Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2016 г. N 14АП-8256/16

Требование: о признании недействительным договора, о признании незаконными действий, о признании частично недействующим договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Вологда

05 декабря 2016 г.

Дело N А52-1550/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2016 года.

В полном объёме постановление изготовлено 05 декабря 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Журавлева А.В. и Шумиловой Л.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Роговой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Домаленко Михаила Николаевича на решение Арбитражного суда Псковской области от 03.08.2016 по делу N А52-1550/2016 (судья Судакова Н.В.),

установил:

индивидуальный предприниматель Домаленко Михаил Николаевич (ОГРНИП 304602730700126; место нахождения: г. Псков) обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному казенному учреждению "Гараж Администрации города Пскова" (место нахождения: 180019, г. Псков, ул. Белинского, д. 81; ОГРН 1026000965000; ИНН 6027041990; далее - Учреждение) о признании недействительным пункта 2.2.16 договора аренды от 04.03.2016 N 4, о признании незаконными действий Учреждения по расторжению договора аренды от 04.03.2016 N 4 и о понуждении Учреждения возобновить действие указанного договора аренды.

Решением суда от 03.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

В обоснование жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, просит его отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Считает, что условия пункта 2.2.16 договора аренды от 04.03.2016 N 4 не могут быть исполнены надлежащим образом в силу того, что сроки заключения договоров с обслуживающими организациями города Пскова превышают сроки, установленные договором аренды. Полагает, что расторжение договора в одностороннем порядке невозможно, поскольку арендатор не отказывался от исполнения требований по заключению договоров коммунальных услуг, действовал добросовестно. Указывает на то, что договор аренды фактически являлся договором присоединения, поэтому он был вынужден согласиться с предлагаемыми условиями договора и не имел возможности предложить свои условия сделки. Ссылается на то, что 10.11.2016 арендодатель предоставил арендатору дополнительное соглашение к договору компенсации затрат по содержанию помещения в части возмещения затрат на коммунальные услуги в спорном нежилом помещении.

В отзыве на апелляционную жалобу Учреждение доводы жалобы отклонило. Просило оставить судебный акт первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Учреждением (арендодатель) и предпринимателем Домаленко М.Н. (арендатор) 04.03.2016 заключен договор аренды N 4, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Псков, ул. Белинского, д. 81, для использования под офис.

Согласно пункту 1.2 договора срок аренды установлен с 27.01.2016 по 20.01.2017.

По акту приема-передачи от 04.03.2016 арендуемое имущество передано арендатору.

В соответствии с пунктом 2.2.16 в течение 20 дней с момента подписания договора арендатор обязан заключить договоры на предоставление коммунальных услуг с организациями города, предоставляющими данные услуги; заключить договор на сбор и вывоз твердых бытовых отходов с организацией, осуществляющей данный вид оказания услуг; заключить договор на техническое облуживание и эксплуатацию мест общего пользования с организацией, осуществляющей данные вид услуг. В течение 10 дней после заключения вышеуказанных договоров на предоставление коммунальных услуг и вывоз бытовых отходов арендатор обязан уведомить письменно об этом балансодержателя с указанием номера и даты заключения договоров. При отсутствии возможности заключения договоров, указанных в пункте 2.2.16, заключить аналогичные договоры с балансодержателем (пункт 2.2.17 договора).

Согласно пункту 5.3 договора договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке арендодателем, а арендатор обязан освободить арендуемый объект в случае, если арендатор не выполнил обязательства, предусмотренные пунктами 2.2.8, 2.2.16 договора (пункт 5.3.5 договора).

Договор аренды расторгается путем направления арендодателем арендатору уведомления по почте заказным письмом с уведомлением (пункт 5.4 договора).

Письмом от 23.03.2016 N 48 Учреждение предупредило истца о несоблюдении им пункта 2.2.16 договора и предложило исполнить данные требования в срок до 07.04.2016.

В ответе от 05.04.2016 арендатор предложил арендодателю заключить договор о компенсации затрат по содержанию помещения в части возмещения затрат на коммунальные услуги в нежилом помещении, площадью 33,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Белинского, д. 81, указав на то, что данные договоры заключались между сторонами с 2013 года и являются сложившимися условиями делового оборота.

Уведомлением от 08.04.2016 N 56 арендодатель сообщил арендатору о досрочном расторжении договора аренды от 04.03.2016 N 4 в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 5.3.5 договора аренды.

