Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2016 г. N 07АП-8853/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 февраля 2017 г. N Ф04-6885/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Томск

19 октября 2016 г.

Дело N А45-8678/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.В. Афанасьевой,

судей М.Ю. Кайгородовой, Е.В. Кудряшевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.И. Чапановой,

при участии в заседании:

от истца - без участия (извещен),

от ответчика - Т.А. Купцова по доверенности от 28.03.2016, С.В. Скосырская по доверенности от 07.04.2016, Е.А. Литвинова по доверенности от 25.03.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (рег. N 07АП-8853/2016)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2016 года (судья Смеречинская Я.А.) по делу N А45-8678/2016

иску общества с ограниченной ответственностью "Союз-10" (ОГРН 1035401482401, ИНН 5404141493), г. Новосибирск,

к мэрии города Новосибирска (ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846), г. Новосибирск,

о признании права собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Союз-10" (далее - ООО "Союз-10", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии города Новосибирска (далее - ответчик) с иском о признании права собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства "Многоквартирный жилой дом, площадью застройки 446,7 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064080:58, категория земель - земли населенных пунктов, имеющего адрес (местоположение): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир административное здание. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, пер. 3-й Серафимовича, д. 7".

Исковые требования обоснованы статьями 8, 130, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что на предоставленном истцу в аренду земельном участке возведено капитальное строение, создание которого осуществлено в соответствии с проектной документацией и его целевым назначением, объект расположен в границах земельного участка с соответствующим зонированием, объект не нарушает прав и интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2016 года признано право собственности за ООО "Союз-10" на самовольную постройку - объект незавершенного строительства "Многоквартирный жилой дом, площадью застройки 446,7 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064080:58, категория земель - земли населенных пунктов, имеющего адрес (местоположение): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир административное здание. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, пер. 3-й Серафимовича, д. 7". Судебные расходы по уплате государственной пошлины возложены на истца.

Не согласившись с состоявшимся решением, Мэрия города Новосибирска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Союз-10", ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на нарушение норм материального права.

В обоснование к отмене обжалуемого судебного акта заявитель ссылается на недоказанность одновременного соблюдения истцом требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации; на недоказанность обращения за выдачей разрешения на строительство до начала осуществления строительных работ; на нарушение правил целевого (разрешенного) использования земли. Также заявитель указывает, что судом не исследовался вопрос о принадлежности истцу всего административного здания.

В дополнениях к апелляционной жалобе мэрия города Новосибирска отмечает, что обращение застройщика с заявлением о выдаче разрешения на строительство на стадии завершения такого строительства носит формальный характер и свидетельствует о злоупотреблении правом, а удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствуют положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации; причины, не зависящие от воли застройщика, по которым ответчик был лишен возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект, отсутствуют. Заявитель полагает, что действующее законодательство не предусматривает случаев возникновения режима общей долевой собственности на объекты недвижимости, отвечающие по своим признакам самовольным постройкам.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, по сути представляющие собой отзыв на нее, которые не приняты апелляционным судом во внимание в связи с непредставлением ответчиком доказательств направления данного документа другой стороне.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечил, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представители истца просили суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, поддержали позицию истца, ранее раскрытую им в суде первой инстанции, настаивали на том, что строительство объекта недвижимости соответствовало действующим правилам землепользования и застройки, общество в установленном порядке получило градостроительный план земельного участка с соответствующим разрешенным использованием, ни в нормам права, ни в разъяснениях ВС РФ не указано, что для признания права собственности на самовольную постройку истец обязан обратиться за выдачей разрешения на строительство именно до начала строительства, кроме того, это было невозможно, поскольку истец восстанавливал сгоревший объект, который мог создавать угрозу жизни и здоровью третьих лиц. Также представители истца настаивали на несостоятельности доводов ответчика о возведении объекта с нарушением разрешенного использования земельного участка, поскольку в градостроительный план и в ГКН были внесены изменения, во внесении изменений в договор аренды истцом было отказано, возведение административного здания явилось бы нарушением, поэтому истец мог возвести только многоквартирный дом. Кроме того, истец никогда не утверждал, что являлся собственником всего административного здания, он представлял доказательства права собственности на конкретные помещения и доказательства отсутствия иных собственников в указанном здании.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав возражения истца на жалобу, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 01.08.2016, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО "Союз-10" на праве собственности принадлежали нежилые помещения площадью 87,8 кв.м. (номера на поэтажном плане 11, 13-17, 38, 39), площадью 68,8 кв.м. (номер на поэтажном плане 9, 27, 12, 13), площадью 44,5 кв.м. (номер на поэтажном плане 2), расположенные на первом, втором и мансардном этажах соответственно административного здания по адресу: г. Новосибирск, 3-й переулок Серафимовича, д. 7, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.05.2016 (л.д. 79-81, т.2).

