Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2016 г. N 05АП-6575/16

Требование: о понуждении заключить договор, об обязании заключить договор аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Владивосток

29 сентября 2016 г.

Дело N А51-8037/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 27 сентября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Витютневой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОРПОК",

апелляционное производство N 05АП-6575/2016

на решение от 12.07.2016

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-8037/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "ОРПОК" (ИНН 2537008262, ОГРН 1032501799593, дата государственной регистрации: 27.01.2003)

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата государственной регистрации: 21.06.2007)

о заключении договора,

при участии:

от ответчика: Куликова Н.А., доверенность от 30.12.2015, сроком до 31.12.2016, служебное удостоверение;

от истца: Ходыкина О.М., доверенность от 07.10.2015, сроком на 2 года, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ОРПОК" (далее - ООО "ОРПОК", общество, истец) обратилось с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030010:70 площадью 718 кв.м. из земель населенных пунктов по адресу г.Владивосток, ул.Калинина, 29А в целях, не связанных со строительством (для размещения оптово-торговой базы) на новый срок без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.07.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ОРПОК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 12.07.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено право арендатора земельного участка на обращение в уполномоченный орган с заявлением о заключении нового договора аренды без проведения торгов при наличии определенных условий, одним из которых является обращение до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. Указанное условие было соблюдено обществом (письмо от 26.08.2015). Выражает несогласие с толкованием статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, данным судом первой инстанции. Полагает, что обществом, как добросовестным и длительно пользующимся земельным участком арендатором, соблюдена совокупность условий пунктов 3, 4 статьи 39.3 ЗК РФ для реализации права на заключение нового договора. Считает, что отсутствие прямого указания в ЗК РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды при наличии зарегистрированного обременения на земельном участке в виде предыдущего договора аренды.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ОРПОК" доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт. Представитель Департамента на доводы апелляционной жалобы возразил, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Департамент земельных и имущественных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (Арендодатель) и ООО "ОРПОК" (Арендатор) 21.09.2012 заключен договор аренды земельного участка N 03-Ю-15739, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:030010:70 площадью 718 кв.м. из земель населенных пунктов. Находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, участок находится примерно в 26 м по направлению на юг от ориентира нежилое строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г.Владивосток, ул.Калинина, д.29а, для использования в целях не связанных со строительством (для размещения оптово-производственной базы).

В силу пункта 1.3 договора срок его действия установлен с 06.09.2012 по 05.09.2015.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

До истечения срока договора 26.08.2015 общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 15 лет без проведения торгов земельного участка с кадастровым N 25:28:030010:70 площадью 718 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, участок находится примерно в 26 м по направлению на юг от ориентира нежилое строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г.Владивосток, ул.Калинина, 29а, для использования в целях не связанных со строительством - для размещения оптово-розничной базы.

В ответ на обращение общества 22.09.2015 Департамент направил в адрес заявителя письмо N 20/03/02-12/32521, в котором сообщал о том, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации заключение договора аренды земельного участка, расположенного в районе ул.Калинина, 29а в г.Владивостоке, на новый срок без проведения торгов не представляется возможным.

Полагая, что Департамент необоснованно отказал обществу, имеющему преимущественное право на заключение спорного договора аренды на новый срок, в заключении такового, чем нарушил права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, ссылаясь на положения статей 36.6 и 39.8 ЗК РФ, ООО "ОРПОК" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим требованием об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов в порядке главы 24 АПК РФ.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) судебная защита осуществляется способами прямо указанными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Согласно указанной норме защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, должностных лиц, осуществляется в порядке главы 24 АПК РФ. Участниками данных отношений выступают с одной стороны органы, осуществляющие публичные полномочия, с другой стороны - граждане, организации и иные лица, права и законные интересы которых затрагиваются решениями и действиями указанных органов.

Указанное означает, что оспариваемые действия должны быть юридически властным волеизъявлением полномочного органа, обращенным к конкретному лицу, направленным на возникновение, изменение или прекращение определенных правовых последствий, а также должны нарушать права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов в порядке статей 198, 200, 201 АПК РФ, регулирующих вопросы производства по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений.

Фактически из имеющихся в материалах дела документов следует, что между заявителем и департаментом сложились договорные отношения, регулируемые положениями договора аренды от 21.09.2012 N 03-Ю-15739, то есть не отношения, которые охватываются действием гражданского законодательства и относятся к гражданско-правовым отношениям. То есть в данном случае заявитель и департамент являются равноправными участниками гражданско-правовых отношений.

В этой связи, сформулировав свои требования со ссылками на положения статей 198, 200, 201 АПК РФ, общество фактически просит разрешить вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения департамента к заключению договора аренды на новый срок, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства, поскольку вытекает из гражданских, а не из административных правоотношений.

