Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2016 г. N 05АП-5400/16

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Владивосток

19 сентября 2016 г.

Дело N А59-5790/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 14 сентября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей Т.А. Аппаковой, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Витютневой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Пасифик",

апелляционное производство N 05АП-5400/2016

на решение от 31.05.2016

судьи Т.П. Пустоваловой

по делу N А59-5790/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 1026500544510)

к закрытому акционерному обществу "Пасифик" (ИНН 6501148961, ОГРН 1046500617668)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

от истца: Юдина О.В. - представитель по доверенности от 08.07.2016, сроком на 1 год, паспорт;

от ответчика представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к закрытому акционерному обществу "Пасифик" (далее - ЗАО "Пасифик", общество) о расторжении договора аренды от 22.11.2007 N 10578 земельного участка и обязании ответчика передать истцу земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:0007 по акту приема-передачи в течение 10-ти календарных дней с момента вступления в силу решения суда.

Решением суда от 31.05.2016 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с вынесенным решением, ЗАО "Пасифик" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что в разделе 4.2. договора аренды не содержатся обязанности арендатора по проектированию, строительству и эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с каким-либо графиком или периодами; не содержится также и пресекательных сроков для проектирования или строительства. В этой связи приходит к выводу, что неведение строительства в течение 7 лет не является нарушением договора аренды со стороны арендатора. Отмечает, что обществом 08.04.2015 заключён договор на проектирование многоуровневой парковки на арендованном участке, что подтверждает факт использования земельного участка по целевому назначению. Обращает внимание, что нарушений обязательств по договору аренды ответчик не допускал, арендная плата уплачивается своевременно и в согласованном размере. Полагает, что оснований для досрочного расторжения договора не имеется.

В канцелярию суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщён судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

ЗАО "Пасифик", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

В судебном заседании представитель истца по апелляционной жалобе возражал по доводам отзыва, обжалуемое решение счёл законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 16.04.2005 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, ЗАО "Сахалинский городской центр, Лимитед" ("SCC"), ЗАО "Пасифик" заключено соглашение к договору аренды земельного участка N 4978 от 22.01.2004, согласно которому "SCC" с согласия Департамента передало ЗАО "Пасифик" все права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка на часть земельного участка, состоящего из двух земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0703004:0034:003 площадью 9 429,00 кв.м и 65:01:0703004:0034:005 площадью 9 430,00 кв.м, расположенных севернее улицы Угольной между ул. Дзержинского и пр.Мира. Одновременно с передачей прав и обязанностей по договору аренды передана документация на инженерно-технические изыскания, ранее проведенные на данных участках, и скважина питьевой воды N 1/98 со всей документацией.

В соответствии с постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 02.08.2007 N 1516 изменено наименование адреса земельных участков: г. Южно-Сахалинск, центральная часть города, в границах ул. Тихоокеанская, ул. Дзержинского, ул. им. Космонавта Поповича, пр. Мира. Арендатором земельного участка N5035/4, площадью 0,9430 га признано ЗАО "Пасифик".

На основании указанного постановления 22.11.2007 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (в настоящее время - Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска) (арендодатель) и ЗАО "Пасифик" (арендатор) заключен договор N 10578 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком до 06.02.2053 земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", N 5035/4, площадью 9 430 кв.м, имеющий кадастровый номер 65:01:0703004:0007, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, центральная часть города, в границах ул. Тихоокеанская, ул. Дзержинского, ул. им. Космонавта Поповича, пр. Мира, разрешённое использование: для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 4.2.1 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием.

В случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору друга сторона направляет нарушившей стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в 10-дневный срок, с подробным изложением фактов, составляющих основу нарушения. В случае непринятия мер по устранению нарушений или при отсутствии аргументированного ответа на предупреждение в течение 10 календарных дней с момента вручения уведомления нарушившей стороне, друга сторона оставляет за собой права обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора и возмещении убытков. Нарушение, устраненное в оговоренные сторонами сроки, не влечет за собой расторжение договора (пункт 5.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 18.03.2008, номер регистрации 65-65-01/009/2007-317.

На основании распоряжения от 02.04.2015 N 461-р в период с 09.04.2015 по 15.04.2015 специалистами отдела муниципального земельного контроля Департамента проведена проверка исполнения ЗАО "Пасифик" договорных обязательств на земельном участке, предоставленном в аренду по договору N 10578 от 22.11.2007.

В ходе проверки установлено, что указанный земельный участок объединен единым ограждением со смежным земельным участком с кадастровым номером 65:01:0703004:12, находящемся в аренде ответчика по другому договору аренды. При этом строительные работы на земельном участке не производятся.

По результатам проведенной проверки 15.04.2015 Департамент направил арендатору предписание N 1615-014/05, в котором указал, что неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение семи лет является нарушением земельного законодательства, с предложением в срок до 22.06.2015 устранить выявленное нарушение.

На основании распоряжения от 22.06.2015 N 846-р в период с 25.06.2015 по 29.06.2015 главным специалистом отдела муниципального земельного контроля Департамента проведен повторный осмотр арендованного земельного участка и установлено, что строительные работы на земельном участке не ведутся, разрешение на строительство не получено, предписание об устранении ранее выявленного нарушения от 15.04.2015 не исполнено. Результаты осмотра отражены в акте осмотра земельного участка от 29.06.2015.

