Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2016 г. N 01АП-4760/16

06 сентября 2016 г.

А43-10810/2015

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой И.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом, общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис-3" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.05.2016 по делу N А43-10810/2015, принятое судьей Требинской И.В., по иску комитета администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис-3", при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Новсистем консалт", о взыскании долга, пеней, расторжении договора и выселении,

при участии:

от комитета администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом - Каштановой Е.А. по доверенности от 01.10.2015 (сроком на 3 года);

от общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис-3" - Шеронова И.И. директора (протокол общего собрания от 16.07.2013) - т. 5 л.д.106;

от общества с ограниченной ответственностью "Новсистем консалт"- представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

комитет администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом (далее - КУМИ) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис-3" (далее - ООО "Жилсервис-3"): о расторжении договоров аренды нежилых помещений N 1014 и N 1015 от 01.02.2008, заключенных между сторонами, о выселении из муниципального нежилого встроенного помещения П-77 общей площадью 58,5 кв.м. и муниципального нежилого встроенного помещения П-76 общей площадью 45,40 кв.м, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Нижегородская область, Городецкий район, г. Заволжье, пр.Дзержинского, д.28; о взыскании задолженности по договору аренды N 1014 от 01.02.2008 - 233 286 руб. 22 коп. и 51 909 руб. 86 коп. пеней до 11.04.2016; по договору аренды N 1015 от 01.02.2008 - 180 787 руб. 41 коп. долга и 40 232 руб. 91 коп. пеней за период с 10.05.2012 до 11.04.2016 (в порядке уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 18.05.2016 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил заявленные требования частично, взыскав с общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис-3" в пользу комитета администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным 279 638 руб. 91 коп. долга и 61 404 рубля 16 копеек пеней; расторгнув договоры аренды от 01 февраля 2008 года N 1014 и N 1015, выселив общество с ограниченной ответственностью "Жилсервис-3" из нежилого помещения П-76 площадью 101,9 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, Городецкий район, г. Заволжье, пр.Дзержинского, д.28. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Жилсервис-3" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данный судебный на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела.

Оспаривая законность вынесенного судебного акта, заявитель указывает, что спорные договоры аренды были заключены сторонами с 01.02.2008 и в силу дополнительных соглашений к ним являются бессрочными.

Обращает внимание суда на то, что спорными договорами аренды применение в расчетах результатов оценки рыночной стоимости арендной платы не предусмотрено. Полагает, что право истца на обращение в суд с иском о расторжении договоров аренды по основаниям неисполнения обязанности ответчика по страхованию объектов и несогласованной перепланировки помещений исчерпано к 2013 году и не могло возобновиться и перейти к новому собственнику.

Комитет администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом, заявитель второй апелляционной жалобы, не согласен с решением суда первой инстанции в части взыскания с ООО "Жилсервис-3" задолженности на основании рыночной стоимости величины арендной платы в размере 231,83 руб за 1 кв.м, установленной экспертом в ходе судебной экспертизы и в части взыскания с КУМИ расходов по экспертизе в сумме 3 262 руб. 90 коп.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 февраля 2008 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Городецкого района Нижегородской области

(арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Жилсервис-3" подписаны договоры аренды N 1014 и 1015, в соответствии с которыми арендодатель передал по актам приема-передачи от 01.02.2008, а арендатор принял во временное возмездное пользование нежилые встроенные помещения П-77 площадью 58,5 кв.м. и П-76 площадью 45,40 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: Нижегородская область, Городецкий район, г.Заволжье, пр.Дзержинского, 28, для оказания услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с пунктами 4.3 договоров аренды арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (предоплатой).

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что в случае изменения на основании нормативных правовых актов органом местного самоуправления базовых ставок арендной платы, коэффициентов, методики расчета арендной платы, введения новых коэффициентов, исключения прежних арендодатель не менее чем за 10 календарных дней до начала периода, с которого должны вступить в силу названные изменения, уведомляет об этом арендатора через средства массовой информации путем опубликования нормативного правового акта органа местного самоуправления и посредством направления уведомления с приложением нового расчета.

Пунктом 5.1 договоров предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде уплаты пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Письмом от 19.12.2014 арендодатель известил арендатора об увеличении размера арендной платы с 01.01.2015 до 18 220 руб. 41 коп. (по договору N 1014), 14 129 руб. 39 коп. (по договору N 1015), исходя из рыночной стоимости арендной платы.

19.06.2014 арендодателем проведено обследование арендуемых помещений, в результате которого установлено, что ООО "Жилсервис-3" проведена перепланировка: помещений П-76 и П-77 объединены в одно помещение, организован отдельный вход с улицы, имеется запасной выход через подъезд дома. В помещении П-77 вход в помещение организован из комнаты 89 пом. 76, в комнату 95 пом. 77; дверь в комнату 98 отсутствует, проход осуществляется через комнату 99; в комнате 100 увеличена площадь путем установки дополнительной перегородки, организована дополнительная дверь. В помещении П-76 вход с улицы организован через комнату 92, комнаты 89, 89а, 90, 91, 91 объединены в общую.