По смыслу части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.07.2012 N 5761/12, арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, предлагаемой сторонами, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, какие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Следовательно, правильная правовая квалификация спорных отношений сторон и правильное применение закона является не только правом, но и обязанностью суда, разрешающего спор по существу, поскольку одновременно является обязательным условием принятия законного и обоснованного решения.

Таким образом, суд первой инстанции, принимая указанную правовую позицию, верно квалифицировал спорные правоотношения, как возникшие из договора аренды земельного участка от 21.09.2012 N 03-Ю-15739, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК РФ об обязательствах.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Вместе с тем, по смыслу положений статей 209, 264, 421, 621 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Предусмотренное пунктом 1 статьи 621 ГК РФ правило применительно к земельным участкам, являющимся объектами аренды, не имеет абсолютного характера и действует с условиями, оговоренными земельным законодательством.

До 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Однако на основании пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.

Пунктом 21 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Из материалов дела судом установлено, что общество обратилось в Департамент с заявлением о заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030010:70 26.08.2015, то есть после 01.03.2015. В связи с чем, его действия регламентируются положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 171-ФЗ.

Как следует из пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Однако общество настаивает на предоставлении ему данного земельного участка на новый срок без проведения торгов. При этом с 01.03.2015 возможность заключения нового договора аренды (или договора аренды на новый срок) без проведения торгов на дату обращения предпринимателя с соответствующим заявлением, урегулированы положениями статьи 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ); а также в случае, если земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Исходя из приведенных положений статьи 39.6 ЗК РФ суд первой инстанции верно указал на то, что в целях приобретения гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, права на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов требуется комплексное применение норм, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, по смыслу приведенных норм права, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях, в том числе при условии, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеется любое из предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов, договор аренды которого был заключен также без проведения торгов.

Оценив представленные в материалы дела доказательства на соответствие обстоятельств на стоящего спора положениям статьи 39.6 ЗК РФ, апелляционный суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:030010:70 был предоставлен, а договор от 21.09.2012 N 03-Ю-15739 заключен на основании распоряжения Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 06.09.2012 N 1978 без проведения торгов. Однако в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не указано оснований предоставления ему земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу, что обстоятельства заключения договора от 21.09.2012 N 03-Ю-15739 относятся к случаям, предусмотренным подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ, но условия, установленные пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, а именно применительно к рассматриваемому случаю, подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающие возможность заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов (подпункты 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ), отсутствуют.

Рассматриваемые в рамках настоящего спора отношения также не содержат условий предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, предусмотренных положениями пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Кроме того, судом первой инстанции верно установлено, что обществом не соблюден срок подачи заявления о предоставлении ему земельного участка на новый срок.

Так, подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ действительно установлено, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. Вместе с тем, пункт 1 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора аренды земельного участка от 21.09.2012 N 03-Ю-15739 арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Однако из материалов дела следует, что общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 15 лет без проведения торгов земельного участка с кадастровым N 25:28:030010:70 26.08.2015, то есть пропустив 3-месячный срок подачи заявления о предоставлении ему земельного участка на новый срок, определенный пунктом 3.3.3 договора от 21.09.2012 N 03-Ю-15739. Доказательства, подтверждающих направление Арендодателю уведомления с предложением о продлении арендных отношений не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора, общество в порядке статьи 65 АПК РФ суду не представило.

Поскольку в силу положений статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что пропуск арендатором 3-месячного срока подачи заявления о предоставлении ему земельного участка на новый срок, установленного пунктом 3.3.3 договора от 21.09.2012 N 03-Ю-15739, влечет за собой утрату последним каких-либо преимущественных прав на заключение договора аренды на новый срок. В связи с чем, довод апелляционной жалобы о том, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано обществом до дня истечения срока действия договора аренды земельного участка от 21.09.2012 N 03-Ю-15739, коллегией отклоняется как заявленный без учета положений действующего гражданского законодательства и условий заключенного между сторонами договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что выводы суда первой инстанции основаны на ошибочном толковании статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ не нашли своего подтверждения при проверке обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное и исходя из того, что материалами настоящего дела не подтверждается совокупность условий, установленных статьей 39.3 ЗК РФ для реализации права на заключение нового договора (или договора аренды на новый срок) без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предоставление спорного земельного участка без проведения торгов является неправомерным, у Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края не имелось оснований для принятия решения о заключении договора аренды в отношении спорного земельного участка с ООО "ОРПОК" на новый срок без проведения торгов, в связи с чем у суда отсутствуют основания обязать ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030010:70 на новый срок без проведения торгов.

Доводы апеллянта о том, что отсутствие прямого указания в ЗК РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды при наличии зарегистрированного обременения на земельном участке в виде предыдущего договора аренды, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку исходя из принципа равноправия участников гражданско-правовых отношений, наличию у арендатора права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок не корреспондирует обязанность арендодателя заключить такой договор.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований. Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. У арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Приморского края.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.07.2016 по делу N А51-8037/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев Н.А. Скрипка