Арендатор, считая, что пункт 2.2.16 договора противоречит действующему законодательству, а действия арендодателя по расторжению договора аренды являются незаконными, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, признал их необоснованными по праву.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором.

В силу статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно статьям 421 и 431 ГК РФ стороны вправе определять условия договора по своему усмотрению. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В соответствии с положениями договора аренды стороны согласовали возможность его досрочного расторжения по инициативе арендодателя в случае невыполнения арендатором обязанности, предусмотренной пунктом 2.2.16 договора.

По общему правилу арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества, и со всеми его принадлежностями (пункты 1, 2 статьи 611 ГК РФ). При этом арендодатель-абонент может освободить себя от обязанности оплачивать коммунальные расходы и предусмотреть в договоре аренды условие о том, что коммунальные платежи вносит арендатор на основании заключенных им самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Такая обязанность арендатора предусмотрена в пункте 2.2.16 договора аренды от 04.03.2016 N 4.

Из материалов дела следует, что договор аренды подписан 04.03.2016, соответственно обязанность арендатора по заключение договоров, указанных в пункте 2.2.16 договора аренды, должна была быть исполнена до 24.03.2016.

В нарушение указанных выше требований истцом не выполнена обязанность по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, доказательств, подтверждающих обратное, в материалы дела не представлено.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, предпринимателем Домаленко М.Н. не предпринималось никаких действий, направленных на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, а информационные запросы в открытое акционерное общество "Псковэнергоагент", муниципальное предприятие города Пскова "Псковские тепловые сети", муниципальное предприятие города Пскова "Горводоканал" направлены лишь только 11.04.2016, то есть после истечения срока, установленного пунктом 2.2.16 договора, и после получения уведомления о расторжении договора аренды.

Стороны при заключении данного договора аренды предусмотрели в нем возможность и порядок его досрочного расторжения при невыполнении требований, установленных пунктом 2.2.16 договора.

Таким образом, следует признать верным вывод суда первой инстанции о том, что у арендодателя имелись правовые основания для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке, поэтому правовых оснований для признания действий Учреждения по расторжению договора аренды от 04.03.2016 N 4 незаконными не имеется.

Поскольку действия Учреждения по расторжению договора аренды от 04.03.2016 N 4 являются законными, соответственно требования о понуждении Учреждения возобновить действие спорного договора обоснованно признаны судом первой инстанции не подлежащими удовлетворению.

Суждений, которые бы позволили усомниться в правильности указанных выводов, в апелляционной жалобе не содержится.

В части отказа в признании пункта 2.2.16 договора аренды от 04.03.2016 N 4 недействительным судебный акт также является законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Исключение составляют только случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктами 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Действующее законодательство не содержит императивной нормы, касающейся срока исполнения обязанности арендатора по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, соответственно стороны могут согласовывать и иные сроки выполнения указанной обязанности.

В данном случае при заключении договора аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями и определили срок исполнения указанной обязанности. Договор подписан сторонами, претензий относительно его условий, в том числе о сроке исполнения обязательств, со стороны ответчика не предъявлялось.

Таким образом, пункт 2.2.16 договора аренды от 04.03.2016 N 4 не противоречит действующему законодательству и основания для признания его недействительным отсутствуют.

Довод подателя жалобы о том, что договор аренды фактически являлся договором присоединения, поэтому арендатор был вынужден согласиться с предлагаемыми условиями договора и не имел возможности предложить свои условия сделки, правомерно отклонен судом первой инстанции.

Как обоснованно указано в обжалуемом судебном акте, решением Псковской городской Думы от 25.01.2008 N 293 утверждена только типовая форма договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Город Псков", которая не является формуляром или иной стандартной формой, в которых определены условия договора и которые могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Кроме того, типовая форма договора аренды, арендодателем по которой выступает муниципальное казенное учреждение, не утверждена.

Ссылка истца на то, что 10.11.2016 арендодатель предоставил ему дополнительное соглашение к договору компенсации затрат по содержанию помещения в части возмещения затрат на коммунальные услуги в спорном нежилом помещении, не может быть принята во внимание, поскольку соглашение датировано позднее принятия обжалуемого судебного акта и согласно пункту 2 указанного дополнительного соглашения оно вступает в силу только с 11.11.2016, то есть не распространяет свое действие на спорный период.

Апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в силу статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы, так как в её удовлетворении отказано.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 03.08.2016 по делу N А52-1550/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Домаленко Михаила Николаевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

А.В. Журавлев Л.Ф. Шумилова