Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2016 г. N 04АП-4823/16

Требование: о признании незаконным акта органа власти по договору аренды в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Чита

5 октября 2016 г.

Дело N А10-1967/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 4 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 5 октября 2016 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фоминой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промсинтекс" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 июля 2016 года по делу N А10-1967/2016 (суд первой инстанции - Кушнарева Н.П.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Промсинтекс" (ИНН 5402003890, ОГРН 1155476026969, место нахождения: 630000, г. Новосибирск, пр-т им. Дуси Ковальчук, 12, далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993598, ИНН 0326023500, место нахождения: 677000, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Борсоева, 13, далее -ответчик, Управление Росреестра) с заявлением о признании незаконным решения от 13 января 2016 года N 03/016/048/2015-2103 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 15 сентября 2015 года N 113/2015, возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования "Туркинское" сельское поселение" (ИНН 0316183311 ОГРН 1050301751280, место нахождения: 671273, Республика Бурятия, Прибайкальский район, с. Турка, ул. Школьная, 34. Далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 июля 2016 года по делу N А10-1967/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.

В частности, заявитель жалобы указывает, что отнесение земельного участка к Байкальской природной территории и ее экологическим зонам не является обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения спора, так как не влияет на изъятие земельного участка из оборота.

Управление Росреестра в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 13.09.2016. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 2 статьи 200, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 14 августа 2015 года в приложении к газете "Прибайкалец" Администрацией муниципального образования "Туркинское" сельское поселение опубликовано извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:16:480102:125, площадью 15000 кв.м., для размещения базы отдыха (т.1, л.д.79).

На основании протокола от 14 сентября 2015 года о подведении итогов победителем названного аукциона признано ООО "Промсинтекс" (т.1, л.д.77-78).

15 сентября 2015 года между ООО "Промсинтекс" и Администрацией муниципального образования "Туркинское" сельское поселение подписан договор аренды N 113/2015 земельного участка с кадастровым номером 03:16:480102:125, площадью 15 000 кв.м., расположенного в местности Безымянка Прибайкальского района, предназначенного для размещения базы отдыха, сроком на 49 лет (т.1, л.д.19-21). В тот же день земельный участок передан заявителю по акту приема-передачи (т. 1, л.д.22).

30 ноября 2015 года Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды указанного земельного участка (т.1, л.д.55- 58).

14 декабря 2015 года государственная регистрация права приостановлена на срок до 13 января 2016 года (т.1, л.д.84-85). 13 января 2016 года решением Управления, выраженным в письме N 03/016/048/2015-2103, отказано в государственной регистрации права аренды на указанный земельный участок в связи с тем, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства (т.1, л.д.91-92).

Не согласившись с указанным отказом, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 АПК РФ на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судом первой инстанции установлено, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 03:16:480102:125 составляет 49 лет, следовательно, договор аренды подлежит государственной регистрации.

Статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определено, что под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 13 Закон о регистрации в ходе государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В силу абзаца 4 части 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как следует из обжалуемого решения, основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации послужило то, что договор аренды заключен на основании статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в то время как случаи предоставления земельных участков в аренду урегулированы статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды соответствующий данным требованиям не представлен; земельный участок, являющийся предметом аренды, расположен в центральной экологической зоне Байкальской природной территории на незатронутых природных территориях, где строительство, в т.ч. баз отдыха запрещено.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что указание в оспариваемом решении на то, что в договоре вместо статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеется ссылка на статью 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку условия договора определяются его содержанием.

Кроме того, основанием для отказа в регистрации договора аренды Управлением указано, что земельный участок с кадастровым номером 03:16:480102:125, входит в границы центральной экологической зоны из. Байкал, где строительство, в т.ч. баз отдыха, запрещено.

Оспаривая отказ Управления в регистрации договора аренды на земельный участок, заявитель ссылается на то, что для целей проведения правовой экспертизы договор содержит необходимые и исчерпывающие данные об основаниях и порядке заключения договора; представленный пакет документов содержит необходимую информацию о процедуре, по результатам которой был предоставлен участок, описание объекта и вид регистрируемого права.

Апелляционный суд считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления законным и обоснованным ввиду следующего.

В соответствии со ст. 13 Закона о регистрации в полномочия регистрирующего органа при осуществлении регистрационных действий входит правовая экспертиза документов.

Согласно пункту 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 (действовавшего на момент вынесения оспариваемого решения Управления), при проведении правовой экспертизы документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 33 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы документов регистрирующему органу рекомендовано проверять действительность документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям.

Таким образом, при правовой экспертизе представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов регистрирующий орган устанавливает все имеющиеся основания для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату предоставления земельного участка) ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

В соответствии со статьей 94 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

Озеро Байкал является объектом всемирного природного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 01.05.1999 г. N 94-ФЗ "Об охране озера Байкал" Байкальская природная территория - территория, в состав которой входят озеро Байкал, водоохранная зона, прилегающая к озеру Байкал, его водосборная площадь в пределах территории Российской Федерации, особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал, а также прилегающая к озеру Байкал территория шириной до 200 километров на запад и северо-запад от него.

В силу пункта 2 этой статьи на Байкальской природной территории выделяются следующие экологические зоны: центральная экологическая зона, буферная экологическая зона и экологическая зона атмосферного влияния. При этом центральная экологическая зона представляет собой территорию, которая включает в себя озеро Байкал с островами, прилегающую к озеру Байкал водоохранную зону, а также особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал.

Границы Байкальской природной территории и ее экологических зон, в том числе центральной экологической зоны, утверждены распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.11.2006 N 1641-р.

