Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2016 г. N 14АП-8030/16

Требование: о расторжении договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Вологда

23 ноября 2016 г.

Дело N А05-181/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2016 года.

В полном объёме постановление изготовлено 23 ноября 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Журавлева А.В. и Чапаева И.А.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Роговой Д.А.,

при участии от истца Кудрявиной Е.Н. по доверенности от 21.05.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.07.2016 по делу N А05-181/2016 (судья Бабичев О.П.),

установил:

администрация муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" (место нахождения: 164070, Архангельская обл., пос. Соловецкий, ул. Заозерная, д. 4; ОГРН 1022901496530; ИНН 2901062711; далее - Администрация) обратилась в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.07.2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Компания Соловки" (ОГРН 1022901495440; ИНН 2901101600; место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 37, оф. 5; далее - Общество), уточнённому в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации о понуждении изменить договор аренды от 31.03.1995, заключённый Администрацией, товариществом с ограниченной ответственностью "Соловецкий паломник" (далее - Товарищество) и акционерным обществом закрытого типа "Компания "Соловки" (далее - Фирма), исключив из пункта 1.1 указанного договора абзацы "а/" и "б/", и по встречному иску Администрации к Обществу о расторжении спорного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство культуры Архангельской области (ОГРН 1092901011356; место нахождения: 163004, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 49; далее - Министерство).

Решением суда от 26.07.2016 иск Общества удовлетворён в полном объёме, в удовлетворении встречного иска Администрации отказано. Суд внёс изменения в спорный договор, заключенный Администрацией, Товариществом и Фирмой, исключив из пункта 1.1 договора абзацы "а/" и "б/"; взыскал с муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" в пользу Общества 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе ссылается на неиспользование арендованного имущества по назначению, для которого оно передано в аренду, на наличие состояния имущества, грозящего его уничтожению. Данные факты свидетельствуют о нарушении Обществом условий спорного договора и наличии оснований для его расторжения. Истец не мог не знать об особом статусе арендованного имущества, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами, которые для данного дела являются преюдициальными. Письма об исключении из договора части объектов недвижимости не могут учитываться, так как дополнительные соглашения к договору Администрацией не подписаны. Просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, изложенными в ней, не согласились. Просили оставить судебный акт первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, администрация Соловецкого района Архангельской области (правопредшественник Администрации, арендодатель), Товарищество (на момент рассмотрения настоящего спора ликвидировано и исключено из государственного реестра юридических лиц) и Фирма (правопредшественник Общества, арендатор) 31.03.1995 заключили договор аренды, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду следующие здания: здание тюрьмы Управления Соловецких лагерей особого назначения НКВД ССР (далее - УСЛОН) на кирпичном заводе, расположенное по адресу: пос. Соловецкий, Кирпичный завод, дом 1 (пункт 1.1 договора, абзац "а/"); административное здание постройки периода УСЛОН на кирпичном заводе, расположенное по адресу: пос. Соловецкий, Кирпичный завод, дом 2 (пункт 1.1 договора, абзац "б/"); двухэтажное деревянное здание (бывшая караульная), расположенное по адресу: пос. Соловецкий, Кирпичный завод, дом 3 (пункт 1.1 договора, абзац "в/") для создания и использования туристического комплекса на срок с 20.03.1995 по 20.03.2044.

Пунктом 2.3.4 договора установлено, что Общество обязано осуществлять проведение необходимого текущего ремонта арендуемых объектов.

На основании постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 по делу N А05-13084/2013 и решения Арбитражного суда Архангельской области от 06.11.2015 по делу N А05-8470/2015 Общество и Министерство заключили охранные обязательства на объекты культурного наследия: "Здание тюрьмы УСЛОН на кирпичном заводе", расположенное по адресу: Архангельская обл., о. Большой Соловецкий, Кирпичный завод, д. 2, и "Административное здание постройки периода УСЛОН на кирпичном заводе", расположенное по адресу: Архангельская обл., о. Большой Соловецкий, Кирпичный завод, д. 1, на условиях проектов охранных обязательств N 200 и N 201 с приложениями 1.

Общество, ссылаясь на исключительность имеющихся обстоятельств, необходимость затрат для исполнения спорного договора на изменённых судом условиях, которые для последнего являются значительными, исходя из его финансового состояния, в связи с чем без изменений условий спорного договора будет причинён ущерб объектам культурного наследия федерального значения, обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

В свою очередь Администрация обратилась в арбитражный суд со встречным требованием о расторжении спорного договора, ссылаясь на то, что Общество использует арендованное имущество не по назначению, указанному в пункте 1.1 договора, и существенно ухудшает состояние имущества.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, признал первоначальный иск обоснованным в полном объёме, встречный иск признал не подлежащим удовлетворению

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем в силу пунктов 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

В части 2 статьи 69 АПК РФ установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 19.06.2014 по делу N А05-3189/2014 установлено, что Обществу арендованное имущество передано в состоянии повышенного износа; Обществом не используется трехэтажное кирпичное здание (здание тюрьмы УСЛОН), поскольку передано в аренду в состоянии, исключающем возможность его использования для туристического комплекса; спорным договором обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества на Общество не возложено, на арендатора возложена обязанность только по проведению необходимого текущего ремонта (пункт 2.3.4 спорного договора).

Судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что по назначению Обществом не используются: здание тюрьмы УСЛОН на кирпичном заводе и административное здание постройки периода УСЛОН на кирпичном заводе. Двухэтажное деревянное здание (бывшая караульная) фактически истцом используются для обеспечения деятельности туристического комплекса (используются под трапезную).

Таким образом, следует признать верным вывод суда первой инстанции о том, что неиспользование Обществом указанных зданий обусловлено объективными причинами, связанными с их неудовлетворительным состоянием зданий при передаче их в аренду.

Кроме того, на основании постановления главы администрации Архангельской области от 03.12.1991 N 63, постановления Правительства Российской Федерации от 06.10.1994 N 1143, Указа Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 объекты культурного наследия: "Здание тюрьмы УСЛОН на кирпичном заводе" и "Административное здание постройки периода УСЛОН на кирпичном заводе", расположенные по вышеуказанным адресам, признаны памятниками культурного наследия федерального значения и поставлены на государственную охрану.

Между тем постановление Правительства Российской Федерации от 06.10.1994 N 1143 и Указ Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 не содержат конкретного перечня объектов, признаваемых памятниками культурного наследия федерального значения, а постановление главы администрации Архангельской области от 03.12.1991 N 63 на момент заключения спорного договора официально не опубликовано.

При изложенных обстоятельствах дела апелляционная коллегия соглашается с выводом арбитражного суда о том, что на момент заключения спорного договора Общество не могло знать об особом статусе переданных в аренду зданий (как объектов культурного наследия) и необходимости вложения значительных денежных средств (250 000 000 руб. с учетом предварительной оценки имущества) на восстановление зданий в связи с их особым статусом и осуществлением охранных обязательств.

С учётом вышеизложенного апелляционная инстанция считает, что Обществом представлены доказательства наличия условий, являющихся основанием для изменения условий спорного договора, так как Администрация в нарушение статьи 65 АПК РФ не предъявила доказательств существенного нарушения Обществом условий спорного договора.

Доводам Администрации, приведённым в суде первой инстанции и продублированным в апелляционной жалобе, арбитражным судом дана надлежащая правовая оценка, оснований для их переоценки апелляционная коллегия не находит.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.07.2016 по делу N А05-181/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

А.В. Журавлев И.А. Чапаев