Поскольку арендатором меры по реализации цели договора предприняты не были, 20.07.2015 Департамент направил в адрес ЗАО "Пасифик" предупреждение о необходимости исполнения в 10-дневный срок предусмотренных договором обязательств в части надлежащего использования предоставленного в аренду земельного участка.

Впоследствии арендодатель направил арендатору предложение, датированное 16.10.2015, о расторжении договора аренды земельного участка от 22.11.2007 N 10578 в тридцатидневный срок в связи с нарушением ЗАО "Пасифик" пункта 4.2.1 договора. Предложение о расторжении договора аренды получено обществом 03.11.2015, о чем свидетельствует почтовое уведомление.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды сторонами подписано не было, земельный участок арендодателю не возвращён, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьём ведении (пользовании) находится земельный участок, статьёй 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и руководствуясь при этом положениями названных норм материального права, а также разъяснениями об их применении, арбитражный суд установил, что с момента заключения спорного договора аренды земельного участка от 22.11.2007 N 10578 (зарегистрирован 18.03.2008) общество к использованию полученного в аренду земельного участка в соответствии с его целевым назначением фактически не приступило, строительные работы гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами на земельном участке не ведутся, проектная документация указанных объектов не разработана, разрешение на строительство не получено, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Также арбитражным судом в процессе рассмотрения настоящего дела было установлено, что Департамент в период действия спорного договора неоднократно (предписание от 15.04.2015 N 1615-014/05, предупреждение от 20.07.2015) указывал на ненадлежащее исполнение ЗАО "Пасифик" своих обязательств в части использования спорного земельного участка по назначению. Арендатору предоставлялся разумный срок для выполнения необходимых проработок, отсутствие которых будет являться основанием для изъятия земельного участка с расторжением договора аренды по причине нецелевого использования земельного участка.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Департаментом представлено уведомление от 16.10.2015, о расторжении договора аренды, которому предшествовали вышеуказанные претензионные письма от 15.04.2015 и от 20.07.2015 о необходимости исполнения обязательств по договору. При этом направленное арендодателем предложение о расторжении договора оставлено арендатором без ответа, соглашение о расторжении договора не подписано.

В этой связи апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о доказанности истцом наличия фактов ненадлежащего исполнения ответчиком своего обязательства по использованию земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703004:0007 не в соответствии с условиями договора аренды в течение семи лет действия договора.

Указанное обстоятельство позволяет суду квалифицировать поведение арендатора как злостное (систематическое) уклонение от обязанности по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением (статья 42 ЗК РФ, статья 615 ГК РФ), несмотря на письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и понуждение к его исполнению, что является критерием существенного нарушения условий договора аренды применительно к пункту 9 статьи 22 ЗК РФ. Доказательств объективной невозможности инициирования строительных работ на объекте ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ в материалы дела также не представлено.

При этом судом обоснованно не принято в качестве допустимого доказательства использования арендуемого земельного участка по целевому назначению представленный ответчиком договор на выполнение проектных работ, заключенный 08.04.2015 между ЗАО "Пасифик" и ООО "ЭмДжейПроект", предметом которого является выполнение проектных работ по объекту "Многоуровневая наземная автостоянка открытого типа в границах проспекта Мира, Тихоокеанская, Дзержинского, Рождественская в г. Южно-Сахалинске" Проектная и Рабочая документация, поскольку само по себе возведение автостоянки целью предоставления земельного участка не являлось, доказательств того, что указанный объект проектируется в составе общего комплекса, предусмотренного договором, в материалах дела не имеется. Кроме того судом обоснованно отмечено, что с момента заключения договора от 08.04.2015 прошло более года, при этом акты сдачи-приемки работ в материалы дела также не представлены, проектные работы по представленному договору не завершены.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном, а также его ссылка на то, что условия заключенного договора аренды от 22.11.2007 N 10578 не содержат каких-либо сроков освоения земельного участка или сроков начала строительства, что исключает возможность расторжения спорной сделки в связи с неиспользованием земельного участка в период действия договора, отклоняются судебной коллегией, как основанные на неверном толковании и понимании положений действующих норм материального права и разъяснений об их применении, изложенных, в том числе в настоящем судебном акте.

Более того, такие сроки предусмотрены статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ и в данном случае они арендатором также не соблюдены.

С учётом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 452 и статьёй 619 ГК РФ, для досрочного расторжения договора в связи с неиспользованием ЗАО "Пасифик" земельного участка по целевому назначению, а также неподписанием по истечении тридцатидневного срока предложения о расторжении договора. Удовлетворение данного требования судом является правомерным.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Принимая во внимание удовлетворение требования о расторжении договора аренды, правовые основания владения и пользования арендуемым имуществом у ЗАО "Пасифик" отсутствуют. В этой связи требование истца о понуждении ответчика передать занимаемый земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703004:0007 по акту приема-передачи Департаменту, как производное от основного требования о расторжении договора, также правомерно удовлетворено судом.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Апелляционный суд находит разумным установленный судом первой инстанции 10-дневный срок для передачи истцу арендуемого обществом земельного участка, исчисляемый с момента вступления решения в законную силу.

Доводы апеллянта об отсутствии иных нарушений обязательств по договору аренды, в частности о своевременности внесения арендатором арендной платы в предусмотренные договором сроки, подлежат отклонению, как не имеющие правового значения с учётом специальных оснований заявленного требования.

С учётом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба ЗАО "Пасифик" удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 31.05.2016 по делу N А59-5790/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

Т.А. Аппакова С.Б. Култышев