Уведомлениями от 28.02.2014, 12.03.2014, 14.07.2014, 07.10.2014 арендодатель просил уплатить задолженность и начисленные пени.

Письмом от 09.07.2014 арендодатель просил предоставить новую техническую документацию с произведенными изменениями и правоустанавливающие документы на перепланировку, а также уплатить штраф.

Уведомлением от 24.11.2014 N 5443 Комитет предложил расторгнуть договоры аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, проведением перепланировки и реконструкции объекта без разрешения арендодателя и непредставлением новой технической документации, а также отсутствием страхования объекта.

Письмом от 10.03.2015 в адрес арендатора направлены проекты соглашений о расторжении договоров аренды, которые получены ответчиком 20.03.2015.

Неисполнение надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы, отсутствие в нарушение договора страхования имущества, проведение перепланировки без согласования с арендодателем и представлением необходимой документации послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для расторжения договора, доказанности истцом наличия задолженности и отсутствия в материалах дела доказательств ее своевременной и полной оплаты.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

При определении размера арендной платы за 2015 год истец руководствуется отчетами об оценке рыночной стоимости права пользования (права аренды) нежилых помещений N 9 (8)/МК N 6 и N 10 (8)/МК N 6, выполненными ООО "Новсистем консалт", а в 2016 году применяет к арендной плате за 2015 год ставку 7% на основании решения Земского собрания Городецкого района от 19.11.2015 N 57 "Об изменении в 2016 году размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности".

В свою очередь, ответчик, возражая относительно заявленных требований, указывая, что оснований для начисления арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды не имеется, ссылался на пункт 3.5.9 положения о порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности Городецкого муниципального района Нижегородской области, утвержденного решением Земского собрания от 22.11.2012 N 209, согласно которому по договорам аренды, заключенным до утверждения настоящего Положения до окончания сих срока действия сохраняется порядок расчета арендной платы в соответствии с договором.

Судом первой инстанции установлено, что решением Земского собрания Городецкого муниципального района Нижегородской области N 209 от 22.11.2012 утверждено Положение о порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности Городецкого муниципального района Нижегородской области.

Решением от 20.11.2014 N 128 в вышеуказанное положение внесены изменения, а именно абзац первый пункта 3.5.8 изложен в следующей редакции: "Расчет арендной платы по договорам аренды, заключенным до утверждения настоящего положения, производится на основании рыночной стоимости арендной платы в соответствии с действующим законодательством и настоящим положением". Абзац первый пункта 3.5.5 договора предусматривает, что величина арендной платы ежегодно пересматривается с учетом ее повышения на величину не ниже среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги в Нижегородской области, установленного в прогнозах социально-экономического развития Нижегородской области на текущий год. При этом пункт 5.9.9, на который ссылается ответчик, вышеназванным решением отменен.

Указанное решение опубликовано в газете "Городецкий вестник" от 11.12.2014.

Суд первой инстанции, учитывая разъяснение, содержащееся в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", условия пункта 4.5 договоров, пришел к обоснованному выводу, что размер арендной платы подлежит изменению с 01.01.2015 исходя из рыночной стоимости права аренды в соответствии с вышеназванными нормативными актами.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза об установлении рыночной стоимости аренды спорного помещения.

Согласно результатам экспертизы рыночная стоимость права пользования недвижимым имуществом - помещением площадью 101,9 кв.м. - составила 23 623 рубля 48 копеек (231,83 рубля за 1 кв.м).

Согласно отчетам об оценке рыночной стоимости права пользования (права аренды) нежилых помещений N 9 (8)/МК N 6 и N 10 (8)/МК N 6, выполненным ООО "Новсистем консалт", рыночная стоимость права аренды помещения П-77 площадью 58,5 кв.м составила 18 220 руб. 34 коп. (311,46 рубля за 1 кв.м), по помещению П-76 площадью 45,4 кв.м- 14 124 руб. 29 коп. (311,11 рубля за 1 кв.м).

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд оценил представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание размер коэффициентов, наиболее приближенных к дате, на которую данная оценка осуществлялась, пришел к правомерному выводу о возможности при определении размера арендной платы исходить из заключения эксперта, выполненного в процессе рассмотрения дела, а именно из суммы 231,83 рубля за 1 кв.м.

В связи с этим подлежит отклонению довод КУМИ о несогласии с величиной оценки права, определенной по результатам судебной экспертизы.

Суд обоснованно установил, что арендная плата за пользование помещением по договору N 1014 (площадью 58,5 кв.м составляет 13 562 рубля 06 копеек в месяц, по договору N 1015 (площадь помещения 45,4 кв.м.) - 10 525 рублей 08 копеек.

При применении площадей в расчетах, суд исходил из того, что изменения в договор аренды в части арендуемого помещения не вносилось, перепланировка помещения была произведена в отсутствие согласия арендодателя, что документально не опровергнуто ответчиком.

В соответствии с решением Земского собрания Городецкого муниципального района Нижегородской области N 57 от 19.11.2015 с 01.01.2016 размер арендной платы увеличивается в соответствии с прогнозным размером среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги в Нижегородской области на 2016 год на 7%, в связи с чем размер арендной платы в 2016 году по договору N 1014 составляет 14 511 рублей 42 копейки, по договору N 1015 - 11 261 рублей 84 копейки.

