Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2016 г. N 09АП-58647/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2017 г. N Ф05-3087/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

19 декабря 2016 г.

Дело N А40-221650/15

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.В. Лаврецкой, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 сентября 2016 года

по делу N А40-221650/15, принятое судьёй Рыбиным Д.С.

по иску ООО "Вестрант" к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Баранова О.И. (доверенность от 28.11.2016)

от ответчика: Гречко А.В. (доверенность от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вестрант" (далее по тексту также - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (подвал пом.II комн.1-3, 3а, 5, 9-10, 12, 12а, 12б, 13-16, 16а, 16б, 17) общей площадью 170,4 кв.м, расположенного в здании по адресу: г.Москва, Оболенский переулок, д.9/5, корп.3, стр.7, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 9.630.755 рублей 00 копеек рублей 00 копеек в соответствии с заключением ООО "Фэлкон" об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.10.2015. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется"; путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 160.512 рублей 58 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Истец уточнил предмет исковых требований, в связи с чем в окончательной редакции исковые требований заявлены об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (подвал пом.II комн.1-3, 3а, 5, 9-10, 12, 12а, 12б, 13-16, 16а, 16б, 17) общей площадью 170,4 кв.м, расположенного в здании по адресу: г.Москва, Оболенский переулок, д.9/5, корп.3, стр.7, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции "Цена объекта составляет 11.279.661 рубль 00 копеек без НДС в соответствии с заключением эксперта ООО "Инспекционно-Контрольная служба "Эксперт-Сервис" N 163-03/185. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется", путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до последнего числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 187.994 рублей 35 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2016 года по делу N А40-221650/15, урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Вестрант" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (подвал пом.II комн.1-3, 3а, 5, 9-10, 12, 12а, 12б, 13-16, 16а, 16б, 17) общей площадью 170,4 кв.м, расположенного в здании по адресу: г.Москва, Оболенский переулок, д.9/5, корп.3, стр.7, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции "Цена объекта составляет 11.279.661 рубль 00 копеек без НДС в соответствии с заключением эксперта ООО "Инспекционно-Контрольная служба "Эксперт-Сервис" N 163-03/185. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется"; путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до последнего числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 187.994 рублей 35 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.

Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Департаментом в материалы судебного дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта.

Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 30 сентября 2016 года и удовлетворения жалобы.

Как усматривается из материалов дела, истец на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 03.03.2008 N 1-245/08 арендует нежилое помещение (подвал пом.II комн.1-3, 3а, 5, 9-10, 12, 12а, 12б, 13-16, 16а, 16б, 17) общей площадью 170,4 кв.м, расположенное в здании по адресу: г.Москва, Оболенский переулок, д.9/5, корп.3, стр.7, и находящееся в собственности города Москвы.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ООО "Вестрант" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 10.07.2015 обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Ответчик письмом от 24.09.2015 N 33-5-27708/15-/2/-0 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 21.075.000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с отчетом ООО "АБН-Консалт" от 09.09.2015 N 773Г/1357 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" и положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 15.09.2015 N 2223/С-15.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО "Фэлкон" от 20.10.2015 N 0003785-10.2015 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 9.630.755 рублей 00 копеек без НДС по состоянию на 10.07.2015.

Истец 21.10.2015 направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 9.630.755 рублей 00 копеек.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

С учетом результатов экспертизы суд посчитал, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению, путем изложения п.3.1 договора в редакции истца.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 (цена объекта), в соответствии с п.3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, то разногласия в части п.3.1 договора урегулированы в судебном порядке и п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2015 N Ф05-14015/2015 по делу N А40-136047/14).

Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленный истцом отчет ООО "Фэлкон" от 20.10.2015 N 0003785-10.2015 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "ИКСЭС" Зовутиной Е.С.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО "ИКСЭС" Зовутиной Е.С. от 24.05.2016 N 163-03/185 рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 10.07.2015 составляет 11.279.661 рубль 00 копеек.

Представитель ответчика не согласился с выводами эксперта, заявил ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений.

Ответчик представил замечания по судебной экспертизе.

Эксперт Зовутина Е.С. в судебном заседании представила устные исчерпывающие ответы на вопросы ответчика.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.

При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.

Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.

Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2016 года по делу N А40-221650/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.В. Лаврецкая Н.И. Левченко