Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2016 г. N 06АП-4764/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 марта 2017 г. N Ф03-437/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

28 ноября 2016 г.

А73-4898/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сапрыкиной Е.И.

судей Вертопраховой Е.В., Песковой Т.Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовым Д.А.

при участии в заседании:

от ООО "Промкомплекс": представителя Маслеевой М.А.;

от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска: представителя Подолякиной О.С.;

от Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края: представителя Леоновой Н.В.;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промкомплекс"

на решение от 04.07.2016 по делу N А73-4898/2016

Арбитражного суда Хабаровского края, принятое судьей Ульяновой М.Ю.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Промкомплекс"

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

о признании действующим договора аренды

третье лицо: Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Промкомплекс" (ОГРН 1102713000488, ИНН 2713016494; далее - ООО "Промкомплекс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290; далее - департамент, ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 29.06.2007 N 952 действующим.

К участию в дело привлечено Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (далее - министерство).

Решением суда от 04.07.2016 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке апелляционного производства.

В обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы со ссылкой на статью 621 ГК РФ и статьи 22, 45, 46, 30.2 ЗК РФ о том, что спорный договор аренды в установленном законом порядке не расторгнут, и считается возобновленным в порядке на прежних условиях вплоть до заключения договора на новый срок.

Представитель общества в заседании апелляционного суда просила решение суда отменить и принять новый судебный акт.

Представитель департамента доводы заявителя жалобы не признала, указывая на отсутствие информации о действии договора по истечении срока его действия.

Судебное разбирательство откладывалось в порядке статьи 158 АПК РФ.

После отложения заявителя жалобы на доводах настаивала, дополнительно представив доказательства, которые, по ее мнению, указывают, что общество осуществляло с спорный период деятельность по освоению земельного участка в соответствиями условий договора.

Министерство в отзыве и заседании второй инстанции указало, что заявитель в целях переоформления названного договора, заключенного с ООО "Ангелиной", своевременно не обращался; информации о кадастровом учете отсутствовала, поэтому на основании части 3 статьи 607 ГК РФ договор считался не заключенным и не подлежащим исполнению.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом отзывов, выслушав пояснения участников спора, Шестой арбитражный апелляционный суд не усмотрел оснований для отмены решения и удовлетворения жалобы исходя из следующего.

Из материалов дела видно, что по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка департаментом (арендодатель) и ООО "Ангелина" (арендатор) заключен договор аренды от 29.06.2007 N 952, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 5 789,08 кв.м, расположенный в Железнодорожном районе г.Хабаровска по адресу: ул.Благодатная - Восточного шоссе - ул.Пушистая, для использования под комплексное освоение в целях жилищного строительства. В силу пункта 1.2. договор заключен сроком до 25.05.2008.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 29.06.2007 и 20.02.2008 поставлен на кадастровый учет 20.02.2008 за номером 27:23:0000000:848.

22.09.2008 Департаментом архитектуры, строительства и землепользования совместно с ООО "Ангелина" составлен акт о выполнении обязательств участником аукциона по продаже права аренды земельного участка, в котором отражено, что обществом выполнены работы по проекту планировки/межевания территории; заключен договор о формировании земельного участка, единовременно оплачена стоимость приобретенного права на заключение договора аренды; но не выполнены работы по строительству (модернизации) объектов и сетей инженерно-технического обеспечения на формируемом земельном участке.

Далее, департамент уведомлением от 11.04.2011 сообщил арендатору о том, что на основании Закона Хабаровского края от 27.06.2007 N 125 договор аренды земельного участка от 29.06.2007 N 952 передан в Министерство имущественных отношений Хабаровского края.

ООО "Ангелина" в 2010 году реорганизовано и путем выделения образовано ООО "Промкомплекс", которому в порядке правопреемства переданы объекты недвижимого имущества, а также имущественные (обязательственные) права.

Данные обстоятельства послужили основаниями для обращения ООО "Промкомплекс" в министерство с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:848, но последнее письмом от 13.01.2015 указало на необходимость погашения задолженности по арендной плате с 2007 года.

