Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2016 г. N 05АП-5945/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 марта 2017 г. N Ф03-6293/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

27 сентября 2016 г.

Дело N А51-25367/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 22 сентября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Витютневой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Местной религиозной организации православного Прихода храма в честь Порт-Артурской иконы Пресвятой Богородицы г. Владивостока Владивостокской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат),

апелляционное производство N 05АП-5945/2016

на решение от 20.06.2016

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-25367/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску Местной религиозной организации православный Приход храма в честь Порт-Артурской иконы Пресвятой Богородицы г. Владивостока Владивостокской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат) (ОГРН 1102500002637, ИНН 2536235590)

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008), негосударственному образовательному учреждению г. Владивостока автошколе "Седан-В"

(ОГРН 1022501296718, ИНН 2536071783), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

(ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Эбис Групп"

о признании недействительным договора, обязании снять с государственного кадастрового учета земельный участок,

встречный иск о признании отсутствующим права собственности,

при участии:

от истца: Щепин А.Н., доверенность от 20.09.2016, сроком на 1 года, паспорт;

от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: Куликова Н.А., доверенность от 30.12.2015, сроком до 31.12.2016, служебное удостоверение;

иные участвующие в деле лица явку представителей не обеспечили,

УСТАНОВИЛ:

Местная религиозная организация православный Приход храма в честь Порт-Артурской иконы Пресвятой Богородицы г.Владивостока Владивостокской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат) (далее - приход, религиозная организация) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - департамент), негосударственному образовательному учреждению г. Владивостока автошкола "Седан-В" (далее - автошкола), федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - кадастровая палата) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:26:030005:3478 от 10.10.2013 N ОЗ-Ю-17388, заключенного департаментом и автошколой для использования в целях размещения стоянки автомобильного транспорта, о возвращении департаменту земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:3478 площадью 2 980 кв.м., разрешенный вид использования - стоянки автомобильного транспорта, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. 2-я Поселковая. 9, об обязании кадастровой палаты в лице филиала по Приморскому краю снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:3478.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечено ООО "Эбис Групп".

Судом принят встречный иск автошколы к приходу, кадастровой палате о признании отсутствующим права собственности на здание площадью 59,3 кв.м (лит. Ж, свидетельство о государственной регистрации права 25-АВ N 401050 от 09.02.2015), налагаемое на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:3478; об исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права на данный объект.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2016 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, религиозная организация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2016 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на обстоятельства дела, положения действующего законодательства и акты судебно-арбитражной практики, указывает на то, что в материалах дела N А51-11359/2009 представлены технические заключения, подтверждающие исправное техническое состояние фундамента, имеющего степень износа от 16% до 52%, что не позволяет строение уничтоженным. Полагает что поскольку его право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано 27.01.2015, он обязан восстановить сооружения в течение 3 лет, ссылается на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлении N 17616/07 от 15.04.2008. Утверждает, что внешние условия и свойства земельного участка изменились после отсыпки грунта в связи со строительством объектов саммита АТЭС. Полагает надлежащим избранный способ защиты права с учетом невозможности снятии спорного земельного участка с государственного кадастрового учета.

В судебном заседании представитель религиозной организации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель департамента по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представитель религиозной организации ходатайствовал о приобщении к материалам дела акта технического обследования склада 2009 года, письма-намерения о реконструкции объектов от 05.07.2016 N 579, представитель департамента возражал против приобщения.

Рассмотрев ходатайство коллегия определила приобщить письмо в обоснование доводов апелляционной жалобы, в приобщении к материалам дела акта технического обследования склада 2009 года отказано в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку не приведены уважительные причины невозможности представления доказательств в суд первой инстанции.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.02.2015 внесены записи о праве собственности прихода на 13 нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. 3-я Поселковая, 1 г, в том числе на 1-этажное здание общей площадью 59,3 кв.м с кадастровым номером 25:28:00000022610. Право зарегистрировано на основании договора дарения недвижимости от 27.01.2015, заключенного с ООО "Русский Остров-1".

Вместе с тем, 10.10.2013 департамент (арендодатель) и ООО "Эбис Групп" (арендатор) заключили договор аренды N 03-Ю-17388 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:3478 площадью 2 980 кв.м., расположенного по ул. 2-я Поселкова, 3 в г. Владивостоке, для размещения стоянки автомобильного транспорта сроком на три года с момента подписания договора. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2013.

По договору от 17.01.2014 права и обязанности арендатора по договору от 10.10.2013 N 03-Ю-17388 переданы автошколе. Соглашением от 07.04.2015 между департаментом и новым арендатором изменена цель предоставления земельного участка: "для использования для размещения закрытой площадки первоначальных навыков вождения водителей автотранспортных средств".