Согласно произведенному судом перерасчету задолженность по договору аренды N 1014 составила за период с января 2015 года по апрель 2016 года включительно 157 448 руб. 26 коп., по договору N 1015 - 122 190 руб. 65 коп.

В связи с изложенным требование истца о взыскании задолженности судом первой инстанции правомерно удовлетворено в сумме 279 638 рублей 91 копейки, в том числе по договору N 1014 - 157 448 рублей 26 копеек, по договору N 1015 - 122 190 руб. 65 коп.

По правилам статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства (статья 330 ГК РФ).

Пунктом 5.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде уплаты пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктами 4.3 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (предоплатой).

Истец в своем расчете производит начисление неустойки начиная с 10 числа месяца, между тем срок оплаты приходится на названное число, в связи с чем период начисления неустойки должен начинаться не ранее 11 числа соответствующего месяца. В связи с этим суд уточнил сумму неустойки по договору N 1014 - 34 576 рублей 66 копеек, по договору N 1015 - 26 827 рублей 50 копеек, всего 61 404 руб. 16 коп.

Истцом также заявлено о расторжении договора аренды нежилых помещений N 1014 и N 1015 от 01.02.2008 и о выселении из муниципального нежилого встроенного помещения П-77 общей площадью 58,5 кв.м и помещения П-76 общей площадью 45,40 кв.м, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Нижегородская область, Городецкий район, г. Заволжье, пр.Дзержинского, д.28.

В соответствии с пунктом 6.3 договора договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению по требованию арендодателя в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями договора, в том числе при невыполнении обязанностей, предусмотренных п.п.3.3.3-3.3.9, 3.311, 3.3.12, 3.3.15, 3.4, 4.3, 4.4, 71.1, 7.1.2, 7.7 договора.

Пунктом 3.3.6 предусмотрена обязанность арендатора застраховать арендуемое помещение в течение трех месяцев с момента подписания договора на весь срок аренды от рисков, наступление которых может привести к невозможности использования арендуемого помещения.

Согласно пункту 3.3.8 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора не производить никаких перепланировок, переоборудования и реконструкции арендуемого помещения, в том числе инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в арендуемом помещении без письменных разрешений арендодателя. В случае перепланировки, переоборудования или реконструкции арендуемого помещения произвести в органах технической инвентаризации за свой счет регистрацию текущих изменений в течение 30 дней после выполнения работ и представить один экземпляр документов арендодателю.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора аренды в судебном порядке в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из представленных в дело документов следует, что 19.06.2014 арендодателем проведено обследование арендуемых помещений, в результате которого установлено, что ООО "Жилсервис-3" провело перепланировку: помещения П-76 и П-77 объединены в одно помещение, организован отдельный вход с улицы, имеется запасной выход через подъезд дома, в связи с чем письмом от 09.07.2014 арендодатель просил предоставить новую техническую документацию с произведенными изменениями и правоустанавливающие документы на перепланировку, а также уплатить штраф.

Уведомлениями от 28.02.2014, 12.03.2014, 14.07.2014, 07.10.2014 арендодатель извещал арендатора об имеющейся задолженности и просил уплатить ее и начисленные пени.

Уведомлением от 24.11.2014 N 5443 Комитет предложил расторгнуть договоры аренды в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей, проведением перепланировки и реконструкции объекта без разрешения арендодателя и непредставлением новой технической документации, а также отсутствием страхования объекта.

Уведомлением от 12.02.2015 Комитет извещал арендатора о неисполнении обязательств по внесению арендной платы, в связи с чем предлагал уплатить задолженность, образовавшуюся на 13.02.2015.

Письмом от 10.03.2015 в адрес арендатора направлены проекты соглашений о расторжении договоров аренды, которые получены ответчиком 20.03.2015.

Наличие долга, образовавшегося в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы, проведение перепланировки помещения в отсутствие согласия арендодателя подтверждаются материалами дела, в связи с чем договоры аренды N 1014 и 1015 от 01.02.2008 правомерно расторгнуты судом первой инстанции.

Довод заявителя о том, что право истца на обращение в суд с иском о расторжении договоров аренды по основаниям неисполнения обязанности ответчика по страхованию объектов и несогласованной перепланировки помещений исчерпано к 2013 году и не могло возобновиться и перейти к новому собственнику, отклоняется судом как несостоятельный.

Требование о расторжении договора заявлено истцом в 2015 году после неисполнения ответчиком письменных предупреждений арендодателя об исполнении обязательств в разумный срок, как того требует статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод КУМИ о неправильном решении в части взыскания с него расходов за проведение экспертизы в сумме 3 262 руб. 90 коп. отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку судом соблюден принцип пропорциональности распределения судебных расходов, вытекающий из положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Доводы заявителя жалобы были подробно рассмотрены судом первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.05.2016 по делу N А43-10810/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом, общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис-3" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

Е.Н. Наумова Н.В. Устинова