В связи с тем, что с 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками переданы органам местного самоуправления, ООО "Промкомплекс" обратилось в департамент с заявлением от 07.08.2015 о переоформлении договора аренды с ООО "Ангелина" на истца.

Департамент письмом от 08.12.2015 N 17-07/12580 сообщил обществу о том, что по информации министерства сведения о наличии договорных обязательств с ООО "Ангелина" в отношении спорного земельного участка отсутствуют; договор аренды N 952 в департамент не передавался.

В свою очередь Департамент архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска письмом от 16.03.2016 N 01-45/3919 в ответ на запрос ООО "Промкомплекс" о продлении срока действия договора аренды от 29.06.2007 N 952 указал на его отсутствие, а также на отсутствие Постановления о предоставлении Министерством имущественных отношений Хабаровского края ООО "Ангелина" данного земельного участка под застройку и предложил обратиться к ответчику с заявлением в порядке главы 1.1. ЗК РФ.

ООО "Промкомплекс", указывая на изменение процедуры предоставления земельных участков с 01.01.2015 и полагая, что договор аренды земельного участка от 29.06.2007 N 952 является действующим, обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе и земельные участки.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Из положений пункта 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения спорного договора) следует, что комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

В силу пункта 2 статьи 30.2 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

По смыслу разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 названного Постановления договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

В пункте 3 Постановления ВАС N 73 указано, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Следовательно, арендатор земельного участка вправе реализовать свое преимущественное право в порядке статьи 621 ГК РФ путем перевода прав и обязанностей только по договору аренды земельного участка, заключенному на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, если договор аренды земельного участка оформлен после вступления в силу норм, предусматривающих обязательное проведение торгов на право заключения такого договора, последующее возобновление договорных отношений допускается только с соблюдением процедуры проведения торгов.

Продление договора аренды земельного участка на новый срок в случаях, когда законом предусмотрена необходимость его предоставления в порядке торгов, противоречит положениям Земельного кодекса РФ, принципам эффективности процедур предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, и сочетания интересов общества и законных интересов граждан (подп. 11 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 34 ЗК РФ).

По материалам дела установлено, спорный договор аренды земельного участка заключен сторонами в порядке проведения торгов. Следовательно, вывод суда первой инстанции, что по истечении срока его действия договор прекращен и не мог быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок, признается правильным.

Таким образом, учитывая, что право на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства подлежит реализации только на аукционе и действующим законодательством не предусмотрена возможность продления договора аренды в отношении этого права на неопределенный срок, первая инстанция пришла к обоснованному выводу об утрате ответчиком статуса арендатора по указанному договору.

Установленные обстоятельства настоящего спора позволили арбитражному суду отказать истцу в его требовании.

Доводы заявителя жалобы о том, что условия спорного договора выполнены его участниками, не принимается во внимание апелляционного суда, поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждается выполнение его условий арендатором и арендодателем только в период действия данных договорных отношений.

Ссылка на то, что в кадастровом паспорте на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:848 в настоящий момент значится обременение за ООО "Ангелина", не имеет правого значения для дела.

Утверждение общества, что договор, заключенный до 31.12.2009 с учетом письма Департамента архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска от 16.03.2016, в установленном порядке не расторгался и, исходя из переписки истца с уполномоченными орган, по его мнению, следует, что договор рассматривался ими как действующим, также отклоняется в силу того, что именно ответы департамента и министерства, а также пояснения в суде второй инстанции указывают на обратное.

Кроме того, суд второй инстанции обращает внимание, что реорганизация фактического арендатора состоялась в 2010 году, тогда как истец обратился в уполномоченные органы лишь в 2014 году с согласием погасить задолженность по арендной плате, начиная с 2007 года.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 04.07.2016 по делу N А73-4898/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.И. Сапрыкина

Судьи

Е.В. Вертопрахова Т.Д. Пескова