Вышеуказанные договор аренды, договор о передаче прав и обязанностей, а также соглашение от 07.04.2015 зарегистрированы в установленном законом порядке.

По заключению кадастрового инженера Ивашина А.Г. от 23.10.2015 в границах формируемого приходом земельного участка площадью 28 418 кв.м., располагаются иные земельные участки, в том числе участок с кадастровым номером 25:28:030005:3478, а также нежилые здания, принадлежащие истцу. Кроме того, из графического приложения к заключению следует, что часть земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:3478 накладывается на нежилое здание лит. Ж, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. 3-я Поселковая, 1 г. В дополнении от 22.01.2016 к заключению от 23.10.2015 имеется указание на выезд кадастрового инженера Ивашина А.Г. 20.10.2013 по заданию ООО "Русский Остров-1" на место расположения здания лит. Ж в районе ул. 3-я Поселковая, 1г, по результату которого геодезическим методом были определены координаты характерных точек контура здания лит. Ж по состоянию на 20.10.2013.

Полагая, что являясь собственником нежилого здания лит. Ж, на которое частично налагается арендованный автошколой земельный участок, он имеет преимущественное право на приобретение земельного участка под здание, и данное право нарушено при заключении оспариваемого договора аренды, приход обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сочтя прекращенным право на здание лит. Ж, поскольку расположенное на земельном участке имущество истца разрушено, в связи с чем права на земельный участок им утрачены.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Статьёй 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной нормы или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец ссылается на наличие государственной регистрации его права собственности на объект недвижимости - нежилое здание (лит. Ж), которое частично расположено на земельном участке, предоставленном по спорному договору, который, в силу отмеченной позиции истца является ничтожным, как нарушающий права истца.

При этом, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной нормой или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Статья 39.20 введена в Земельный кодекс с 01.03.2015.

Ранее, на момент государственной регистрации права собственности истца на нежилое здание лит. Ж, статьёй 36 ЗК РФ закреплялось, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане или юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции верно установил, что фактически объект, на который зарегистрировано право собственности истца, на спорном участке отсутствует исходя из следующего.

Ответчиком представлено заключение кадастрового инженера Громовой К.Ю. от 01.04.2016, согласно которому в ходе полевых и камеральных работ выявлено, что здания с кадастровыми номерами 25:28:000000:18885, 25:28:000000:20440, 25:28:000000:20442, 25:28:000000:20610, 25:28:000000:20716, 25:28:000000:20723, 25:28:000000:20840, 25:28:000000:20931, 25:28:000000:23908, 25:28:030005:562, 25:28:030005:563, 25:28:030005:567, 25:28:030005:568 на земельных участках с кадастровыми номерами 25:28:030005:4230, 25:28:030005:3478, 25:28:030005:4340, 25:28:030005:3708, 25:28:030005:28 отсутствуют, что подтверждается также фотоматериалами (приложение N 27 к заключению).

По сообщению КГКУ "Управление землями и имуществом на территории Приморского края" от 04.05.2016 в результате выезда на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:3478 геодезистами учреждения установлено, что участок представляет собой автодром, огороженный металлическим забором; в границах участка расположены эстакада, металлические строения; строения с признаками недвижимого имущества отсутствуют (прилагается фотоотчет).

Истцом в материалы дела дополнительно представлены снимки территории в районе испрашиваемого им земельного участка под принадлежащими зданиями из космоса (ресурс Google earth) от 07.06.2010, 03.09.2011, 01.03.2014, 15.10.2015, при сопоставлении которых с графическим приложением к заключению кадастрового инженера Ивашина А.Г. от 23.10.2015, топографической съемкой местности в заключении кадастрового инженера Громовой К.Ю. от 01.04.2016 наглядно следует, что в границах участка, арендуемого ответчиком, по состоянию на 01.03.2014 каких-либо объектов не имелось, а по состоянию на 15.10.2015 имеется заасфальтированная площадка с сооружениями, в левом верхнем углу которой (на снимке) части каких-либо зданий отсутствуют.

При этом, представленное истцом заключение кадастрового инженера Ивашина А.Г. от 23.10.2015 не содержит ссылок об осуществлении фактического выезда на местность, с учетом чего заключение по существу составлено аналитическим и картометрическим методом, с использованием схемы расположения земельного участка на кадастром плане территории, а дополнение к заключению с координатами характерных точек контура здания лит. Ж составлено по состоянию на 20.10.2013 и не подтверждает наличие указанного здания на момент рассмотрения дела, в том числе заявления встречного иска.

Кроме того, суд первой инстанции верно указал, что отсутствие зданий, на которые зарегистрировано право собственности Прихода, установлено в том числе при рассмотрении дел N А51-10387/2009, N А51-11360/2009 в 2009 году, на основании результатов обследования территории в районе предполагаемого места размещения зданий.

