исковое заявление ответчика, содержащее аналогичные требования, не было принято к рассмотрению судом в связи с несоблюдением месячного срока его подачи после направления претензии. Полагает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства имеющие значение для дела, поскольку не исследовал вопрос наличия у арендованного имущества недостатков, в том числе скрытых, препятствующих использованию арендатором муниципального имущества по его целевому назначению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Ситова А.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просила отменить и принять по делу новый судебный акт, заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно, ответов Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края N 11-01/14/3975 от 05.07.2016, N 11/01/14/4360 от 27.07.2016, с пояснением причин невозможность представления указанных документов в суд первой инстанции. Представитель Управления на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств оставил на усмотрение суда.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, и не признав удовлетворительными причины невозможности представления доказательств в суд первой инстанции, коллегия, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, отказала в приобщении ответов Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края N 11-01/14/3975 от 05.07.2016, N 11/01/14/4360 от 27.07.2016 при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (Арендодатель) и ИП Ситовой А.Н. (Арендатор), на основании протокола аукциона от 18.02.2014 N 21, 12.03.2014 заключен договор на аренду объектов муниципального имущества Уссурийского городского округа N491/14, согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование нежилое помещение N1 в здании (Лит.А), расположенное по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, проспект Блюхера, д.50, площадью 455,6 кв.м., этаж 1,2, для использования под гостиницу.

В силу пункта 1.2 договора срок его действия установлен с 12.03.2014 по 12.03.2019.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 12.03.2014 за пользование объектом аренды арендатор своевременно оплачивает арендную плату, сложившуюся в результате торгов (протокол аукциона от 18.02.2014 N 21) в общей сумме 841 320 рублей в год с учетом НДС. Оплата производится ежемесячно, до 10 числа месяца.

Согласно пункту 3.4 договора аренды от 12.03.2014, в случае невнесения Арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 12.03.2014 арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение N 1 в здании (Лит.А), расположенное по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, проспект Блюхера, д.50, площадью 455,6 кв.м., этаж 1,2.

Управлением в адрес предпринимателя направлена Претензия от 02.02.2016 N 11-01/14/0546, в которой арендодатель уведомил арендатора о сложившейся задолженности по оплате арендной платы в размере 181 812 рублей 21 копейки, в том числе сумма основного долга в размере 178 245 рублей 85 копеек и сумма пени в размере 3 566 рублей 36 копеек и просил погасить указанную задолженность в десятидневный срок с момента получения претензии.

Поскольку требования направленной предпринимателю претензии последним исполнены не были, в связи с не своевременным исполнением арендатором обязательств по оплате арендной платы, Управление обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании суммы основанного долга в размере 118 830 рублей 60 копеек за период с 01.09.2015 по 31.01.2016 и пени в размере 3 565 рублей 86 копеек за период с 31.03.2014 по 01.02.2016.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом в силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если арендатор фактически не использовал и не мог использовать имущество, формально переданное ему в аренду, арендная плата не подлежит взысканию.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Возражая относительно предъявленных к нему требований, ответчик сослался на то, что истец (арендодатель) не исполнил принятые на себя обязательства по договору и не предоставил ответчику (арендатору) имущество, являющееся объектом аренды, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, что не позволило арендатору его использовать по назначению.

Исследовав материалы дела, судом апелляционной инстанции установлено, что по акту приема-передачи от 12.03.2014, пописанному представителями сторон без замечаний и возражений, арендатору было передано спорное имущество в следующем техническом состоянии: инженерные сети: система отопления находится в рабочем состоянии, система электроосвещения исправна (щит ВРУ вскрыт, пломба Дальэнергосбыт сорвана), системы водоснабжения и канализации исправны, сантехническое оборудование имеется. Также в акте указаны следующие недоставки: на первом и втором этажах в помещении линолеум в изношенном состоянии, под линолеумом грибок, на стенах второго этажа местами грибок, имеется осыпание штукатурки с потолка, на полу и стенах местами также грибок. На втором этаже отсутствуют две двери, две разбиты, на шести нет замков, разбито два окна. Таким образом, на момент передачи спорных помещений в аренду, данные помещения требовали проведения ремонта, о чем ответчику было известно, арендодателем данные обстоятельства от арендатора не скрывались. Вместе с тем, потребность проведения ремонта в арендованных помещениях не свидетельствует о невозможности использования переданного имущества по целевому назначению. Приняв имущество в аренду, ответчик приступил к проведению ремонтных работ (капитального ремонта, а в дальнейшем и реконструкции), что не могло не отразиться на состоянии конструкций помещений и инженерных коммуникаций, недостатки в которых возникали и исправлялись арендатором после заключения договора аренды в период фактического использования имущества арендатором, что подтверждается имеющейся в материалах дела перепиской сторон. При этом, как следует из правовой позиции ответчика, заключая договор аренды, предприниматель знала о том, что принимает в аренду нежилые помещения в здании школы с указание в договоре "для использования под гостиницу", в связи с чем, арендатором был предпринят ряд действий, направленных на изменение назначения здания, расположенного по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, проспект Блюхера, д.50, в том числе получение разрешения на его реконструкцию, а также изменения вида разрешенного использования земельного участка на котором расположено указанное здание.