Статьей 6 указанного Федерального закона об охране озера Байкал установлено, что перечень видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне, утверждается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.08.2001 N 643 утвержден перечень видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории. Согласно этому постановлению в центральной экологической зоне в числе прочего запрещено строительство зданий и сооружений (или их частей), функционирование которых не связано с созданием и развитием особо охраняемых природных территорий федерального значения и особых экономических зон туристско-рекреационного типа, с системами жизнеобеспечения и обеспечения экологической безопасности существующих промышленных, жилых и рекреационных объектов, а также строительство зданий и сооружений (или их частей) на незатронутых природных территориях, включая земли лесного фонда, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы озера Байкал и впадающих в него рек.

В подтверждение нахождения спорного земельного участка в пределах центральной экологической зоны Байкальской природной территории и прибрежной защитной полосы озера Байкал в материалы дела представлены следующие доказательства: сообщение начальника отдела геодезии и картографии от 11.12.2015 (т. 1 л.д. 86), акт административного обследования объекта земельных отношений от 11.12.2015 (т. 1 л.д. 45-46), ситуационный план и фототаблицы земельного участка, составленные УФРС (т. 1 л.д. 47-51), схема расположения земельного участка с кадастровым номером 03:16:480102:125 на карте территории в соотношении с границами центральной экологической зоны Байкальской природной территории, утвержденными распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.11.2006 N 1641-р, составленная специалистом-экспертом отдела геодезии и картографии (т. 1 л.д. 52-54), кадастровый паспорт земельного участка (т. 1 л.д. 112-117). Правила землепользования и застройки МО СП "Туркинское" со схемой расположения земельного участка с кадастровым номером 03:16:480102:125 на фрагменте карты градостроительного зонирования МО СП "Туркинское" (т. 2 л.д. 6-11).

Кроме того, из материалов дела следует, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Р2 - природные ландшафты (леса) (подраздел Р - рекреационные зоны), для которой градостроительный регламент не установлен, что означает невозможность строительства на земельном участке каких-либо объектов.

Нахождение земельного участка в территориальной зоне Р-2 подтверждено схемой расположения на фрагменте карты градостроительного зонирования муниципального образования "Туркинское", правилами землепользования и застройки названного муниципального образования (т.2, л.д. 6-11).

Согласно части 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий, среди которых как самостоятельные категории выделяются земли особо охраняемых территорий и объектов.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Следовательно, только сведения из государственного кадастра недвижимости подтверждают юридический факт категории земель, к которой относится определенный земельный участок.

Спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, как земельный участок земель особо охраняемых территорий и объектов.

В связи с чем, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок относится к зоне Ж2 - дачные и садоводческие товарищества, признается необоснованным и не подтвержденным документально.

Ссылка заявителя на Правила землепользования и застройки территории от 29.06.2016 признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, в связи с тем, что на момент вынесения оспариваемого решения регистрирующего органа от 13.01.2016 указанные Правила не действовали.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 15.09.2015 N 113/2015 земельный участок с кадастровым номером 03:16:480102:125 предоставлен Обществу для размещения базы отдыха, т.е. для строительства.

Согласно главе 1 ГОСТ Р 55319-2012 "Услуги средств размещения. Общие требования к специализированным средствам размещения", введенным в действие Приказом Росстандарта от 29.11.2012 г. N 1601-ст, предметом настоящего стандарта являются специализированные средства размещения следующих видов: лагеря труда и отдыха, дома (базы) отдыха, усадьбы, дома охотника (рыбака), туристские приюты и стоянки, кемпинги, общественные средства транспорта, наземный и водный транспорт, переоборудованный под средства размещения для ночлега.

Таким образом, понятия дом и база отдыха являются тождественными.

В соответствии с пунктом 3.4 ГОСТ Р 55319-2012 под домом отдыха понимается специализированное средство размещения, расположенное в рекреационной зоне, предоставляющее услуги размещения, питания, по организации досуга и развлечений.

В силу пункта 4.3 ГОСТ Р 55319-2012 к специализированным средствам размещения для отдыха, труда и развлечений (досуга) относят средства размещения, предоставляющие туристам услуги проживания и, как правило, услуги питания, а также дополнительные услуги по организации развлечений, досуга, труда и отдыха, занятий физкультурой и спортом, экскурсионные услуги, в том числе усадьбы, дома и базы отдыха, спортивные базы, лагеря труда и отдыха, дома охотника (рыбака) и т.п.

Пунктами 5.9.1 и 5.9.8 ГОСТ Р 55319-2012 определено, что требования к зданиям, техническому оборудованию и оснащению помещений специализированных средств размещения приведены в таблице А.1 приложения А. Общие требования к номерам для проживания и другим видам помещений для размещения туристов (комнаты, хижины, бунгало, палатки и др.) специализированных средств размещения приведены в таблице Б.1 приложения Б.

Из таблиц А.1 и Б.1 следует, что здания домов (баз) отдыха должны быть обеспечены электроэнергией, горячим и холодным водоснабжением, канализацией, в них должны иметься одно- и двухместные номера.

При непредставлении заявителем жалобы доказательств обратного суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что размещение базы отдыха подразумевает под собой строительство капитального объекта.

Вместе с тем, в соответствии с указанными выше нормами права на незатронутых природных территориях в границах центральной экологической зоны Байкальской природной территории строительство каких-либо объектов, в т.ч. рекреационного назначения, запрещено. Следовательно, строительство базы отдыха на земельном участке с кадастровым номером 03:16:480102:125 невозможно.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что указанное выше обстоятельство не может являться основанием для отказа в совершении регистрационного действия, основан на неправильном толковании указанных выше норм права.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 июля 2016 года по делу N А10-1967/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Д.В. Басаев

Судьи

Е.О. Никифорюк Е.В. Желтоухов