В целях эксплуатации указанного здания 25.08.2014 между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ООО "Союз-10" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 119232-м, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель насланных пунктов с кадастровым номером 54:35:064080:58, площадью 2417 кв.м. согласно кадастровому паспорту; разрешенное использование: занимаемый административным зданием; срок действия договора с 25 августа 2014 года по 25 августа 2024 года (пункты 1.1, 1.4, 1.5 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.05.2016 (л.д. 77-78, т. 2).

На данном земельном участке, по утверждению истца, им произведено физическое уничтожение административного здания, также на данном земельном участке истцом без получения разрешения на строительство возведен объект недвижимости - незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, площадью застройки 446,7 кв. м.

Строительство объекта осуществлено ООО "Союз-10" за счет собственных средств, начато в 2015 году.

Осуществляя строительство, ООО "Союз-10" 09.03.2016 обратилось в мэрию города Новосибирска за выдачей разрешения на строительство. В выдаче названного разрешения было отказано ввиду непредставления Обществом документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 23-26, т. 2).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на самовольную постройку - объект незавершенного строительства многоквартирный жилой дом.

Арбитражный суд Новосибирской области, установив, что спорный объект расположен в границах земельного участка, предоставленного истцу по договору аренды, условия которого предполагают возведение соответствующего объекта, соответствие объекта правилам землепользования и застройки, обязательным нормам и требованиям, предъявляемым к безопасности соответствующих объектов, а также фактическое владение истцом спорным объектом, удовлетворил заявленные исковые требования.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пункт 3 указанной статьи устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, содержит в себе положение о том, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса устанавливает, что использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды.

Таким образом, согласно вышеуказанным нормам материального права в их системном толковании, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в чьем правомерном владении находится земельный участок, предназначенный для этих целей, которому такой земельный участок предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Изложенное никак не дает оснований для вывода о том, что предоставленный по договору аренды для эксплуатации здания и для строительства конкретного объекта недвижимости земельный участок арендатор вправе использовать для строительства совершенного другого объекта, для возведения которого земельный участок в аренду не предоставлялся. Арендатор имеет в отношении земельного участка права, допускающие возведение на нем только того объекта, для строительства которого данный земельный участок и предоставлен по договору аренды.

Более того, предоставление земельного участка для эксплуатации конкретного объекта недвижимого имущества никак не свидетельствует о возникновении у такого арендатора прав на земельный участок, допускающих строительство на нем нового совершенно другого объекта недвижимости.

Права арендатора в отношении земельного участка определяются именно договором аренды, заключенным с собственником земельного участка. Правила землепользования и застройки и иные акты, определяющие зонирование территорий и возможность использования той или иной территории населенного пункта для возведения или размещения определенных видов объектов, являются актами градостроительного регулирования. Принятие таких актов, внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в отношении разрешенных видов использования земельных участков, получение градостроительного плана земельного участка, допускающего возможные контуры застройки участка и возможные виды объектов, которые могут быть на таком участке возведены, не свидетельствует о том, что по договору аренды собственником предоставлены иные права, нежели указаны в таком договоре. Сами по себе такие обстоятельства подтверждают лишь возможность осуществлять соответствующую деятельность по строительству при соблюдении всех необходимых правил и процедур и при наличии права на земельный участок, допускающего осуществление на нем строительства определенного объекта.

В данном случае земельный участок предоставлен обществу в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации по договору аренды как собственнику ряда помещений в существующем административном здании (существовало на момент заключения договора, иного из дела не следует). Из условий договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 119232-м от 25.08.2014 следует, что земельный участок из земель насланных пунктов с кадастровым номером 54:35:064080:58, площадью 2417 кв.м. предоставлен для использования: занимаемый административным зданием.

При этом изменения в договор аренды от 25.08.2014 в части возможного использования земельного участка сторонами не вносились.

С учетом изложенного, в отсутствие у общества предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса вещных прав на земельный участок, на котором возведена спорная самовольная постройка, с учетом иного целевого назначения использования арендуемого земельного участка, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Признание права собственности на самовольную постройку на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, нарушает охраняемые законом права третьих лиц.

Данная позиция соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, определенной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации т 25.09.2014 по делу N 306-ЭС14-1218, от 18.03.2014 N 24-КГ13-7, от 01.02.2016 N 306-ЭС15-19108.

Также примененный апелляционным судом подход соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 2 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 (Определение N 11-КГ15-33).

Неправильное применение норм материального права является основанием для отмены решения Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2016 года по делу N А45-8678/2016.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 4 части 1, частью 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2016 года по делу N А45-8678/2016 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

М.Ю. Кайгородова Е.В. Кудряшева