Таким образом, в рассматриваемом случае, последующее использование арендованного имущества, а именно в период его приведения в состояние, позволяющее его использовать как гостиницу, в том числе в период изменения назначения здания и вида разрешенного использования земельного участка, также является фактическим использованием имущества с целью размещения в нем гостиничного бизнеса, то есть в соответствии с целевым использованием, указанным в договоре аренды.

При этом в пункте 8 Информационного письма, равно как и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, речь идет о формальной передаче имущества и отсутствия реальной возможности арендатора его использовать. Тогда как в рассматриваемом случае состоялась фактическая передача помещений, которые использовались арендатором путем посредством подготовки данных помещений к осуществлению в них ответчиком своей предпринимательской деятельности.

Относительно ссылки апеллянта на приведенные выше выводы ВС РФ, указанные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, суд Верховного Суда Российской Федерации в Определении N 306-ЭС14-929 от 17.03.2015 по делу N А55-11662/2013, в рамках которого арендатор был лишен реальной возможности пользоваться арендованным имуществом в результате чинения ему соответствующих препятствий третьими лицами.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что доводы апеллянта о том, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, следовательно, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы, подлежат отклонению в виду их необоснованности и противоречия фактическим обстоятельствам настоящего дела. Ссылка подателя жалобы на обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 от 26.06.2015 также приведена без учета фактических конкретных обстоятельств на стоящего спора, в связи с чем не может быть принята судом апелляционной инстанции.

Возражения ответчика о наличии скрытых недостатков у переданного в аренду имущества были предметом суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Аналогичные доводы апелляционной жалобы коллегией отклоняются, поскольку в случае выявления скрытых недостатков переданного в аренду имущества либо в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта, ответчик был вправе заявить требования, предусмотренные частью 1 статьи 612 и частью 1 статьи 616 ГК РФ. Однако требования о соразмерном уменьшении арендной платы либо уведомления об удержании суммы понесенных им расходов на устранение недостатков имущества из арендной платы или зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы ответчик по мере выявления, по его мнению, скрытых недостатков не предъявлял.

Поскольку в силу статьи 224 ГК РФ имущество считается переданным с момента фактического поступления во владение лица, учитывая, что в рамках настоящего дела нежилые помещения были переданы с подписанием акта приема-передачи от 12.03.2014, являющегося неотъемлемой частью договора N 491/14 от 12.2014, которым подтверждается то, что ответчик был уведомлен о том состоянии, в котором находятся спорные помещения, претензий не предъявлял, и в период с момента передачи нежилых помещений до настоящего времени фактически использует их по целевому назначению, арендодатель вправе начислять арендные платежи за такое пользование и требовать их оплаты от арендатора.

Согласно положениям статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов в период времени, в течение которого они должны быть исполнены. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Поскольку ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства оплаты задолженности за пользование недвижимым имуществом в рамках заключенного договора N 491/14 от 12.03.2014 за период с 01.12.2015 по 31.01.2016 в размере 118 830 рублей 60 копеек, требование истца о взыскании указанной суммы правомерно заявлено истцом в рамках настоящего дела. Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что требования истца о взыскания с ответчика суммы задолженности по договору на аренду объекта муниципального имущества Уссурийского городского округа N 491/14 от 12.03.2014 в размере 118 830 рублей 60 копеек основного долга за период с 01.12.2015 по 31.01.2016 законно и обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. В пункте 3.4 договора аренды от 12.03.2014 стороны согласовали, что в случае невнесения Арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, требования истца о применении к ответчику меры ответственности в виде взыскания неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору N 491/14 от 12.03.2014 являются обоснованными.

По расчету истца размер неустойки за период с 31.03.2014 по 31.01.2016 составляет 3 565 рублей 86 копеек. Дата начала периода начисления пени обоснованно определена истцом с учетом положений договора N 491/14 от 12.03.2014 о сроках внесения арендной платы, расчет апелляционным судом проверен и признан арифметически верным. Об уменьшении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлял.

При таких обстоятельствах, ввиду установленности факта просрочки исполнения обязательства со стороны арендатора, у суда первой инстанции имелись основания для взыскания пени в размере 3 565 рублей 86 копеек пени за период 3 565 рублей 86 копеек пени за период с 31.03.2014 по 31.01.2016 в силу статьи 330 ГК РФ, в связи с чем в данной части требования истца также законно и обоснованно удовлетворены Арбитражным судом Приморского края в заявленном размере.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. У арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Приморского края.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.07.2016 по делу N А51-6121/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

Т.А. Аппакова С.Б. Култышев