Так, постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2009 установлено, что актом N 40 от 18.05.2009 оформлены результаты обследования спорного земельного участка Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, по результатам которого усматривается, что все строения, на которые представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "Русский остров-1" от 19.07.2002, отсутствуют. Вместо них на испрашиваемом земельном участке находятся следы фундаментных оснований и руинированные строения различной степени сохранности, что затрудняет их сличение с объектами недвижимости, для эксплуатации которых испрашивался спорный земельный участок.

Данное обстоятельство соответствует пояснениям самого истца, согласно которым спорные здания были разрушены еще до проведения саммита АТЭС 2012, в ходе подготовки к которому спорный участок был засыпан отвалами грунта.

Таким образом, принадлежащие истцу с 27.01.2015 строения ввиду государственной регистрации права с указанной даты, и находившиеся на спорном земельном участке ранее, были разрушены уже на момент их приобретения на основании договора дарения и регистрации права истца.

Довод апеллянта о том, что предполагаемая сохранность засыпанного землей фундамента не позволяет признать объекты разрушенными, не может быть принят, поскольку под уничтожением (гибелью) объекта недвижимого имущества понимается утрата недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающая возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением.

При этом апелляционная коллегия согласна с доводом о том, что утрата функциональных свойств сама по себе не препятствует собственнику разрушенного имущества предпринять меры по восстановлению этих свойств.

Однако, сохранение права на земельный участок лиц при разрушении здания, на что ссылается апеллянт, было предусмотрено статьей 39 Земельного кодекса, утратившей силу с 01.03.2015, то есть до обращения с настоящим иском, однако после регистрации права собственности на спорные объекты.

В то же время, по смыслу указанной нормы указанное право сохранялось на период в течение трех лет, в то время как объекты, принадлежащие истцу, были разрушены уже по состоянию на 2009 год, при этом новый собственник несет правопреемство во всех составляющих права, включая его преимущества, ограничения и задавненность в реализации тех или иных правовых возможностей.

Ссылка апеллянта на постановление Президиума ВАС N 17616/07 от 15.04.2008 несостоятельна, поскольку в указанном деле рассматривалось право на восстановление здания, поврежденного пожаром, а не разрушенного в течение значительного срока. Кроме того, право на восстановление защищалось истцом в трехлетний срок, установленный статьей 39 ЗК РФ, таким образом, указанная правовая позиция выражена при рассмотрении дела с иными обстоятельствами.

Фактически предъявление религиозной организацией требований в отношении спорного земельного участка направлено на обход судебных актов по вышеуказанным делам N А51-10387/2009, N А51-11360/2009, в рамках которых исследовалось наличие права на спорный участок предыдущего собственника, передавшего истцу на основании договора дарения разрушенные объекты недвижимости, в отношении которого им длительное время, превышающее предусмотренное статьей 39 ЗК РФ, не предпринимались действия по восстановлению.

При приобретении разрушенных объектов недвижимости религиозная организация, проявив разумную осмотрительность и добросовестность, требующиеся от участников гражданского оборота в силу пункта 3 статьи 1 ГК РФ, имела возможность установить, предпринимались ли предыдущим собственником необходимые меры для восстановления объектов недвижимости. Вместе с тем, доказательств совершения реальных мер по восстановлению зданий (заказ проектной документации, ведение переписки с уполномоченными органами по получению соответствующих разрешений на реконструкцию и восстановление, и подобное) материалы дела не содержат. Представленное в суде апелляционной инстанции письмо ООО "Калита" от 05.07.2016 о намерении реконструкции объектов не может служить таким доказательством, в силу декларативности своего содержания, не подкрепленного какими либо реальными действиями по подготовке значительных по объему и этапной сложности реконструкционных работ.

При таких обстоятельствах довод истца о том, что предполагаемо сохранившийся засыпанный землей фундамент может быть использован для реконструкции спорных объектов, не имеет правового значения, а само предъявление требований на спорный земельный участок, основанное на намерениях восстановить разрушенные более 7 лет объекты, отвечает критериям злоупотребления правом, направленного на причинение вреда действующему владельцу земельного участка, владеющего им на протяжении более 2 лет и несущего бремя содержания имущества.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения первоначальных исковых требований.

Установив, что объект недвижимости, зарегистрированное право на который нарушает права автошколы, разрушен и не подлежит восстановлению, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречный иск автошколы в соответствии с положениями статьи 235 ГК РФ, пункта 52 совместного постановления пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 и правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 20.10.2010 N4372/10.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2016 по делу N А51-25367/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов Н.А. Скрипка